Kaip biurų rinkai sekėsi laikyti pandemijos egzaminą?

Stabilus augimas rinkoje išlieka ir šįmet. Tarptautinės NT konsultacijų bendrovės „Newsec“ duomenimis, Vilniuje per pirmą šių metų ketvirtį pasiūlyta per 30 tūkst. kv. metrų naujo ploto. Iš viso šiuo metu statoma ir įrengiama apie 190 tūkst. kv. metrų A ir B klasės biurų patalpų, į kurias nuomininkai galės įsikelti 2021–2023 metais.

Tačiau ar šių planų nesujauks pasaulyje fiksuojamos tendencijos, galinčios atsiristi iki Lietuvos?

Išlikti vėžėse leidžia ilgalaikis planavimas

Naujausioje pasaulinės NT tyrimų kompanijos „Cushman and Wakefield“ Covid-19 poveikio biurų segmentui ataskaitoje teigiama, kad bendra pasaulinė biurų vakansija dėl pandemijos artimiausiu metu padidės 5-15 proc. Numatomi ir pasauliniai nuomos kainų, kurios į priešpandeminį lygį grįš tik 2025 m., pokyčiai.

Sutinkame su nuomone, kad pandemijai traukiantis ir Lietuvoje ilgainiui gali įsivyrauti hibridinis naudojimosi biurais modelis, kai darbuotojai galės dalį laiko dirbti iš namų. Taip pat verta pastebėti, jog tolesnė spekuliatyvinė biurų plėtra sostinėje sąlygos augančią konkurenciją ir seniai lauktą vakansijos augimą, iki šiol buvusį istorinėse žemumose. Vis dėlto Vilniaus biurų segmentas ir jo paskolų portfelis kol kas gana sklandžiai išlaiko pandemijos egzaminą.

Šalys šiuo metu rodo ryžtą tęsti sudarytas sutartis, vyksta anksčiau suplanuoti ir planuojami nauji sandoriai, toliau skelbiami nauji projektai.

Bendraudami su pastatų savininkais pastebime, kad naujų plotų nuoma užtrunka kiek ilgiau, bet rinka yra pakankamai nuosaiki ir rami palyginus su, pavyzdžiui, gyvenamosios statybos sektoriumi, kur veiksmų dinamikos ir investicijų šiuo metu yra gerokai daugiau.

Toliau aktyviai dalyvaujame naujuose biurų vystymo projektuose. Baltijos šalyse 2019 metais sudarėme NT projektų finansavimo sutarčių dėl 255 mln. eurų vertės paskolų. O pernai paskolų už tokią pat sumą SEB bankas jau buvo suteikęs spalį, taigi pagreitis tapo dar didesnis. Iš viso šiuo metu SEB bankas Baltijos šalyse valdo per 2 mlrd. Eur vertės NT verslo kreditų portfelį.

Kai didžiosios Vakarų Europos valstybės svarsto, kokia  krizės įtaka, verslas Lietuvoje neturi tokių didelių rūpesčių. Esame maža ir lanksti  šalis – mokame greitai prisitaikyti prie pokyčių, be to, ūkio gaivinimo fondo lėšos ir pagalbos paketas artimiausiu metu turėtų įsilieti į ekonomiką ir suteikti papildomą paskatą verslo, kartu ir komercinio NT rinkos, plėtrai.

Intensyvėja varžybos dėl darbuotojams geresnės aplinkos

Biurų rinką Vilniuje teigiamai veikia ir naujus plotus užima augančios technologijų bendrovės, kompetencijų centrai ir kitos besikuriančios įmonės, pavyzdžiui, Baltarusijos „Wargaming“ ar JAV „Dexcom“.

Didžiosios įmonės, iki tol daugiausia dėmesio skyrusios investicijoms į pagrindinės veiklos turtą, taip pat suteikia paskatą rinkai, nes perkelia būstines į efektyvesnius pastatus, siekia geresnės ir labiau motyvuojančios aplinkos darbuotojams. Konkurencines pozicijas taip stiprina ir valstybinis sektorius, pavyzdžiui, bendrovės „Ignitis“, „Litgrid“ ar „Lietuvos geležinkeliai“.

Pastebima, kad į NT vystytojų pasiūlymus vis daugiau potencialių nuomininkų žvelgia kaip į svarbią priemonę išlaikyti ir pritraukti darbuotojus, dėl kurių vyksta aštri kova. Dabar būtent pusiausvyra tarp darbo biure ir nuotolinio darbo tampa nauja sąlyga organizacijoms tobulinant savo vidinę kultūrą, siekiant užtikrinti darbuotojų dalyvavimą veikloje ir motyvaciją.

Dėl to nereikėtų nustebti, jeigu biurų rinkoje artimiausiu metu išryškės poliarizacija dėl pastatų kokybės, tvarumo, lokacijos. Pasirinkimui vis didesnę įtaką darys pastato koncepcija, turto kokybė ir galimybės atitikti pažangių organizacijų darbuotojų lūkesčius.

Tikėtina, kad technologiškai senesni ar be stiprios koncepcijos projektai nepavys šios tendencijos, todėl privalės stoti į konkurencinę kainų kovą ar net būti transformuoti į kitas paskirtis. Skandinavijos šalių pavyzdys rodo, kad tokia pastatų konkurencija ir savotiška rūšinė atranka yra rinkos evoliucijos dalis. Tai puikiai iliustruoja atskirtis tarp premium klasės A ir toliau nuo centro esančių žemesnės B klasės biurų segmento šių šalių sostinėse. Kol kas Vilniuje A ir B klasės biurų kainos skiriasi dešimtimis procentų, tuo tarpu Skandinavijos didžiuosiuose miestuose šis skirtumas jau senokai matuojamas kartais.

Senesnių biurų valdytojams Lietuvoje iššūkiu ateityje taps nauji reikalavimai, pagrįsti Europos Sąjungos Žaliuoju kursu. Pagal naują tvarką planuojama, kad ateityje bendrovės bus apmokestintos pagal jų CO2 emisiją. Akivaizdu, kad tiek pastatų savininkai, tiek nuomininkai tai supranta, ir vis didesnį dėmesį skiria tvarumo aspektui, kurį drąsiai galima vadinti vienu iš pagrindinių bendrųjų vardiklių šiųmetėje rinkoje.

Komentaro autorius Norbertas Savickas, SEB banko Verslo klientų skyriaus vadovas