Kaip lietuviui investuoti į NT nuomos projektus Ispanijoje?

Ispanija yra ketvirta didžiausia populiacija Europos Sąjungoje. Čia gyvena 47,4 mln. žmonių. Pagal BVP (1,28 mlrd. eurų) Ispanija yra penkta Europoje ir keturiolikta pasaulyje. Pagal 2019 metų duomenis, didelę dalį pajamų (beveik 15 proc.) Ispanija gauna iš turizmo sektoriaus. Tai rodo, jog šalis yra ekonomiškai stipriai išsivysčiusi. Čia dirba 2,2 mln. gyventojų, o į šalį atvykusių turistų analizė parodė, kad net 35 proc. jų mieliau renkasi apgyvendinimą privačiuose butuose, kuriuos išsinuomoja per trumpalaikės nuomos platformas, nei viešbučiuose ar svečių namuose.

Pandemija ir keliavimo ribojimai stipriai paveikė turizmo sektorių visame pasaulyje. Ispanija  - ne išimtis. Tačiau sumažėjus turistų srautui iš išorės, suintensyvėjo keliavimas šalies viduje. Jei iki pandemijos didesnę dalį turistų sudarė iš užsienio valstybių atvykę keliautojai, tai 2020 m., kai siekiant suvaldyti virusą buvo paskelbti keliavimo į užsienį ribojimai, 63 proc. turistų buvo vietiniai gyventojai.

Ispanijos NT rinka

Ispanija buvo stipriai paveikta 2008-2009 metų krizės. Daugumoje Europos šalių nekilnojamojo turto (NT) kainos jau aplenkė buvusias prieš krizę. Ispanijoje vaizdas yra šiek tiek kitoks. Nors individualių namų kainos jau pasivijo prieškrizinį lygį, tačiau, vertinant visą parduodamą gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą, matyti, jog būsto kainos Ispanijoje dar atsilieka nuo tų, kurios buvo iki pasaulinės ekonominės krizės.

Ką tai reiškia investuotojams? Tai reiškia, kad NT Ispanijoje yra sąlyginai pigus ir dėl to šiuo metu yra palankus metas įsigyti čia būstą už patrauklią kainą ir tokiu būdu generuoti dideles grąžas iš nuomos.

Būstų kainos didžiuosiuose Ispanijos miestuose yra panašios į būsto kainas Vilniaus centrinėje dalyje. Tačiau mažesniuose Ispanijos miestuose būsto kainos yra gerokai mažesnės. Taigi lietuviai, ieškantys įsigyti antrąjį būstą sau ar nuomai, Ispanijoje rastų pigesnių objektų nei Lietuvoje.

NT mokesčiai Ispanijoje

Ispanija iš kitų Europos valstybių išsiskiria NT mokesčiais ir jų gausa.

Ispanijoje naujam NT taikomas 10 proc. PVM. Jei įsigyjamas antrinės rinkos būstas, pirkėjas turi sumokėti papildomus perleidimo mokesčius. Jų dydis priklauso nuo regiono, kuriame yra perkamas būstas, ir gali svyruoti nuo 6 iki 11 proc.

NT savininkas Ispanijoje, kaip ir Lietuvoje, turi prievolę mokėti nekilnojamojo turto mokestį, skaičiuojamą nuo mokestinės vertės ir svyruoja nuo 0,4 iki 1,1 proc., priklausomai nuo regiono. Perleidžiant turtą naujam savininkui, sandorio sudarymo metu notaras tikrina, ar buvęs savininkas mokėjo šį mokestį ir ar neturi įsiskolinimo valstybei už paskutinius ketverius metus.

Sudarant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį yra mokami notaro ir registro mokesčiai. Jų dydis priklauso nuo paties parduodamo objekto bei regiono, kuriame jis yra.

Jei turtas yra įkeičiamas, taikomas 2 proc. hipotekos mokestis. Taip pat reikia būti pasiruošus sumokėti ir brokeriams, kurie tarpininkavo parduodant būstą. Jų komisinis atlygis svyruoja tarp 3-6 proc.

Įmonėms taikomas 25 proc. pelno mokestis. Jei įmonė užsiima ilgalaike būsto nuoma ir valdo daugiau nei 10 nuomojamų objektų, jai taikoma 40 proc. pelno mokesčio lengvata. Anksčiau ši lengvata siekė net 85 proc. Tai rodo, kad valstybė labai rėmė ir šiandien dar remia šį sektorių.

Jei įmonė valdo daugiau nei 2000 kv. m gyvenamojo nuomojamo ploto, savivaldybė gali reikalauti skirti tam tikrą dalį valdomo turto socialiniam būstui. Panaši tendencija auga visoje Europoje. Kai kuriose šalyse tai yra jau sena praktika, Lietuvoje tai dar nauja ir rinka dar tik susipažįsta su ja.

Nuomos rinkos reguliavimas ir kiti ypatumai

Ispanijoje yra regionų, kuriuose reguliuojama nuomos rinka. Reguliavimas vyksta per nustatytas nuomos mokesčio „lubas”, t.y. didžiausią leistiną nuomos kainą.

Apskritai nuomos rinkos reguliavimas pastaruoju metu kelia daug diskusijų, mat Ispanijos valdžia ketina įteisinti nuomos rinkos reguliavimą visoje šalyje.

Ispanijoje stipriai išvystytas turizmas ir yra tokių vietovių, kur esamo nekilnojamojo turto neužtenka visiems turistams apgyvendinti, o vietiniams gyventojams už nuomą tenka sumokėti ir 40 proc. gaunamų pajamų.

Norint Barselonoje užsiimti trumpalaike nuoma, reikia gauti licenciją. Ši tvarka buvo įvesta tam, kad būtų kontroliuojama trumpalaikės rinkos nuoma ir palikta erdvės ilgalaikei nuomai. Bėda ta, kad jau ketverius metus tokios licencijos nėra išduodamos. Dėl to objektų, turinčių licenciją verstis trumpalaike nuoma, vertė stipriai išaugo.

Dėl nuomos kainų reguliavimo labiausiai nukenčia premium segmento turto savininkai. Kad ir koks prabangus būstas būtų, kad ir kaip prabangiai ir kokybiškai jis būtų įrengtas, už jį nėra galimybės prašyti daugiau, nei yra nustatyta. Taigi, nuomininkams palanku Barselonoje nuomotis prabangų būstą, tačiau prabangaus būsto savininkui jį nuomoti nelabai.

Šiandien, kai NT rinka yra aktyvi, iš nuomojamo būsto Vilniaus Senamiestyje galima tikėtis 3 proc. grąžos, retais atvejais - 4 proc. Barselonos Senamiestyje grąža yra aukštesnė. Jos žemutinė riba yra 4-4,5 proc. Kalbant apie visą Ispaniją, ilgalaikės nuomos grąža svyruoja tarp 5-6 proc.

Kaip lietuviui investuoti į NT nuomos projektus Ispanijoje?

Sutelktinio finansavimo platforma „InRento” plečia savo veiklą ir žengia į Ispaniją. Savo klientams jie siūlo investuoti į gyvenamosios paskirties nuomos projektą La Molinoje, kalnų kurorte, nuo Barselonos nutolusiame vos 1,5 valandos kelio. Investuotojai kiekvieną mėnesį gaus palūkanas už nuomą, o realizavus objektą - ir proporcingai padalintą kapitalo prieaugį.

Priklausomai nuo investuojamos sumos, bus sudaryta galimybė ir patiems apsistoti projekte.

Pirmasis objektas investavimui pasirinktas atsižvelgus į turizmo pokyčius Ispanijoje bei nekilnojamojo turto kainų sezoniškumo ypatumus.

Daugiau apie „InRento” projektą Ispanijoje galite sužinoti čia: inrento.lt