Kauno pirminė būsto rinka: kodėl vystytojai neskuba mažinti kainų?

Kaip pasakoja M. Jaruševičius, šių metų pradžia Kauno NT rinkoje buvo itin prasta. „Viskas buvo sustoję iki kovo mėnesio. Dabartinė situacija Kauno pirminėje rinkoje yra artima situacijai, buvusiai 2019-2020 m. iki prasidedant pandemijai ir karantinams. Situaciją šiek tiek paįvairina karts nuo karto pasirodantys nauji projektai, sujudinantys pirkėjus“, - dalijasi M. Jaruševičius.

Būsto Kaune pirkėjus, kaip ir kitur, labiausiai veikia pakilusios palūkanos. Daug kas atideda sprendimą pirkti ir ieško būsto nuomai. Tokia situacija aktyvina nuomos rinką, tačiau anksčiau ar vėliau paskolų palūkanos sustos augti ir ims mažėti, tad pirkėjų aktyvumas vėl padidės.

Apskritai Kauno pirminei rinkai ekspertas mato daug priežasčių augti. Kaunas jau pelnė progresyvaus miesto vardą. Jis pabrėžia, kad Kauno negalima vertinti atskirai nuo Kauno rajono. „Tai – bendras ir vientisas darinys. Kaunas su savo rajonu yra beveik Talino dydžio, taigi esame ketvirtoje vietoje Baltijos valstybėse. Kauno rajono meras yra stiprus, noriai eina į dialogą su verslu, o tai kuria daug perspektyvų ateičiai“, - mano M. Jaruševičius.

Kaunas – studentų miestas, kuriame nuolat atsinaujina gyventojai, todėl jame yra ir bus nuolatinė paklausa naujam būstui. Kauną vis labiau atranda tarptautiniai verslai. Mieste geros sąlygos verslo vystymui ir plėtrai, o tai kartu kuria geras sąlygas pritraukti gyventojų į naujai vystomus gyvenamuosius projektus.

Populiariausios miesto dalys

Ilgą laiką nauji projektai kūrėsi aplink Kauną. Lyderiaujanti pusė – Romainiai, Užliedžiai, Giraitė. Čia daugiausia pastatoma ir daugiausia parduodama naujos statybos būstų. Antras pagal populiarumą – Ringaudai, Noreikiškės, Akademija. Daug pirkėjų dėmesio sulaukia Domeikavai ir Vaišvydava. Vis labiau jas atranda tiek naujų projektų vystytojai, tiek pirkėjai.

Kaip pastebi M. Jaruševičius, Neveronys, Raudondvaris, Palemonas nėra ypač populiarūs tarp pirkėjų, nors vystomų projektų juose yra.

Kodėl vystytojai nemažina būstų kainų?

Registrų centro duomenys rodo, jog pirminės rinkos pardavimai, palyginus su praėjusiais metais, yra sumažėję 10-15 proc., tačiau vystytojai neskuba mažinti parduodamų objektų kainų ir taip paskatinti pirkėjus pirkti.  „011“ vadovo teigimu, šiuo metu naujų būstų yra pastatoma daugiau nei parduodama, tačiau didžioji vystomų projektų dalis yra finansuoti pačių vystytojų, todėl jie kainų mažinti ir neskuba. „Rinkoje jau nusistovėjo tokia realybė, jog projekto iš brėžinių nebeišparduosi, ir vystytojai prie to jau priprato. Į pardavimo procesą vystytojams tenka investuoti daugiau tiek lėšų, tiek laiko. Jei anksčiau buvo normalu projektą parduoti per vienerius metus, šiandien yra normalu parduoti per dvejus“, - įžvalgomis dalijasi M. Jaruševičius.

Šiandien vystytojams yra parankiau ilgiau pardavinėti, nei mažinti kainą. Kodėl? „Jei parduosi projektą pigiau, turėsi mažiau lėšų kitam projektui vystyti, kai tuo tarpu bendra situacija nėra pasikeitusi: sklypai neatpigę, statybinių medžiagų kainos dar sunkiai nuspėjamos. Kadangi statybas finansuojančios institucijos dažniausiai procese nedalyvauja, tai kainų mažinimui spaudimas yra mažesnis“, - aiškina M. Jaruševičius. Jis atkreipia dėmesį, kad projektai patys iš savęs yra didėjantys ir gražėjantys. Tobulėja technologijos, atsiranda daugiau modernesnių sprendimų, kurie atitinkamai kainuoja ir palaiko projekto kainą. Vis daugiau dėmesio skiriama infrastruktūrai ir aplinkos sutvarkymui, kas taip pat reikalauja investicijų.

Valstybės duomenų agentūra paskelbė, jog per metus naujos statybos būstas Lietuvoje pabrango 15,4 proc. M. Jaruševičiaus manymu, tai koreliuoja su geresniu galutiniu produktu, kurį pirkėjas įsigyja: A++ energinė klasė, moderni statyba, naudojamos ilgaamžiškesnės ir tvaresnės medžiagos, išplėtota infrastruktūra, išpuoselėta aplinka. Vartotojas laimi. „Vis daugiau pirkėjų pageidauja įsigyti jau įrengtą būstą. Šis veiksnys taip pat turi įtakos bendram kainų lygiui“, - priduria ekspertas.

Patys vystytojai stengiasi sukurti kažką įdomesnio, originalesnio ir gražesnio. Kiekvienas užbaigtas projektas yra tarsi vystytojo vizitinė kortelė, parodanti vystytojo darbo kokybę. Tobulėjantys projektai rodo ir paties vystytojo tobulėjimą ir kuria jam reputaciją rinkoje. Visi šie veiksniai kuria prielaidas pirminės rinkos būsto kainos lygio išlaikymui ar net didinimui.

Naujos statybos būsto kainos Kaune labai varijuoja nuo lokacijos. Miesto rajone ir pakraštyje būsto kainos svyruoja nuo 1500 iki 1800 eurų už kvadratinį metrą, mieste – 2000-2800 eurų už kvadratinį metrą, miesto centre – nuo 3500 iki 8000 eurų už kvadratinį metrą.

Investicijos į nuomą

Kaunas – studentų miestas, o nuolat į miestą atvykstantys jauni žmonės yra nuomos rinkos variklis. Būstas nuomai Kaune yra gan paklausus. Lyginant su Vilniumi, investicija į nuomą Kaune yra patrauklesnė vien dėl to, kad čia pats nekilnojamasis turtas nėra toks brangus kiek Vilniuje. Būstas, skirtas nuomai, šiandien perkamas dažniausiai iš sutaupytų lėšų, neimant būsto paskolos. Žinoma, tai nulėmė pabrangęs pinigų skolinimasis.

Rugpjūčio mėnuo yra pats aktyviausias nuomos rinkoje, dėl atvykstančių studentų. Domėtis nuomos galimybe verčia ir didėjančios palūkanos. „Panašu, kad esant tokioms palūkanoms Lietuva gali tapti tokia šalimi, kur stambūs investuotojai įsigyja tik nuomai skirtą projektą ir pateikia jį rinkai. Tokiu būdu pasikeis nuomos rinkos veidas“, - mano M. Jaruševičius.

Nauji projektai Kaune

Ieškantieji naujo būsto Kaune tikrai turi iš ko pasirinkti. Vienas įdomesnių šiuo metu vystomų projektų mieste – Reisono namas, esantis Vytauto gatvėje. Projektas įdomus tuo, jog nauji būstai kuriami istoriniame pastate, pastatytame pagal architekto Karolio Reisono 1930 m. parengtą projektą. Aukštos, net 3,4 m siekiančios lubos, autentiškos art deco stiliaus fasado detalės kuria unikalią erdvę gyventi Kauno Naujamiestyje.

Žaliakalnyje, Lazūnų gatvėje, šiuo metu vystomas projektas „Talus apartamentai“. Pirkėjams siūlomi modernūs, estetiški, šiuolaikinio dizaino elementais puošti butai. Viršutiniuose aukštuose esantys apartamentai turi erdvias 26-30 kv. m ploto terasas. Projektas unikalus savo vieta – šalia miesto centras, Kauno klinikos, Kauno tvirtovės VII fortas, kaimynystėje vyrauja nuosavi namai, kas lemia mažesnį gyventojų bei automobilių tankį.

Šiandien gyvenamųjų projektų vystytojai sau kelia didelius uždavinius. Modernūs technologiniai sprendimai, aukščiausia statybinių medžiagų ir darbų kokybė turi būti suderinta su natūralios gamtos kupina aplinka ir išvystyta infrastruktūra. „Noa butai“, „Noa namai“, „Nemunaičiai“, „Hygge namai“ – tik keli Kaune vystomi gyvenamieji projektai, iliustruojantys vystytojų pačių sau keliamus aukštus standartus ir, kartu, šiandieninio būsto pirkėjo poreikius ir lūkesčius.