Maitinimo verslo kova dėl patalpų: kaip verslininkai ją laimi?
Autorius: Realu.lt
Lietuvos maitinimo verslas sparčiai auga. 2023 metais šalyje veikė daugiau nei 100 tūkstančių maitinimo įstaigų, o jų skaičius kasmet didėja. Tai lemia tokie veiksniai kaip gyventojų pajamų augimas, vis populiarėjanti kultūra valgyti ne namuose bei vis labiau plėtojamas turizmas. Norintieji patekti į šią augančią rinką susiduria su rimtais iššūkiais. Vienas jų – didelė konkurencija ieškant tinkamų patalpų.
Pagal Lietuvos Respublikos Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) duomenis, 2023 m. Vilniuje veikė 17 751 maitinimo įstaiga. Tai yra 4,5 proc. daugiau nei 2022 m. Į šį skaičių įtrauktos visos maitinimo įstaigos, įregistruotos VMI: restoranai, kavinės, barai, picerijos, greitojo maisto įstaigos, kavinės-barai, užkandinės, restoranai-barai, restoranai-picerijos ir kt. Didžiausią dalį (63,2 proc.) Vilniaus maitinimo įstaigų sudaro restoranai, 23,5 proc. - kavinės, 5,9 proc. - barai, 3,5proc. - picerijos, 3,9 proc. - kitos maitinimo įstaigos.
Maitinimo įstaigų skaičius Vilniuje nuolat auga. Tai rodo, kad miestas yra patraukli vieta verslui ir turizmui. Kartu auga ir konkurencija tarp verslo subjektų, norinčių įsikurti patraukliose miesto vietose. Patalpos patraukliose miesto vietose, kuriose yra didelis žmonių srautas, yra itin paklausios, todėl verslininkams, norintiems įsikurti tokiose vietose, tenka aršiai pakovoti su kitais investuotojais.
„Vilniuje maitinimo įstaigų poreikis yra labai aukštas. Nors kalbama apie nuolat kylančias kainas, klientų netrūksta. Vis dėlto išsilaikyti maitinimo verslui nėra taip paprasta. Klientų srautas nėra toks didelis kaip Europos didmiesčiuose, todėl klientus tenka prisivilioti arba įsikuriant populiariausiose miesto vietose, arba pasiūlant originalią restorano ar kavinės koncepcija, kuri išskirtų iš jau veikiančių įstaigų“, - komentuoja „Capital Commercial“ komercinio nekilnojamojo turto (NT) brokeris Georgij Baišev.
Jis pasakoja pastebėjęs, jog centrinėje miesto dalyje, kur yra didžiausias klientų srautas, komercinei veiklai tinkančias patalpas turintys savininkai labiau linkę jas išnuomoti paslaugas teikiančioms, o ne prekybinėms įstaigoms. Ne visos komercinės patalpos atitinka tam tikroms veikloms keliamus reikalavimus arba ne visi savininkai sutinka su patalpų perdarymu ir pritaikymu verslo vykdomai veiklai – dar vienas iš veiksnių, sunkinančių tinkamų patalpų paiešką.
„Vilnius yra santykinai mažas ir maitinimo veiklai tinkančių patalpų nėra daug ir jų naujų neatsiranda. Dažnai vienam restoranui užsidarius jo vietoje įsikuria kitas, kartais net darbuotojų komanda lieka ta pati“, - pastebi G. Baišev ir atkreipia dėmesį, jog sostinės miegamuosiuose rajonuose maitinimo įstaigų labai trūksta, nors paklausa joms tikrai yra.
„Gaila, kad naujų projektų vystytojai neišnaudoja galimybės naujuose kvartaluose įrengti maitinimo veiklai tinkančių patalpų. Jei po nauju daugiabučiu yra komercinei veiklai skirtos patalpos, tai ten dažniausiai įsikurs grožio salonai ar odontologijos klinikos, bet ne maitinimo paslaugas teikianti įmonė. Vien dėl to, kad statant pastatą nebuvo palikta galimybė įrengti papildomą vėdinimą, kurio reikia maitinimo įstaigai“, - sako komercinio NT brokeris ir priduria, jog miegamieji rajonai turi didelį potencialą, nes juose gyventojų koncentracija didelė, o maitinimo paslaugų trūksta. „Juk ne visi nori vakare keliauti į miesto centrą pavakarieniauti. Didelei daliai žmonių būtų gerokai patogiau apsilankyti netoli namų esančioje kavinėje ar restoranėlyje ir ten praleisti laiką, negalvojant apie išlaidas transportui“.
Maitinimo verslui reikia įveikti ne vieną barjerą
Ne vienerius metus su komerciniu nekilnojamuoju turto dirbantis G. Baišev pasakoja, jog maitinimo verslas turi įveikti ne vieną barjerą. Nuomojamų komercinių patalpų savininkai yra linkę patalpas išnuomoti jau žinomam prekės ženklui nei rinkos naujokui. Pradėti maitinimo verslą kartais trukdo ir kaimyninių butų gyventojai. Šiuo metu galioja tvarka, pagal kurią, norintieji gauti licenciją prekybai alkoholiu, turi gauti 51 proc. to namo gyventojų sutikimą. Tai nėra lengvai įgyvendinama užduotis: vieni kaimynai baiminasi triukšmo, kiti – jog per ventiliaciją ir langus nuolat sklis gaminamo maisto kvapas. Būna ir taip, jog butas yra nuomojamas, o buto savininkas yra išvykęs į užsienį ir jo sutikimą gauti sudėtinga arba apskritai neįmanoma.
Anot G. Baišev, bent šią dalį verslui palengvintų pakeista tvarka, pagal kurią neišsakytas prieštaravimas reikštų sutikimą. Tokiu būdu būtų galima išspręsti bent jau nepasiekiamų savininkų klausimą.
„Vilniaus Senamiestyje galima rasti nuomojamų patalpų, kurioms jau gana ilgai nerandama nuomininkų. Bėda ir yra būtent kaimynų nepritarimas alkoholio licencijai. Patalpų savininkai galbūt labiau norėtų tose patalpose matyti prekėmis prekiaujančias ar paslaugas teikiančias įmones, tačiau toje miesto dalyje patalpų nuomos kaina yra aukšta ir verslui prekiauti drabužiais ar teikti grožio paslaugas neapsimoka. Maitinimo verslas tose vietose būtų pelningiausia, tačiau be alkoholio licencijos ir jis nenori ten kurtis“, - dalijasi G. Baišev.
„Piana Vyshnia“ Vilniuje: kaip ukrainiečiams pavyko įveikti konkurenciją
Vilniaus Senamiestyje, Vilniaus gatvėje, šių metų rudenį duris atvėrė unikalus baras „Piana Vyshnia“. Šio baro savininkai – ukrainiečiai, o tinkamas patalpas barui jiems rado komercinio NT brokeris G. Baišev.
„Piana Vyshnia“ – tai baras, kuriame galima rasti tik vienos rūšies gėrimą – vyšnių likerį. Pirmasis toks baras buvo atidarytas 2015 m. Lvive, Ukrainoje. Sulaukę didelio pasisekimo, „Piana Vyshnia“ franšizę išplėtė ne tik gimtojoje šalyje, bet ir kitose Europos šalyse, įskaitant Lietuvą.
G. Baiševas pasakoja, kad šiam barui rasti patalpas Vilniuje buvo nelengva. Paieškos truko beveik metus, o jas sunkino ne tik Vilniaus komercinių patalpų rinkos specifika, bet ir tai, jog „Piana Vyshnia“ yra franšizė, turinti griežtus reikalavimus patalpoms.
„Franšizės taisyklėse yra nurodyta, kad baras turi būti įsikūręs populiarioje vietoje, pritraukiančioje daug lankytojų. Patalpos turi būti vientisos erdvės ir vieno lygmens, aukštomis lubomis, panoraminiais langais. Greta turėtų būti naktiniai klubai ir kitos populiarios naktinio gyvenimo vietos“, – pasakoja NT brokeris.
Rasti patalpas, atitinkančias šiuos reikalavimus, buvo sudėtinga užduotis, nes Vilniaus gatvė yra labai populiari ir daug verslų nori įsikurti būtent joje. Ši gatvė jau pelnė vienos mėgstamiausių naktinio miesto gatvių vardą. Tad išsinuomoti patalpas joje yra labai sudėtinga. Reikia pačiam stebėti rinką, sekti, kaip sekasi patraukliose patalpose įsikūrusiems verslams, bandyti užmegzti tiesioginį ryšį su patalpų savininkais ir įtikinti juos pakeisti nuomininkus.
Komercinio NT brokeris G. Baišev padėjo „Piana Vyshnia“ įveikti visus šiuos sunkumus ir patalpos Vilniaus gatvėje buvo išnuomotos būtent jiems. Sėkmę nulėmė aktyvumas, atkaklumas ir gebėjimas rasti kompromisą tarp patalpų nuomotojo ir baro savininkų reikalavimų. Baras buvo atidarytas praėjusių metų lapkričio mėnesį ir jau spėjo pelnyti lankytojų simpatijas.
„Baras „Piana Vyshnia“ Vilniuje sulaukė didelio lankytojų srauto, todėl baro savininkai nutarė atidaryti Lietuvoje daugiau barų – Kaune ir Palangoje. „Deja, ir tuose miestuose susiduriame su tomis pačiomis problemomis – maitinimo verslui tinkančių patalpų trūkumu srautinėse gatvėse ir dėl to kylančia itin didele konkurencija tarp verslininkų“, - pasakoja komercinio NT brokeris. „Kauno Laisvės alėja bei Palangos Basanavičiaus gatvė mus labiausiai domina, tad jei kas turite nuomojamų patalpų, labai lauksime pasiūlymų“, - šypsosi brokeris.
Kadangi unikalus baras sėkmingai startavo Vilniaus gatvėje, franšizės savininkai buvo labai patenkinti rezultatais, tad netrukus Vilniuje, Didžiojoje gatvėje, bus atidarytas antrasis „Piana Vyshnia“ baras. Šias patalpas rasti taip pat nebuvo paprasta. Konkurencinė kova ir patalpų savininkų noras maksimaliai apsidrausti nuo bet kokių galimų rizikų – pagrindiniai iššūkiai, kuriuos turi įveikti verslo atstovai, norintys įsikurti centrinėje miesto dalyje.
Profesionalūs tarpininkai – vienas iš laimėtos konkurencinės kovos veiksnių
G. Baišev pasakoja, kad dažnai verslų savininkai kreipiasi į jį prašydami rasti tinkamas patalpas. „Jie yra savo sričių specialistai, tačiau kai tenka pakovoti dėl patalpų, dažnas pasimeta ir atsitraukia. Mes, brokeriai, su tuo dirbame kiekvieną dieną ir žinome visus tokios sudėtingos rinkos niuansus, turime kontaktų ir ryšių, kurie padeda laimėti kovą dėl klientui tinkamiausių patalpų“, - dalijasi G. Baišev.
Jis pasakoja, jog jei patys ukrainiečiai būtų ieškoję patalpų ir bandę patys kovoti su vietiniais verslininkais, jiems nebūtų pasisekę. Daug komercinių patalpų nuomos sandorių įvyksta tarp brokerių. G. Baišev pastebi, jog Lietuvoje jau tarsi susiformavo verslo etika naudotis nekilnojamojo turto brokerių paslaugomis. Tai gerina tiek nuomininko įvaizdį nuomotojo akyse, tiek nuomotojui yra paprasčiau išnuomoti patalpas, jei procese dalyvauja brokeris, kuris perima tiek marketinginius, tiek dalinai teisinius rūpesčius.
