Preliminarioji sutartis: kokių klaidų nedaryti?

Viską aptarti kuo detaliau

Notarinė sutartis yra ruošiama preliminarios sutarties pagrindu, todėl rekomenduojama pastarojoje kaip įmanoma smulkiau aprašyti susitarimų detales.

Dažnai žmonėms kyla klausimas, ką daryti su parduodamame turte paliekamais daiktais, kaip juos įtraukti į sutartį, kad nekiltų konfliktų. Advokatas A. Kovalevskis pataria į preliminarią sutartį įtraukti visus svarbius daiktus, kurie yra paliekami – baldus, buitinę techniką, ir būtinai pridėti jų nuotraukas, kuriose matytųsi daiktų būklė. Rekomenduojama aprašyti ir užfiksuoti būklę ir paties turto elementus – sienas, grindis. Tai padės išvengti nesutarimų ir ginčų ateityje.

Kitas svarbus punktas, kurį reikia aptarti ir įtvirtinti preliminarioje sutartyje – notarinių išlaidų apmokėjimas. Kas jas apmoka, yra susitarimo reikalas. Galimi visi variantai: kai visas notarines išlaidas padengia pirkėjas, rečiau pasitaikantis – kai visas notarines išlaidas padengia pardavėjas, antrinėje rinkoje gana įprastas – notarinės išlaidos šalims dalinamos lygiomis dalimis. Šį klausimą rekomenduojama aptarti preliminarioje sutartyje, kad nekiltų ginčas atėjus pas notarą pasirašyti pagrindinės sutarties. Kilęs konfliktas gali stabdyti paties sandorio sudarymą.

Force majore

Kiekvienoje sutartyje būna aptartos ir force majore (liet. „nenugalima jėga“) sąlygos, kurioms esant šalims netaikomos numatytos sankcijos už sutarties susitarimų nevykdymą. Karas – viena iš galimų force majore sąlygų, nes jo kontroliuoti sutarties šalys negali. Tačiau, kaip teigia advokatas, kiekvieną atvejį reikia analizuoti ir vertinti individualiai, nes force majore lemia labai daug veiksnių ir daug kas priklauso nuo pateikiamų įrodymų.

Kokio dydžio avansas turėtų būti?

Preliminarioje sutartyje visada būna įtrauktas avansinis mokestis. Jo dydis priklauso nuo susitarimo ir individualios situacijos. Avanso dydis praktikoje svyruoja nuo 5 iki 15 procentų. Jei jis mokamas trumpam laikui, jis paprastai būna mažesnis. Jei tariamasi dėl ilgesnio laiko, pvz., kelių mėnesių, avansas paprastai būna didesnis. 

Ar galima preliminarią sutartį pasirašyti nemokant avanso? Advokatas A. Kovalevskis atsako, jog galima, tačiau tokiu atveju būtina į sutartį įtraukti kitus saugiklius. Sutartyje būtina raštu susitarti dėl baudų, kurios bus taikomos tiek vienai, tiek kitai pusei, jei jos nevykdys sutartyje numatytų įsipareigojimų. Jei sutartyje susitarimo dėl baudos nėra, vadinasi, jokios baudos negalima taikyti. Tokiu atveju galima prašyti nebent patirtų nuostolių atlyginimo.

Jei pirkėjas negauna paskolos ar turto vertinime nurodyta mažesnė turto vertė nei pardavimo kaina, ar tai yra priežastis, dėl kurios pirkėjas gali nutraukti preliminarią sutartį ir neprarasti sumokėto avanso? Jei sutartyje tai yra konkrečiai numatyta, tada taip. Jei sutartyje šios sąlygos nėra išskirtos ir konkrečiai įvardintos, tada kilusį ginčą reikia spręsti teisinėmis priemonėmis ir vertinti, dėl kieno kaltės sandoris nebegali būti sudarytas. Jei nustatoma, jog dėl pirkėjo, sumokėtas avansas lieka pardavėjui, jei pasirašytoje sutartyje nenumatyta kitaip.

Daugiau apie preliminarios sutarties pasirašymą žiūrėkite laidoje "Tarp keturių sienų"