Teisininkai pataria nerizikuoti: ką daryti, kad sklypo pirkimas nevirstų katastrofa
Autorius: Advokatų profesinės bendrijos „LAWCORPUS VENSLAUSKAS“ teisininkas Mindaugas Šveiteris
Bet kurios paskirties žemės sklypo įsigijimas, tiek verslo vystymui, tiek ir asmeninių poreikių tenkinimui – yra ilgalaikė investicija. Advokatų profesinės bendrijos „LAWCORPUS VENSLAUSKAS“ teisininkas Mindaugas Šveiteris pabrėžia, kad sklypą pirkti reikėtų tik kruopščiai išanalizavus ir įvertinus tiek praktinius, tiek teisinius jo pirkimo aspektus. Pasak specialisto, tai užtikrina sklandų verslo vystymą ateityje, o taip pat ir asmeninių investicijų pagrįstumą bei užkerta kelią netikėtoms kliūtims ateityje.
Teisininkas M. Šveiteris paaiškina, kad prieš perkant žemės sklypą turėtų būti įvertinamas jo status quo (liet. esama faktinė ir teisinė padėtis), o tai dažniausiai apima kelis pagrindinius aspektus.
„Įprastai atliekamas žemės sklypo nuosavybės dokumentų teisinis vertinimas, tame sklype galiojančių teritorijų planavimo dokumentų ir statinių statybos dokumentų teisinis vertinimas. Taip pat vertinamas ir pageidaujamos veiklos žemės sklype teisinis reglamentavimas ir, žinoma, peržiūrimos pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos. Šio vertinimo metu sąlygos gali būti derinamos ir koreguojamos, atsižvelgiant į pirkėjo poreikius,“ – informuoja teisininkas.
Pasak pašnekovo, toks vertinimas padeda nustatyti, ar pardavėjas pats yra pilnai atsiskaitęs už parduodamą žemės sklypą ir turi teisę jį parduoti (sklypas nėra areštuotas, įkeistas hipoteka, nėra ginčo objektas teisme), o taip pat padeda numatyti ir kitas reikšmingas aplinkybes, padėsiančias tinkamai įvertinti visas su žemės sklypo įsigijimu bei naudojimu susijusias rizikas.
Apsaugo nuo dažniausiai kylančių problemų
Teisininko teigimu, išankstinis žemės sklypo įsigijimo bei naudojimo sąlygų teisinis įvertinimas gali padėti išvengti įprastai pasitaikančių kliūčių, susijusių su nekilnojamojo turto pirkimu ir jo naudojimu.
„Analizuojant dokumentus pirmiausiai vertinama, ar žemės sklypas suformuotas atliekant tik preliminarius, ar kadastrinius matavimus, t.y., ar yra aiškios žemės sklypo ribos – tokiu būdu išvengiama ginčų su kaimynais. Taip pat išsiaiškinama, kokie apribojimai nustatyti žemės sklypui, pavyzdžiui, galimos žemės sklypo paskirtys, būdai, taikomos specialios žemės naudojimo sąlygos ir apribojimai, maksimalus leistinas pastatų aukštingumas ir tankumas, statinių statybos zonos, įvažiavimo į žemės sklypą vietos, saugotinų želdinių buvimas, jų išsidėstymas žemės sklype, žemės sklypo reljefas, ar žemės sklypas nepatenka į saugomas teritorijas (draustinius, regioninius parkus) ir t.t.
Papildomai įvertinama ir tai, ar numatytame sklype ar greta jo nėra suplanuota statyti valstybinės reikšmės inžinerinių statinių ir/ar susisiekimo komunikacijų, ar neplanuojama visą ar dalį žemės sklypo paimti visuomenės poreikiams. Įvertinami greta žemės sklypo esančių teritorijų naudojimo reglamentai, šiose teritorijose planuojama ar galima vystyti veikla, jos potenciali įtaka planuojamo įsigyti žemės sklypo vertei, galimybei jame vykdyti pageidaujamą veiklą ir t.t. Įvertinamas inžinerinių ir susisiekimo komunikacijų buvimas žemės sklype, taip pat galimybė šias komunikacijas atvesti iki žemės sklypo, poreikis perkelti šias komunikacijas į kitą vietą, esamo elektros įvado galingumas bei galimybė jį padidinti sudarant sąlygas įrengti žemės sklype saulės elektrines bei elektromobilių įkrovimo stoteles,“ – aiškina M. Šveiteris.
Gali padėti išvengti nenumatytų išlaidų
Didelė dalis išankstinio žemės sklypo įsigijimo bei naudojimo sąlygų teisinio įvertinimo skirta apsaugoti klientą nuo neplanuotų finansinių kaštų, dėmesį atkreipia ekspertas. Vienas tokių pavyzdžių – atliekami (ar anksčiau atlikti) žemės sklypo inžineriniai geologiniai tyrimai, siekiant nustatyti žemės sklype vyraujančius inžinerinius geologinius sluoksnius. O jei tokie tyrimai nėra atlikti, vertinimas parodo, ar yra pagrįsta būtinybė juos atlikti.
„Iš pažiūros labai perspektyvus žemės sklypas dėl esamų grunto savybių gali pasirodyti visiškai netinkamas planuojamų pastatų statybai, arba tokia statyba būtų ženkliai brangesnė ir neapsimokėtų finansiškai,“ – pasakoja M. Šveiteris.
Teisininko nuomone, toks žemės sklypo įsigijimo bei naudojimo sąlygų teisinis įvertinimas itin praverčia žemės sklypus perkantiems verslams, kurie susiduria su didesniu potencialių rizikų kiekiu. Dažnai įmonės atstovams yra būtina žinoti verslo vystymo komercinės paskirties žemės sklype galimybes ir konkurencinę aplinką (potencialių konkurentų buvimas netoliese, uostų, krovos terminalų, intermodalinių terminalų, privažiuojamųjų geležinkelio kelių įrengimo galimybės ir kt.).
Specialistas ragina atsižvelgti ir į potencialių taršos šaltinių, esančių šalia žemės sklypo poveikį sklypui ar planuojamai veiklai – įsivertinti esamų ar planuojamų degalinių, servisų, greitkelių, oro uostų, pavojingų atliekų perdirbimo įmonių, sąvartynų ir t.t. įtaką. Profesionalios rizikų analizės metu papildomai gali būti įvertinami ir paviršinių vandens nuotekų šalinimo būdai ar archeologinių tyrimų poreikis.
Kada verta kreiptis į teisininką?
Sprendimas, ar kreiptis į teisininką dėl žemės sklypo įsigijimo bei naudojimo sąlygų teisinio įvertinimo, priklauso nuo individualių aplinkybių. M. Šveiteris pataria įsivertinti sandorio sudėtingumą, kylančių rizikų dydį, finansines galimybes ir asmeninius gebėjimus savarankiškai atlikti teisinę analizę.
„Prieš priimant galutinį sprendimą dėl žemės sklypo įsigijimo, rekomenduoju atlikti išsamų žemės sklypo įsigijimo bei naudojimo sąlygų teisinį įvertinimą, siekiant išsiaiškinti potencialias grėsmes bei rizikas. Nepasikliaukite vien tik internetiniais šaltiniais ir atsiliepimais. Na, o jei nuspręsite kreiptis į teisininką, rinkitės patyrusį specialistą, turintį pakankamai žinių ir patirties nekilnojamojo turto srityje,“ – apibendrina ekspertas.
