Turto vertintojų indėlis investuojant į NT
Nekilnojamasis turtas (NT) nuo senų laikų yra vertinamas kaip saugi investicija. Jis yra apčiuopiamas, dažnai - generuojantis pajamas ir dėl infliacijos neprarandantis vertės. Kad ir kokia saugi investicija bebūtų, ją visada lydi didesnė ar mažesnė rizika. Norint suvaldyti ir iki minimumo sumažinti investavimo riziką, svarbu atsižvelgti į turto vertę, nustatytą licencijuoto turto vertintojo.
Lietuvoje sparčiai populiarėja sutelktinio finansavimo platformos, suteikiančios galimybę į nekilnojamąjį turtą investuoti net ir labai mažas sumas. Sparčiai auganti tokio pobūdžio platforma „Profitus” jau peržengė Lietuvos ribas - finansavo pirmąjį projektą Latvijoje. Tai rodo, jog Lietuvoje daugėja žmonių, besidominčių finansais, investicijomis ir tuo, kaip apsaugoti savo pinigus nuo nuvertėjimo neapsiribojant vien indėliais banke.
Sutelktinio finansavimo platformos vienoje pusėje yra investuotojai, kitoje - projektų savininkai, siekiantys finansavimo, įkeičiant nekilnojamąjį turtą. Nuo įkeičiamo turto vertės priklauso paskolos reitingas, rizikingumas ir kartu patrauklumas investuotojams. Ar gali investuotojai aklai pasitikėti įkeičiamo turto vertinimo ataskaita? Juk už jos stovi vertintojas, asmuo, kurio rankose - išvada dėl turto vertės, sąlygojančios investuotojų sprendimus.
Viktorijos Čijunskytės, sutelktinio finansavimo platformos „Profitus” įkūrėjos ir vadovės nuomone, investuojant į NT turto vertintojo indėlis yra labai svarbus. Nuo jo priklauso vienas svarbiausių investavimo rodiklių - LTV (angl. loan-to-value). „Paskolos ir įkeičiamo turto vertės santykis visada priklauso nuo oficialaus NT vertinimo. Rinkoje jau buvo kilęs ažiotažas dėl gerokai aukštesnių vertinimo verčių, dėl ko buvo paskolinta 3 kartus daugiau pinigų negu reali įkeičiamo turto vertė”. Jos nuomone, investuotojai turėtų atidžiau išstudijuoti įkeičiamo turto vertinimo ataskaitą.
Mindaugas Kulbokas, „Newsec” rinkos tyrimų ir strateginės analizės padalinio vadovas Baltijos šalims, sako, jog apskritai mažai kas skaito visą turto vertinimo ataskaitą. „Dažniausiai atsiverčia tą puslapį, kur parašyta vertė, galbūt pažiūri dar metodą, kuriuo nustatyta vertė, ir mano, jog jau perskaitė visą vertinimo ataskaitą”, - savo patirtimi dalinasi M. Kulbokas. Jo nuomone, investuojantys į nekilnojamąjį turtą turėtų atidžiai perskaityti visą įkeičiamo turto vertinimo ataskaitą. Tik tokiu būdu investuotojas susidarys objektyvią nuomonę apie įkeičiamą turtą ir nesuklys apsispręsdamas dėl savo investicijų.
Daugiau nei 16 metų patirtį komercinio NT srityje turintis M. Kulbokas pasakoja, kad turto vertinimo ataskaitose neretai tenka pamatyti realybės neatitinkančių įrašų ir klaidingų objekto vertės pagrindimų. Profesionalus vertintojas privalo objektyviai įvertinti turtą tokį, koks jis yra ataskaitos sudarymo dieną. Vertinime negali būti remiamasi ateities vilties kaina, nepaminint, kiek investicijų reikėtų tokiai kainai pasiekti. Jei turto vertinimo ataskaitoje aptinkama neatitikimų ar abejones keliančių argumentų, M. Kulboko nuomone, reikia gilintis į vertintojo kvalifikaciją ar ieškoti kitų niuansų, turėjusių įtakos vertintojo nuomonei.
Vertintojui brangiausia - reputacija
Profesionalus, save ir savo profesiją gerbiantis vertintojas dirba etiškai ir objektyviai. „Jis nėra linkęs rizikuoti savo specialybe ir tokių dalykų kaip vertės falsifikavimas ar neobjektyvus vertės nustatymas nesiima, nes tai yra trumparegiškas požiūris. Antra, yra vertintojų garbės teismas, kuriame vertinami panašūs dalykai, ir, jei yra įrodoma, kad vertinimo ataskaita atlikta ne pagal Turto vertinimo pagrindų įstatymo reikalavimus, vertintojui skiriamos tam tikros nuobaudos - nuo įspėjimo iki licencijos atėmimo”, - pasakoja M. Kulbokas.
Lietuvoje yra susiformavusi glaudi vertintojų gildija, kuri turi ir savo turto vertinimo priežiūros tarnybą prie finansų ministerijos, ir savo asociacijas, kuriose svarstomi abejonių keliantys vertinimai. „Mano manymu, šiandien veikia vertintojų savipriežiūros logika, kai vienas kitą galime prižiūrėti ir vienas kitam galime parodyti, kur iš tiesų daromos tam tikros klaidos”, - savo mintimis dalinasi M. Kulbokas. Jis ragina investuotojus į NT pirmiausia pažiūrėti, kokia įmonė ir koks vertintojas parengė vertinimo ataskaitą. Jo nuomone, kartais užtenka sužinoti turto vertinimą atlikusios įmonės pavadinimą, jog suprastum, kad pateiktą turto vertinimo ataskaitą reikia vertinti labai atsargiai.
Patikrinti, ar vertinimą atlikęs specialistas yra patikimas, yra labai paprasta. Kiekvienas būsto paskolas teikiantis komercinis bankas turi sudaręs savo rekomenduojamų vertintojų sąrašą.
„Jei tu iš tiesų esi tas „juodasis vertintojas”, kuris už gerą viskio butelį gali įrašyti klientui reikalingą vertę, tu niekada nebūsi tuose rekomenduojamuose sąrašuose. Kas bus tada? Tiesiog neturėsi užsakymų. Institucijos, kurios daro daug vertinimų, puikiai yra atskyrę pelus nuo grūdų ir žmonėms belieka užeiti į bet kurio Lietuvos komercinio banko puslapį, kuriame yra rekomenduojami vertintojai, ir pasitikrinti, ar tas vertintojas, kurio ataskaitą skaito, yra tame sąraše. Jei nėra, iš karto turi kilti klausimas „kodėl?”, - patarimu dalinasi ilgametę patirtį NT srityje turintis M. Kulbokas.
V. Čijunskytė taip pat mano, jog vertintojo reputacija yra labai svarbi. „Platformos dažnai turi savo rekomenduojamų vertintojų sąrašus. Mes jį taip pat turime. Žinoma, nuo platformos priklauso, ar ji pati atlieka NT vertinimo analizę, ar iš sutelktinio finansavimo platformos pusės yra kas pasižiūri, ar vertinime nustatyta vertė sutinka su realybe. Į šituos dalykus tikrai svarbu atkreipti dėmesį”.
Kliento spaudimas vertintojui
„Profitus” vadovė V. Čijunskytė pasakoja, kad vystytojai, tikėdamiesi didesnio finansavimo ir tikėdamiesi gauti didesnes paskolas, prašo turto vertintojų ataskaitoje pateikti kaip įmanoma didesnę turto vertę, nes būtent nuo jos priklauso finansavimo dydis. Anot V. Čijunskytės, todėl ir susiklostė tokia situacija, kai vertintojai patiria spaudimą iš klientų dėl didesnės vertės. Dėl šios priežasties Profitus taiko papildomus vertinimo metodus. Komandoje dirbantys ilgametę patirtį turintys NT analitikai ir rizikos vertintojai patikrina vertinimo ataskaitoje pateiktą informaciją ir tokiu būdu suvaldo padidintos įkeičiamo objekto vertės riziką.
Pasak M. Kulboko, „vertintojai įsipareigoja būti etiški ir atsparūs gundymams. Jie neturi pasiduoti kliento įtikinėjimui”. Klientai visada nori didesnės vertės, nei vertintojas nustato. M. Kulbokas pasakoja, jog savo praktikoje neturėjo nė vieno atvejo, kad klientas oficialioje turto vertinimo ataskaitoje norėtų mažesnės turto vertės. Tai galėtų būti aktualu nebent esant kokiam nors mokestiniam ginčui.
M. Kulbokas siūlo išeitį, kaip vertintojus išvaduoti nuo dažnai kliento daromo spaudimo dėl didesnės turto vertės. Kalbant apie finansavimą įkeičiant NT, turto vertinimą dabar paprastai užsako turto savininkas. M. Kulbokas siūlo finansuojančiai įstaigai imti iš skolininko administracinį mokestį, kurio dalį skirtų nepriklausomam turto vertinimui. Tokiu būdu ženkliai išauga tikimybė, kad turtas bus įvertintas objektyviai, nes vertintojas nejaus spaudimo iš turto savininko. Tokia praktika jau yra taikoma užsienyje, galbūt bus pradėta taikyti ir Lietuvoje.
Šaltinis: Profitus GYVAI
Kviečiame investuoti: profitus.lt
