2022 metų rezultatai užsienio NT rinkose: kas buvo ir ko tikėtis

Remiantis 2022 metų pirmojo pusmečio rezultatais, pateiktais Albanijos centrinio banko, butai šalyje, palyginti su tuo pačiu 2021 metų laikotarpiu, pabrango 39 proc. Dėl padidėjusių kainų iki metų vidurio sumažėjo sandorių skaičius. „Instat“ duomenimis, antrąjį 2022 m. ketvirtį būsto pardavimas, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, sumažėjo 7,3 proc.

Geopolitinės padėties paaštrėjimas negalėjo nepaveikti šalies NT rinkos, tačiau poveikis, anot ekspertų, buvo gana švelnus. Prasidėjusio karo Ukrainoje poveikį NT rinkai mažino tai, jog nekilnojamąjį turtą Albanijoje daugiausia perka užsieniečiai iš įvairių šalių: italai, skandinavai, lenkai, čekai, vengrai. Rusai, baltarusiai ir ukrainiečiai sudarė nedidelę dalį NT sandorių.

Net ir nuomos sektoriuje kainų šuolio nebuvo. Priežastis ta, kad rinkoje buvo daug nenaudojamų butų, priklausančių emigrantams albanams. Kylant nuomojamo būsto paklausai, šie objektai buvo pradėti nuomoti. Tokiu būdu buvo išlaikytas pasiūlos ir paklausos balansas.

Albanija dabar yra pardavėjų, o ne pirkėjų rinka. Daugiausia parduodama antrinės rinkos būstų, pirminės rinkos, naujai vystomų projektų, šalyje labai trūksta. Albanijoje jaučiamas mažų butų trūkumas. Būstas, kurio plotas 35-60 kv. m, parduodamas per kelias dienas.

Apskritai Albanija auga. Šiuo metu įgyvendinami keli didelio masto infrastruktūros projektai: tarptautinis oro uostas Vloroje, geležinkelio linija į Juodkalniją, uostas Duresyje.

Albanijoje yra pakankamai geros sąlygos investuoti į NT. Vis dar patraukli būsto kaina, galimybė už įsigytą NT gauti leidimą gyventi šalyje, o vėliau ir pilietybę, šalis dinamiškai vystosi, negresia jokie geopolitiniai konfliktai, čia ramu ir saugu. Albanija yra įvykdžiusi visus reikalavimus dėl stojimo į Europos Sąjungą ir artimiausiu metu prie jos prisijungs.

Bulgarija

2022 m. vasaros viduryje NT kainos per metus išaugo beveik 15 proc., kai kuriuose Sofijos rajonuose būsto kainų augimas siekė ir daugiau nei 30 proc.

Kurortinėje pakrantėje būstai brango mažiausiai 20-25 proc., lyginant su 2021 metais.

Bulgarijoje 2022 m. buvo pardavėjų rinka. Būstų pirkėjai nesiderėdavo, nekreipdavo dėmesio į butų būklę, baldų kokybę. Būstų pasiūlos trūko visur – ir pajūryje, ir kalnuose. Skatinami išaugusios paklausos, suaktyvėjo vystytojai. Nauji projektai pradėti vystyti net centrinėje Saulėto Kranto dalyje. Naujų butų kainos prasideda nuo 1000 eurų/kv. m.

Pakrantėje esančių objektų pardavėjai yra tik užsieniečiai, daugiausia britai ir rusai. Net ir pandemijai pasibaigus, daug sandorių yra sudaroma nuotoliniu būdu.

Pagrindiniai būstų pirkėjai – bulgarai. Maždaug ketvirtadalis būstų nuperkama su būsto paskola.

Kokie bus prasidėję metai NT rinkai, priklauso nuo pasiūlos masto, tai yra nuo pardavėjų elgesio.

Vokietija

Rugsėjo mėnesį vidutinė būsto paskolų palūkanų norma Vokietijoje siekė 3,03 proc. Tai vienas didžiausių rodiklių euro zonoje ir, palyginti su praėjusiais metais, jis išaugo daugiau nei dvigubai. Staigus palūkanų padidėjimas įvyko dėl palūkanų normų kėlimo, siekiant sustabdyti augančią infliaciją.

2022 metų trečiąjį ketvirtį butų ir namų kainos Vokietijoje, palyginti su ankstesniu ketvirčiu, sumažėjo 0,7 proc. Vokietijos obligacijų bankų asociacija (VDP) skaičiuoja, kad tai įvyko pirmą kartą nuo 2010 m. Tuo tarpu nuoma toliau brangsta – 2022 metais ji pabrango 4,8 proc.

Lapkričio viduryje „Reuters“ apklaustų ekspertų prognozėmis, būsto kainos Vokietijoje 2023 metais kris 3,5 proc. Tuo pačiu Vokietijos centrinis bankas pareiškė, kad nepaisant didėjančios rizikos šalies finansų sistemoje, būsto rinkos korekcija nėra neišvengiama. Kartu bankininkai pabrėžė, kad būsto kainos anksčiau buvo išpūstos 15-40 proc.

Tai nutiko dėl to, jog pandemija ir žemos palūkanų normos pakurstė gyventojų norą laisvas lėšas investuoti į nekilnojamąjį turtą – tiek sau gyvenimui, tiek investicijų tikslais. Dėl pandemijos namai, sklypai ir nekilnojamasis turtas priemiesčiuose ir toliau buvo labai paklausūs. Tuo pat metu gyvenamojo nekilnojamojo turto paklausa miestuose taip pat išliko didelė.

Komercinio nekilnojamojo turto rinkoje išliko nežymaus kainų ir nuomos kainų mažėjimo tendencija. To priežastis – pandemija, priverstinis įmonių uždarymas, finansiniai nuostoliai ir daugelio įmonių perėjimas prie visiško ar dalinio nuotolinio darbo.

Padidėjusios būsto paskolos palūkanos kiek apribojo pirkėjų galimybes ir pristabdė kainų kilimą.

Apskritai rinkoje išliko ankstesnių metų tendencijos: užsieniečiai daugiau parduoda, o vokiečiai perka. Tokia situacija stebima maždaug nuo 2015 m. Prieš tai situacija buvo atvirkštinė: užsieniečiai pirko daugiau, o vokiečiai pardavė.

Kylančios palūkanų normos neigiamai veikia nekilnojamojo turto investicinį patrauklumą. Dėl spartaus kainų augimo ir lėto nuomos mokesčių augimo (dėl valdžios kontrolės ir nuomos didinimo apribojimų) nekilnojamojo turto pajamingumas ankstesniais metais mažėjo. 2022 m. pirmą kartą per daugelį metų palūkanų normos pradėjo didėti, o ne kristi. Todėl įsigyti nekilnojamojo turto su mažu pajamingumu tapo nuostolinga.

Kaip situacija NT rinkoje klostysis 2023-iaisiais, anot ekspertų, priklausys nuo palūkanų normų. Jei paskolų palūkanų normos išliks esamo lygio ar toliau augs, tai lems būsto kainų augimo lėtėjimą arba rinkos stagnaciją, o gal net ir būsto kainų mažėjimą – viskas priklauso nuo palūkanų augimo lygio.

Graikija

2022 metų trečiąjį ketvirtį butų kainos šalyje per metus išaugo 11,2 proc., rodo Graikijos centrinio banko duomenys. Užsienio kapitalo įplaukos į Graikijos nekilnojamojo turto rinką per metus išaugo 60,2 proc. ir per pirmus devynis praėjusių metų mėnesius siekė 1,277 mlrd. eurų.

Tuščių būstų dalis Graikijoje siekia 35 proc. Šimtai tūkstančių tuščių namų visoje Graikijoje teoriškai galėtų būti didelių nuomos mokesčių ir apskritai būsto trūkumo problemos sprendimas.

2021 metais nusistovėjusi tendencija – išaugusi vilų, butų, investicinio nekilnojamojo turto paklausa tęsėsi ir 2022 metais.

Dėl paklausos, viršijančios pasiūlą, pardavėjai leido sau nedaryti nuolaidų, kartais atsisakydavo parduoti nekilnojamąjį turtą, manydami, kad jų anksčiau nustatyta objekto kaina yra per maža.

Dar viena 2022 metų tendencija – užsieniečiai įsigydavo paprastai nepakankamai įvertintą nekilnojamąjį turtą ir, praėjus keliems mėnesiams, jį perparduodavo su aukšta pridėtine verte (plius 50–60 proc.).

Kalbant apie kainas, 2022 m. buvo žengtas dar vienas žingsnis 2008–2009 m. Graikijos krizės pabaigos link. Krizės metu NT kainos staigiai smigo žemyn, ypač žemyninėje šalies dalyje – Atėnuose, Chalkidikėje, Salonikuose. Iki šiol kainos beveik pasiekė prieškrizinį lygį. Pastaruoju išaugusį susidomėjimą rodo Vakarų Europos, Amerikos, Kanados ir Izraelio investuotojai. O jei yra susidomėjimas, kainos kyla.

Pagrindiniai pardavėjai rinkoje yra graikai, kurie nori investuoti į ką nors kitą arba nenori prarasti pajamų dėl kylančių kainų ir todėl parduoda nekilnojamąjį turtą. Prie jų prisijungė užsieniečiai, kurių objektai gerokai pabrango.

Pagrindiniai pirkėjai – žmonės, kurių tikslas – sutaupyti pinigų ir padidinti turimą kapitalą perparduodant ar nuomojant. Tai Rusijos, Baltarusijos, Ukrainos, Kazachstano, Azerbaidžano piliečiai, taip pat šių šalių piliečiai, dabar gyvenantys Amerikoje, Kanadoje, Argentinoje, Čilėje, Afrikos šalyse.

Atsirado nauja pirkėjų kategorija, nusprendusių savo virtualias kriptovaliutų pajamas investuoti į ką nors realaus, pavyzdžiui, į Graikijos nekilnojamąjį turtą – žemę, gyvenamuosius ar komercinius objektus. Graikijos rinkoje NT kaina kyla, pirkėjų daug, o vietiniu nekilnojamuoju turtu ir jo perspektyvomis tikinčių žmonių skaičius auga.

Ko laukti 2023-iaisiais? Tikėtina, NT kainos ir toliau augs. Tai sąlygos šalies vykdoma „auksinių vizų“ politika bei investuotojų tikėjimas augančia NT verte ir likvidumu.

Egiptas

Egipto ekonomika vystosi nepaisant pasaulinių problemų. Vyriausybė prognozuoja, kad 2023 fiskaliniais metais BVP augs 5,5 proc.

„Fitch“ skaičiuoja, kad Egipto nekilnojamojo turto rinka išlieka patraukli užsienio investuotojams. Daugiausia dėl sparčios infrastruktūros plėtros (šiuo metu šalyje statoma apie 20 naujų miestų) ir didelės vidaus paklausos: Egipto gyventojų skaičius kasmet didėja 2 mln.

2022 metais Egipte kila paklausos bumas. Sandorių skaičius Hurgados ir Šarm aš Šeicho kurortuose išaugo trigubai, lyginant su 2021 m. Ypač išaugo prabangaus būsto sektoriaus pardavimai.

Ekspertai tikisi, jog paklausa nenuslūgs ir 2023-iaisiais.

Italija

Nacionalinės statistikos tarnybos duomenimis, per pirmuosius tris 2022 metų ketvirčius būsto kainos Italijoje išaugo 4,2 proc., palyginti su tuo pačiu 2021 metų laikotarpiu. Naujos statybos būstas pabrango 6,6 proc., būstas antrinėje rinkoje – 3,7 proc.

Vien per pirmus devynis 2022 metų mėnesius investuotojai į Italijos nekilnojamojo turto rinką investavo 8,9 mlrd. eurų. Turizmo atsigavimas skatina investicijas į viešbučių rinką. Nuo metų pradžios jų apimtys išaugo 30 proc. O, pavyzdžiui, logistikos nekilnojamojo turto sektorius pradėjo lėtėti.

Išaugusi infliacija neigiamai veikia žmonių perkamąją galią, todėl būsto paklausa mažėja. Šalies brokeriai pastebi, jog vidutinės nuolaidos, kurias pirkėjai gaudavo derybų su pardavėjais metu, pradėjo didėti.

Pabrangus energijai ir dėl to pabrangus didelio nekilnojamojo turto – rezidencijų ir didelių vilų – išlaikymui, daugelis italų savininkų tokius objektus stengiasi kuo greičiau parduoti.

Vis dėlto šiais metais šalies NT ekspertai didelių rinkos svyravimų neprognozuoja.

Jungtiniai Arabų Emyratai (JAE)

2022 m. butų ir vilų kainos Dubajuje padidėjo atitinkamai daugiau nei 8,5 proc. ir 13 proc. Specialistai kai kuriose srityse fiksuoja įspūdingesnius skaičius – iki 50 proc. Tarptautinės įmonės „Knight Frank“ duomenimis, prabangaus nekilnojamojo turto kainos Dubajuje per pastaruosius 12 mėnesių šoktelėjo 89 proc. dėl turtingų pirkėjų antplūdžio. Dubajus išgyvena vieną didžiausių prabangaus būsto paklausos bumą.

Pagrindiniai būsto Dubajuje pirkėjai – rusai.

Tačiau, nepaisant staigaus kainų kilimo, daugumoje segmentų jos išlieka žemiau 2014 m. lygio. Butų segmente vidutinės kainos skirtumas siekia apie 12 proc., vilų – 10 proc. Pardavimų aktyvumas lėtėja, atsirado savotiškas „kainų nuovargis“, kuris labiausiai juntamas tuose segmentuose, kur kainos augo aktyviausiai. Dubajus ir toliau yra pirkėjų rinka.

Tarp naujų pirkėjų kategorijų yra ne tik turtingi rusai, bet ir startuolių steigėjai, investuotojai iš kaimyninių Persijos įlankos šalių, kriptovaliutų milijonieriai, rizikos draudimo fondų valdytojai ir Izraelio investuotojai.

Pastebimai pasikeitė paklausos struktūra: sumažėjo norinčių greitai užsidirbti perparduodant objektą kylant kainoms. Dažniau turtas perkamas arba asmeniniam naudojimui, arba kaip ilgalaikė investicija.

Likvidumas išlieka stiprus, šalies bankai yra gerai kapitalizuoti, o užsienio paklausa yra stipri. Tuo remdamiesi analitikai sutinka, kad nekilnojamojo turto kainos Dubajuje ir šiais metais kils, nors ir lėčiau. Tuo pat metu plėtotojai susilaikys nuo reikšmingo kainų kėlimo, nes kylančios būsto paskolų palūkanų normos ir augančios statybos sąnaudos greičiausiai sulėtins pigesnio būsto paklausą.

Portugalija

Nekilnojamas turtas Portugalijoje ir toliau brangsta. Nacionalinio statistikos instituto INE duomenimis, metinis būsto kainų augimas šalyje viršijo 13 proc. Gyvenamojo nekilnojamojo turto nuomos kainos taip pat auga, todėl jis tampa patrauklesnis investicijoms. 2022 metų lapkritį vidutinė būsto nuomos kaina per metus išaugo 16,3 proc.

Kainų kilimą daugiausia lėmė didelė portugalų ir užsieniečių gyvenamojo būsto paklausa, kurią skatino nuostabus klimatas, ekonomikos atsigavimo ir plėtros procesas po COVID, taip pat politinės priežastys.

Išaugusios palūkanų normos sąlygojo pasiūlos padidėjimą, tuo pat metu stebimas vidutinio segmento pirkėjų paklausos sumažėjimas.

Būsto Portugalijoje pirkėjai yra labai skirtingi. Tai ir patys portugalai, ir Europos gyventojai, ir tolimojo užsienio atstovai. Galima sakyti, kad Portugalija yra madinga ir toliau populiarėja. Pavyzdžiui, dabar rinkoje yra daug klientų iš JAV, Brazilijos, taip pat ir NVS šalių. Tai visi finansiškai apsirūpinę žmonės, kurie perka būstą sau ir investuoja. Daugelis persikelia į Portugaliją dėl pasaulinės politinės aplinkos.

Ekonominiai rodikliai rodo, kad būsto kainos šalyje turėtų stabilizuotis, kartu rinkoje turėtų atsirasti daugiau naujų pasiūlymų.

Turkija

Turkijoje būsto kainos ir toliau sparčiai auga. Remiantis 2022 m. spalio mėn. Turkijos centrinio banko duomenimis, metinis kainų padidėjimas buvo 188 proc. nominaliąja verte arba 56,3 proc. pakoregavus infliaciją.

Taip pat sparčiai brangsta būsto nuoma. Bahčešehiro universiteto Ekonominių ir socialinių tyrimų centro (BETAM) šių metų spalio mėnesio duomenimis, vidutinės nuomos kainos šalyje šoktelėjo 159 proc.

Nekilnojamojo turto kainos kilo dėl objektyvių priežasčių - ne tik didžiulės paklausos, bet ir žemės bei pačių statybų brangimo. Dabar situacija su paklausa stabilizavosi, o tai teigiamai veikia rinkos dinamiką.

Kalbant apie pirkėjus, dabar apie 75 proc. rinkos yra rusai. Dažniausiai pasirenkamas jau paruoštas antrinis nekilnojamasis turtas. Nors yra investuotojų, kurie dabar bando investuoti į besivystančias sritis, tokias kaip Mersinas. Pardavėjai daugiausia yra europiečiai, kurie naudojasi galimybe gerai pasipelnyti iš ženklaus kainų padidėjimo.

Šiais metais šalies ekspertai nesitiki nei didelių paklausos ar kainų šuolių, nei nuosmukio.

Juodkalnija

Tiesioginės užsienio investicijos į Juodkalnijos nekilnojamąjį turtą 2022 m. sausio–rugsėjo mėnesiais siekė 322,2 mln. eurų, o metais anksčiau – 184,3 mln. eurų.

2022 metų trečiąjį ketvirtį šalyje vidutinė naujo buto kaina siekė 1319 eurų už kv. m. Tai 9,92 proc. daugiau nei 2021 metų trečiąjį ketvirtį.

Vis daugiau žmonių perka nekilnojamąjį turtą nuolatiniam gyvenimui. Pavyzdžiui, vokiečiai persikelia į Juodkalniją dėl didelių pragyvenimo išlaidų Vokietijoje. Žmonės išnuomoja savo namus gimtojoje šalyje ir džiaugiasi nuosavu namu, žemės sklypu ir didesniu finansiniu stabilumu Juodkalnijoje.

Tarp investuotojų itin populiarūs yra gerą pajamingumą turintys objektai ir mini viešbučiai. Kartais investuotojai perka objektus ir antrinėje rinkoje renovacijai. Net ir atsižvelgus į remonto išlaidas, perparduodant galima gauti 30 proc. daugiau pirkimo kainos.

Jei anksčiau nekilnojamojo turto kainos vidutiniškai augdavo 5-7 proc. per metus, tai per pastarąjį pusmetį visų nekilnojamojo turto segmentų kainos šoktelėjo apie 20-30 proc.

Prognozuojama, jog šiais metais NT kainos ir toliau stabiliai augs. Augimas gali pasiekti 4-5 proc.