Realu.lt

A. Kapitančukas: pirkėjai prarado baimę pirkti butus iš brėžinių. 2021 m. būsto rinkos apžvalga

A. Kapitančukas: pirkėjai prarado baimę pirkti butus iš brėžinių. 2021 m. būsto rinkos apžvalga

Metams einant į pabaigą įdomu ir naudinga apžvelgti per metus nuveiktus darbus, kuo gyvenome pastaruosius 12 mėnesių, pagalvoti, ko galime tikėtis iš ateinančių metų. „Capital Smart” brokeris Andrius Kapitančukas dalinasi savo įžvalgomis, kokie buvo besibaigiantys 2021-ieji būsto rinkoje Vilniuje.

„Manau, kad 2021-ieji Vilniaus būsto rinkoje pranoko daugelio lūkesčius. Galima drąsiai teigti, kad niekas arba beveik niekas neprognozavo tokio rinkos aktyvumo ir tokio kainų augimo”, - sako brokeris. Savo aktyvumu ypač išsiskyrė pirmasis metų pusmetis, kai kone kiekvieną mėnesį buvo fiksuojamas rekordinis sandorių skaičius. Pirminėje rinkoje 2021 m. rekordinis buvo kovo mėnuo, kuomet buvo fiksuota apie 1000 sandorių, skaičiuojant notarinius sandorius ir susitarimus dėl dar statomo būsto pirkimo. Anot A. Kapitančuko, vertinant visą butų rinką, rekordinė buvo gegužė. Per šį mėnesį buvo registruota 1500 butų pirkimo - pardavimo sutarčių.

Tai, kad 2021 m. bus rekordiniai būsto rinkoje, skelbė ir Registrų centras.

Anot NT eksperto A. Kapitančuko, jį nustebinęs dalykas tas, jog būsto rinkai jokio poveikio visą pasaulį neturėjo COVID-19 pandemija. „Jeigu pirmasis karantinas Lietuvoje dar turėjo šiokios tokios įtakos pirkėjų apsisprendimui įsigyti nekilnojamąjį turtą, ypač pirmo karantino pradžioje 2020 m. kovo - gegužės mėn., tai antrasis karantinas, kuris buvo paskelbtas 2020 pabaigoje, tam nepadarė jokios įtakos”, - teigia specialistas.

„Kitas nustebinęs dalykas yra toks spartus kainų augimas. Jeigu kelis pastaruosius 3 - 4 metus turėjome gana nuosaikų 4 - 7 proc. butų kainų augimą, tai šiais metais turime net drąsiausias analitikų prognozes pranokusį apie 20 proc. siekiantį kainų padidėjimą”.

Pirminė rinka: pasiūlos ir statybinių medžiagų trūkumas bei dingusi pirkėjų baimė

Ilgametę patirtį Vilniaus nekilnojamojo turto rinkoje turintis A. Kapitančukas kaip vieną esminių 2021 m. išskirtinumų pirminėje rinkoje pamini juntamą pasiūlos trūkumą. „Nepaisant didelio kiekio Vilniuje vykdomų naujos statybos projektų, vis tiek matome, kad pasiūla nesugeba patenkinti esančios paklausos”.

„Taip pat šiais metais labai didelį poveikį pirminei rinkai turėjo ženklus statybinių medžiagų trūkumas ir brangimas. Tai sujaukė planus daugeliui vystytojų, kai kas buvo priverstas peržiūrėti savo biudžeto išlaidų ir pajamų eilutes bei koreguoti parduodamo turto kainodarą. Kai kas susidūrė su sunkumais apskritai laiku užbaigti pradėtus projektus”, - pasakoja „Capital Smart” brokeris.

Nekilnojamojo turto specialistas sako, jog šiais metais pirkėjai ėmė drąsiau pirkti būstus. „Visiškai dingo pirkėjų baimė pirkti dar brėžiniuose esančius butus. Vėl grįžo tie laikai, kai butai yra rezervuojami ar parduodami pirminėje projekto stadijoje, nors statybų aikštelėje dar nėra ką parodyti”.

Šie ir praėjusieji metai pirminėje Vilniaus būsto rinkoje, anot NT brokerio, buvo labai skirtingi. „2020 metais prasidėjo COVID-19 pandemija, kovo viduryje Lietuvoje buvo paskelbtas karantinas. Buvo labai didelis neapibrėžtumas ir nežinojimas, kas bus toliau. Dalis pirkėjų, kurie buvo rezervavę butus naujos statybos projektuose, tikėdamiesi kainų kritimo pradėjo nutraukinėti rezervacijas. Kiek lengviau vystytojai galėjo atsikvėpti antroje 2020 metų pusėje, kai pirkėjų lūkesčiai dėl galimos krizės ir NT kainų mažėjimo neišsipildė ir nuotaikos rinkoje pasuko priešinga linkme. Jeigu paimti bendrą sandorių skaičių pirminėje rinkoje, tai jis 2020 metais buvo netgi apie 10 proc. mažesnis negu 2019 metais.

Na, o 2021 metai pirminėje rinkoje nuo pat pradžių buvo ir vis dar yra labai aktyvūs. Jie sandorių prasme bus rekordiniai, dar nė vienais metais Vilniuje pirminėje rinkoje nebuvo įvykdyta tiek daug sandorių. Šiuo metu dar nėra aiškus galutinis 2021 metų pirminės rinkos sandorių skaičius, bet stebint tendencijas, tikėtina, kad jis bus apie 40 proc. didesnis negu 2020 metais”, - įžvalgomis dalinasi A. Kapitančukas.

Antrinėje rinkoje: aktyvumas, pardavėjų lūkesčiai ir aukcionai

Anot A. Kapitančuko, antrinėje rinkoje šie metai taip pat buvo labai aktyvūs. „Sandorių yra daug, kainos kilo panašiais tempais. Kaip ir pirminėje rinkoje, niekas nesitikėjo tokio aktyvumo ir tokio ženklaus kainų padidėjimo”, - sako NT ekspertas bei pamini, jog antrinėje būsto rinkoje jis pastebėjo du dalykus, kurie išryškėjo būtent 2021 m. - tai NT pardavėjų lūkesčiai ir aukcionai.

A. Kapitančukas sako, jog tokioje dinamiškoje rinkoje, kokią turime šiemet, priimant sprendimus dėl būsto pardavimo, reikia surinkti daug besikeičiančios informacijos ir įvertinti daug faktorių. Būsto pardavėjai dažnai nespėja to padaryti kokybiškai ir dėl to vėluoja - tiek, kai rinkoje kainos pradeda kilti, tiek tada, kai jos stabilizuojasi. Ciklo pradžioje pardavėjai praranda pinigus, nes savo turtą parduoda pigiau nei galėtų. „Jie paprasčiausiai nespėja pajusti rinkos pulso ir didelio pirkėjų noro pirkti turtą ir mokėti už jį daugiau. O po to, su laiku prisirinkę visokios informacijos ir prisiskaitę įvairių straipsnių, jie užsiaugina savo lūkesčius tiek, kad kainos pasidaro pernelyg optimistinės ir tuomet susiduria su likvidumo problema, nes negali parduoti turto dėl neadekvataus rinkos situacijos įvertinimo”. Eksperto teigimu, šiais metais vyko abu šie ciklai, o per didelių lūkesčių ciklas tęsiasi iki šiol, nes „pasižiūrėjus į kai kuriuos skelbimus akivaizdžiai matosi prasilenkimas su realybe

„Kitas dalykas, kurį šiais metais galima išskirti, yra NT aukcionai. Jie vyko žymiai dažniau ir didesne apimtimi negu ankstesniais metais. Susidūrėme su labai daug sandorių, kai teko organizuoti aukcionus. Susidomėjimas turtu yra didelis ir, jeigu rinkai yra pasiūlomas objektas, kurio kokybės ir kainos santykis yra adekvatus, jis sulaukia didelio potencialių pirkėjų skaičiaus ir norint nuspręsti, kam turtą parduoti, yra organizuojami aukcionai, kurių metu parduodamo objekto kaina kyla į viršų”, - sako A. Kapitančukas.

Organizuojant aukcionus vis didesnė dalis pirkėjų tai priima kaip normalų procesą. „Galimas kainos padidėjimas vis mažiau iššaukia neigiamų emocijų ir nepasitenkinimo. Ateina tam tikra branda ir supratimas, kad žaidimo taisykles diktuoja tas, kas tuo metu turi geresnę derybinę poziciją. Šiandien - tai pardavėjas”.

Pirkėjai - greitai priimantys sprendimus ir ieškantys užbaigto produkto

Kalbant apie pirkėjų elgsenos pokyčius tokioje aktyvioje rinkoje, NT brokeris A. Kapitančukas pabrėžia, jog šiai dienai pirkėjai, sąlygoti rinkos dinamikos, greičiau priima sprendimus. „Pirkėjai supranta, kad jeigu turtas patiko, reikia greitai apsispręsti, ar tas turtas bus perkamas ar ne”, - sako A. Kapitančukas.

„Pirminėje rinkoje esminis pokytis yra tai, kad žmonės visiškai nebebijo pirkti butų projektams tik prasidėjus ir renkasi būstą iš brėžinių. Tai jie daro dėl dviejų priežasčių: tikisi išsirinkti geresnį būstą ir tikisi nupirkti turtą pigiau, nei tai galėtų padaryti projektui įsibėgėjus ar einant jau į pabaigą”, - sako NT ekspertas.

Bendra tendencija, kurią išskiria NT specialistas ir kuri vis labiau ryškėja, - pirkėjas nori gauti kaip įmanoma labiau užbaigtą produktą ir laimi tie pardavėjai, ypač antrinėje rinkoje, kurie tai sugeba pasiūlyti. Pirkėjas nebenori rūpintis apdaila, interjero dizainu, baldų pirkimu ir kitais dalykais. Naujoji pirkėjų karta nori galutinio produkto, jie nori aiškumo, kiek jiems kainuos turtas, kuriame bus galima gyventi. Taip pat tokį pasirinkimą skatina galimybė tiek buto pirkimą, tiek apdailą/remontą finansuotis kartu su būsto paskola. Tai gerokai palengvina galimybes įsigyti turtą.

Prognozės ateinantiems metams

NT ekspertas A. Kapitančukas mano, jog ir kitais metais rinka išliks labai aktyvi ir jos aktyvumą lems tai, jog Vilnius išlieka augančiu miestu, net ir augant būsto kainoms būsto įperkamumo rodikliai išlieka geri, žmonių pajamos taip pat toliau auga, skolinimosi galimybės išlieka geros, o rinkoje vyrauja lūkesčiai, kad kainos ir toliau augs.

Geresnės finansinės galimybės padeda įsigyti būstą tiek pirmo būsto pirkėjams, tiek ir tiems, kurie nori pasigerinti savo gyvenimo sąlygas. 

„Gyventojai turi sukaupę rekordiškai daug santaupų ir ieško galimybių tuos pinigus įdarbinti: dalis jų investuoja į nekilnojamąjį turtą, tikėdamiesi apsaugoti savo pinigus nuo šiuo metu augančios infliacijos, kiti ieško patrauklių objektų, kuriuos būtų galima suremontuoti ir parduoti uždirbant grąžą iš sukurtos vertės pagerinant būstą. Taip pat vis dar yra nemažai investuojančių į būsto nuomą.

Rinkos aktyvumą galėtų riboti nebent pasiūlos trūkumas ir per dideli pardavėjų lūkesčiai, tačiau ne sumažėjęs pirkėjų noras įsigyti būstą”, - savo įžvalgomis dalinasi „Capital Smart” brokeris, NT ekspertas A. Kapitančukas.

Pasidalink naujiena