Realu.lt

Būstas nuomai: koks jis turėtų būti?

Būstas nuomai: koks jis turėtų būti?

Jau ne paslaptis, kad Lietuvoje didelę dalį nupirktų butų sudaro butai, skirti investicijai, ar kitaip, butai, skirti nuomai. Kol būsto paskolų palūkanos yra santykinai mažos ir nuomos mokestis padengia kasmėnesines įmokas bankui, dažnas susigundo investuoti į nekilnojamąjį turtą būtent per nuomai skirtą būstą. Koks būstas nuomai tinka labiausiai? Į ką atkreipti dėmesį ne tik renkantis būstą investicijai, bet ir jį įrengiant? Kokias klaidas dažniausiai daro nuomotojai?

Mažesnis ar didesnis butas?

Capital tinklo brokeris Justas Pranskaitis pasakoja, kad Lietuvoje vyrauja nuomonė, jog nuomai labiausiai tinka vieno arba dviejų kambarių butai. NT specialistas šiai nuomonei pritaria, bet kartu ragina nepamiršti ir trijų kambarių butų, kurių šiandien nuomos rinkoje labai trūksta ir kurie gali būti netgi patrauklesni nuomininkams. Trijų kambarių butas, anot eksperto, yra tinkamas ne tik šeimai su vaikais, bet ir nuomininkams be vaikų. Karantino metu darbas nuotoliu tapo įprastu visuomenės reiškiniu, tad trijų kambarių bute yra visos sąlygos įrengti ir darbo kambarį. „Žmonės susidaro klaidingą įspūdį, kad trijų kambarių butas yra skirtas šeimai, o šeimos jau nebenuomoja, bet perka butus sau”, - savo įžvalgomis dalinasi kitas Capital brokeris Arūnas Pranevičius. „Tačiau matome, kad tikrai trūksta trijų kambarių butų nuomai. Kartais šeimos ieško net ir keturių kambarių butų, bet su tokiais butais jau didėja rizika, nes jų ieškančių šeimų nėra tiek jau daug”, - sako NT specialistas Arūnas Pranevičius. „Tad visgi trijų kambarių butas yra universalesnis”, - apibendrina Justas Pranskaitis.

Butas ar kotedžas?

NT ekspertai dažnai sulaukia klausimo, ar nuomai tinka tik butai, ar galbūt verta pagalvoti ir apie kotedžą nuomai? Mantas Sladkevičius, Capital brokeris, į tokį klausimą atsako pabrėždamas, kad nuomojamiems namams ar kotedžams konkurencijos beveik nėra. „Tokių objektų yra labai mažai, o kai jie atsiranda rinkoje, jie išnuomojami labai greitai ir už pakankamai aukštą kainą”, - sako NT specialistas. „Žmonės yra linkę už kotedžą ar sublokuotą namą mokėti ir tūkstantį ar daugiau eurų per mėnesį, o tai yra tikrai nebloga grąža. Žinoma, į nuomojamą namą ar kotedžą ateina gyventi šeimos, tai reikia pagalvoti ir apie būsto tvarkymą nuomos terminui pasibaigus”. Apibendrindamas NT brokeris pritartų kolegai ir rekomenduotų investuoti į trijų kambarių butus, o jei leidžia finansinės galimybės - patartų pamąstyti ir apie kotedžo įsigijimą, nes tai yra, jo nuomone, dar neužpildyta niša nuomos rinkoje.

Renkantis kotedžą Arūnas Pranevičius pataria atsižvelgti į kotedžo vietą mieste. Jam antrina ir Mantas Sladkevičius sakydamas, kad kotedže, tikėtina, gyvens šeima, todėl labai svarbu susisiekimas, viešojo transporto stotelės, gatvių apšvietimas, gyvenvietės saugumas, kad vaikai saugiai galėtų patys grįžti namo ir pan.

Nauja ar sena statyba?

NT brokeris Justas Pranskaitis pataria būstą investicijai rinktis pagal biudžetą, o ne pagal tai, ar tai yra sena ar nauja statyba. Buto nuomos kaina senos statybos name bus mažesnė nei naujos statybos, bet ir įsigyti tokį būstą kainuos pigiau. „O žmonių, kurie gali nuomai skirti mažesnę pinigų suma, visada bus”, - įsitikinęs brokeris. Jam pritaria ir Mantas Sladkevičius ir pasidalina savo patirtimi, kai klientai išnuomavo dviejų kambarių butus senos statybos name ir gavo 400-450 eurų per mėnesį. „Nupirkus mažiuką butuką naujos statybos name ne visada gali tikėtis tokios grąžos iš nuomos”, - sako M.Sladkevičius. Tai, kad didesnę grąžą galima gauti iš senos statybos būstų, kolegoms pritaria ir Arūnas Pranevičius, kartu atkreipdamas dėmesį į tai, kad senos statybos namuose esantys butai reikalauja daugiau priežiūros.

Jei biudžetas leidžia įsigyti du butus senos statybos name arba vieną - naujos statybos, ką pasirinkti? Anot NT eksperto Manto Sladkevičiaus, labai svarbu paskaičiuoti ir įsivertinti, kuris variantas generuos didesnę grąžą. „Matau praktikoje, kai žmonės turi butus 140-160 tūkst. eurų vertės ir už jų nuomą gauna po 500-600 eurų per mėnesį ir jiems tai atrodo labai gerai”, dalinasi M.Sladkevičius, „bet kai pagalvoji, jog pardavęs tą butą už 160 tūkst. eurų ir nusipirkęs du mažesnius, kurie kiekvienas generuotų po 400-500 eurų per mėnesį, bendroje sumoje žmogus turėtų jau 1000 eurų per mėnesį. Taigi labai svarbu yra pasiskaičiuoti galimą grąžą”. Brokeris Arūnas Pranevičius ragina nepamiršti įvertinti ir laiko sąnaudas administruojant kelis nuomojamus objektus.

Tinkamas ne tik nuomai, bet ir lengvai parduodamas

Dar vienas kriterijus, pagal kurį reikėtų įvertinti perkamą būstą, - tai jo likvidumas nusprendus parduoti. Butas, skirtas investicijai, turi būti ne tik patrauklus nuomininkams, bet ir pirkėjams, nes gyvenimo situacijai pasikeitus bet kada gali tekti tą butą parduoti. NT profesionalas Arūnas Pranevičius dalinasi savo darbine praktika, kai klientams pataria būti pasiruošus dabar perkamą butą parduoti po 5-6 metų, kai jau reikės jį atnaujinti, ir tokiu būdu sutaupyti būsto tvarkymui reikalingas lėšas.

Bet kokiu atveju, reikia nuolat stebėti situaciją rinkoje, nes ypatingai šiandien pardavus butą, gana sudėtinga bus rasti kitą.

Nuomai skirto buto įrengimas

Tikriausiai kiekvienas aktyviai su nuomos rinka dirbantis brokeris galėtų papasakoti pavyzdžių iš savo praktikos, kai netinkamas buto įrengimas brangiai kainavo savininkams negautomis pajamomis. Ryškių spalvų sienos, seni, prasti baldai gali sugadinti net ir naujausios statybos butą ir jo nuomos kaina bus ženkliai mažesnė už kaimynystėje esančių šiuolaikiškai ir kokybiškai įrengtų butų.

NT ekspertai dažnai sutinka nuomojamų butų savininkus, kurie bute tikslingai palieka senesnius, prastesnius baldus, nes „juk nuomininkai vis tiek jų nesaugos”. Esant rinkoje didelei konkurencijai ir norint gauti maksimalią grąžą, į nuomojamą butą reikia investuoti. „Žinoma, nepersistengiant”, - pabrėžia Arūnas Pranevičius. Ekonominės klasės rajone nereikėtų buto įrengti prabangiai, investuojant į tai daug pinigų. Net ir ruošiant butą nuomai Vilniaus Senamiestyje, kur didžioji dalis būstų yra prabangūs ir laikomi prestižiniais, anot brokerio, nereikėtų į interjerą ir baldus investuoti daug vien dėl to, kad tai veiks savininką psichologiškai. „Tokiu atveju žmogus sau sakys: „Štai, įrengiau butą labai brangiai, pastačiau sofą už 5000 eurų”, ir tada kiekvieną vakarą jis pergyvens, kad nuomininkas sėdės ir kažką padarys tai sofai”, - šaržuoja Arūnas Pranevičius. Tiek baldus, tai buitinę techniką, tiek pačias buto apdailos medžiagas NT specialistai rekomenduoja rinktis kokybiškas ir modernias. Ypatingai rekomenduojama netaupyti buitinei technikai ir santechnikai.

Nuomos pajamų įteisinimas

Nuomotojas iš nuomos gaunamas pajamas gali įteisinti keliais būdais. Vienas jų - verslo liudijimas. Kiek butų žmogus nuomoja, tiek verslo liudijimų jis turėtų ir įsigyti. Jų kaina priklauso nuo laikotarpio ir savivaldybės, kurioje yra vykdoma nuomos veikla. Tikslią verslo liudijimo kainą galima pasiskaičiuoti Valstybinės mokesčių inspekcijos puslapyje pateikta skaičiuokle (https://www.vmi.lt/cms/verslo-liudijimu-skaiciuokle12).

Kitas būdas sumokėti mokesčius valstybei - deklaruoti per praėjusius metus gautas pajamas ir nuo jų sumokėti gyventojų pajamų mokestį.

Kurį variantą pasirinkti? Reikia paskaičiuoti ir palyginti, kuris būdas yra ekonomiškai naudingesnis. Jei nuomos mokestis yra nedidelis, gal verčiau rinktis deklaruoti pajamas ir mokėti GPM. Bet kokiu atveju specialistai pataria nepatingėti ir pasiskaičiuoti.

Pasidalink naujiena