Realu.lt

Dvigubi standartai: VMI nepripažįsta brokerių išrašytų sąskaitų

Dvigubi standartai: VMI nepripažįsta brokerių išrašytų sąskaitų

Asmeniui, pardavusiam nekilnojamąjį turtą (NT), neišlaikius jo 10 metų, atsiranda prievolė deklaruoti už jį gautas pajamas ir sumokėti valstybei gyventojų pajamų mokestį, skaičiuojamą nuo skirtumo tarp gautų pajamų ir su to turto pardavimu susijusių patirtų išlaidų. Iš gautų pajamų yra leidžiama išskaičiuoti notaro išlaidas, Registrų centrui ar matininkams sumokėtus mokesčius, jei be jų paslaugų nebuvo galima įvykdyti sandorio. O kaip yra su atlygiu, sumokėtu NT brokeriui? Ar jį galima atimti iš pajamų, gautų pardavus 10 metų neišlaikytą NT?

Kada ir kiek reikia mokėti?

Pardavus 10 metų neišlaikytą nekilnojamąjį turtą gautų pajamų deklaruoti ir mokėti gyventojų pajamų mokesčio nereikės, jei turtą pardavėte pigiau nei jį įsigijote. Pajamos už parduotą gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą nebus apmokestintos, jei jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo deklaruota gyvenamoji vieta arba per 12 mėnesių gautos pajamos bus panaudotos kitam būstui įsigyti, kuriame bus deklaruota naujoji gyvenamoji vieta.

Visais kitais atvejais privalu už parduotą 10 metų neišlaikytą nekilnojamąjį turtą gautas pajamas deklaruoti ir sumokėti gyventojų pajamų mokestį.

Pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą yra apmokestinamos 15% tarifu. Gyventojų pajamų mokestis skaičiuojamas ne nuo visų gautų pajamų, bet nuo skirtumo tarp gautų pajamų, pardavus turtą, ir išlaidų, patirtų jį įsigyjant. Pavyzdžiui, jei pardavėte butą už 70 000 eurų, o jį įsigijote mažiau nei prieš 10 metų už 50 000 eurų, gyventojų pajamų mokestis bus skaičiuojamas nuo 20 000 eurų. Taigi tokiu atveju teks valstybei sumokėti nei daug, nei mažai - 3000 eurų.

Kaip galima sumažinti mokėtiną mokestį?

LR Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme yra įtvirtintos tam tikros taisyklės, leidžiančios sumažinti apmokestinamąsias pajamas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą. Įstatymo 19 straipsnyje yra nurodyta, kad iš gautų pajamų galima atimti „su šio turto pardavimu arba kitokiu perleidimu nuosavybėn <...> susiję teisės aktuose nustatyti privalomi mokėjimai”. To paties straipsnio 3 punkte sakoma, jog „leidžiama atimti tik tas sumas, kurios pagrindžiamos dokumentais, turinčiais visus Lietuvos Respublikos buhalterinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose numatytus privalomus apskaitos dokumentų rekvizitus, ir (arba) galiojančiais sandoriais, ir (arba) užsienio vienetų bei gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį”.

Kas tie „privalomi mokėjimai”, kuriuos galima atimti iš pardavus nekilnojamąjį turtą gautų pajamų? Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) parengtame įstatymo komentare yra išvardinta, kad tai:

  • atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą,
  • atlyginimas VĮ Registrų centras už atliekamas registravimo paslaugas,
  • valstybės rinkliava,
  • privalomas mokestis parduodant turtą už geodezinius sklypo matavimus ir pan.,
  • mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą.

O brokerio komisinis?

Šiandien, kai NT rinka itin aktyvi, brokerio paslaugos tampa labai aktualios. Vieni naudojasi NT tarpininkų paslaugomis nepasitikėdami savo pardavimo sugebėjimais, kiti - taupydami savo laiką, treti - nes neturi kito būdo kaip parduoti nekilnojamąjį turtą. Jei NT objektas yra viename mieste, o savininkas gyvena kitame mieste ar net kitoje valstybėje, būstą ar sklypą jis gali parduoti tik pasisamdęs brokerį, kuris už savininką suorganizuos ir sudalyvaus parduodamo turto apžiūrose, su potencialiu pirkėju suderins pardavimo sąlygas, o savininkui užteks tik vieną kartą atvykti pas notarą patvirtinti sandorio arba ir tai galės atlikti nuotoliniu būdu (nuo 2021 m. liepos 1 d. notarinę nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį galima sudaryti nuotoliniu būdu). Ypatingai tai aktualu pasaulyje siaučiant pandemijai ir esant dažnam kelionių ribojimui.

„Mūsų protėviai dažnai turėdavo vienintelį šeimos turtą, kurį perleisdavo iš kartos į kartą. Tačiau dabar sunku rasti žmogų, kuris visą savo gyvenimą pragyvena tame pačiame būste ir nėra turėjęs NT sandorio. Privatūs pardavėjai užsidirba pragyvenimui tikrai ne iš vystomų NT projektų ir vykdo būtinybės verčiami atsitiktinius NT sandorius. Dažnas neturi nei galimybių, nei profesionalių žinių, todėl brokerių paslaugos jiems yra būtinos”, - savo nuomone dalinasi Aušra Kriščiūnienė, NT ekspertė, Capital Experts biuro vadovė ir valdančioji partnerė. Jos nuomone, brokeriui sumokamas atlygis turėtų būti išskaičiuojamas iš pajamų, pardavus NT, lygiai taip pat, kaip yra išskaičiuojamas mokestis notarui ar Registrų centrui, nes dažnu atveju brokerio paslaugos yra būtinos tam, kad įvyktų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris.

„Privačių žmonių patiriamos išlaidos už brokerių darbą taip pat turi būti traktuojamos kaip teisėtos išlaidos, ypač, jei jos pagrindžiamos sąskaita, kuri išrašyta NT brokerio, vykdančio veiklą pagal individualios veiklos pažymą, kaip to reikalauja LR VMI nustatyta tvarka”.

VMI komentaras

Paskambinome VMI ir paprašėme patikslinti, kokias vis tik išlaidas galima atimti iš nekilnojamojo turto pardavimo pajamų. VMI atstovas išvardino, kad iš pajamų, gautų pardavus nekilnojamąjį turtą, galima atimti to turto įsigijimo kainą ir visus pagal teisės aktus numatytus privalomus mokėjimus, tai gali būti notarui sumokėtas mokestis ar mokestis, sumokėtas Registrų centrui ir pan.

Paklausus dėl brokeriui sumokėto atlygio atskaitymo, VMI atstovas atsakė, kad brokerio komisinio nepavyks pridėti prie pajamas mažinančių išlaidų, nes brokerio dalyvavimas nekilnojamojo turto pardavimo procese nėra privalomas.

„Pagal įstatymą galima atimti tik tas išlaidas, kurios yra numatytos įstatymais ir kurias privalote patirti. Pavyzdžiui, yra nustatyta, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandoris turi būti notarinės formos, vadinasi, privalote patirti notaro išlaidas, nes įstatymas taip reikalauja. Jei įstatymas numato, kad tam, jog sandoris būtų įvykdytas, reikia Registrų centre kažką registruoti, jūs tai atliekate ir tokias išlaidas galite atimti iš gautų pajamų. Išlaidas, kurias jūs pats renkatės patirti, nėra galimybės priskirti prie pajamas mažinančių išlaidų”.

NT brokeriai - už įstatymo ribų

A.Kriščiūnienė, sulaukusi ne vieno kliento nusistebėjimo, kad skaidriai dirbantys brokeriai Lietuvoje yra skriaudžiami savos valstybės, nes VMI neleidžia iš gautų pajamų išskaičiuoti brokeriui sumokėto atlygio. Tokioje situacijoje klientai yra neteisėtai apmokestinami, nes nepripažindama realiai patirtų kliento išlaidų, VMI didina mokestinę naštą savo piliečiams. Dabar NT brokeriai savo valstybėje yra palikti lyg už įstatymo ribų. Keistai atrodo situacija, kada atliktus NT objekto statybos ar remonto darbus su įvairaus lygio ir formomis dirbančiais darbininkais, išlaidos yra savaime suprantamos ir VMI jas pripažįsta, o NT brokerio paslaugos yra perteklinė prabanga.

Jai antrina ir Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (LNTAA) direktorė Kristina Jadevičienė. „Ši problema asociacijai yra žinoma. Ir kas įdomiausia - kol nebuvo eliminuotas žmogiškasis faktorius, ir kol gyventojų deklaravimo sistema nebuvo pilnai automatizuota, šias išlaidas (brokeriui sumokėtą komisinį atlygį) gyventojai, kartu su mokesčių administratorių pritarimu, galėdavo traukti į išlaidas, mažinančias pajamas, gautas pardavus nekilnojamąjį turtą. Tokios išlaidos, visiems atrodė logiškai suprantamos ir paaiškinamos. Dabar, elektroninio deklaravimo sistemoje sukūrus pajamų deklaravimo vedlį, kuriame yra tik įstatyme numatytos opcijos, įtraukti kitas išlaidas, patirtas parduodant NT, nebelieka”. LNTAA dėl šio klausimo kreipėsi ir į VMI, ir į Finansų ministeriją, tačiau sulaukė tik vieno atsakymo - „toks įstatymas”.

„Taigi, belieka inicijuoti įstatymo pataisas. Ir šis kelias nėra toks paprastas, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio. Asociacija, ieškodama kelių būti išgirstiems valdžios institucijose, vasaros pradžioje, įstojo į Pramonininkų konfederaciją. Tikimės, kad remdamiesi LPK teisėkūros procesų valdymo patirtimi, galėdami tiesiogiai bendrauti su žmonėmis, kurie dalyvauja tarybos posėdžiuose ir kurių pozicijos yra išklausomos, pavyks inicijuoti ir GPM įstatymo pataisą dėl NT brokerio komisinio atlygio įtraukimo į galimų atskaitymų sąrašą. Tai padėtų ir patiems gyventojams - būtų teisingiau apskaitomos jų pajamos”, - sako K. Jadevičienė.

„Labai norisi tikėti, kad atsakingos institucijos įvertins pasikeitusias aplinkybes - gyvenam jau 2021 m., „pasidaryk pats” laikai jau praeity ir be specialisto, kasdien teikiančio tam tikras paslaugas, jau negalime išsiversti. Juk patys nebekerpame plaukų, dantų patys irgi negydome, o iškilus teisiniams ginčams, ieškome specialisto. Taip ir NT rinkoje, dauguma net neįsivaizduoja, kad galima būtų apsieiti be NT specialisto - daugiau nei 80 proc. sandorių dalyvauja NT brokeris”.

Galimybė skaidrinti rinką

LNTAA direktorė K. Jadevičienė brokeriui sumokėto atlygio įtraukimą į galimų atskaityti išlaidų sąrašą mato ir kaip galimybę skaidrinti NT rinkoje veikiančių tarpininkų veiklą. „Gyventojas, galėdamas įtraukti brokeriui sumokėtus komisinius į išlaidas, mažinančias pajamas, gautas pardavus NT, dažniau reikalaus brokerius išrašyti sąskaitas už suteiktas paslaugas. Taip valstybė gaus daugiau jai priklausančių pajamų per mokesčius, sumokamus už gautas pajamas. Daugiau „juodai” dirbančių brokerių bus priversti legalizuotis”, - mano Lietuvos NT agentūras vienijančios asociacijos direktorė.

„Mes vykdome veiklą išsiėmę individualios veiklos pažymą, mokame mokesčius, o kažkodėl mūsų išrašytų sąskaitų VMI nepripažįsta”, - dalinasi ilgametę tarpininkavimo patirtį turinti A. Kriščiūnienė. Jos nuomone, dėl įstatymo pataisos verta pakovoti visiems, nes ji visiems atneš naudos: pirmiausia - gyventojams, parduodantiems NT, brokeriams, nes jų veikla taps skaidresnė ir labiau reglamentuota, bei galiausiai pačiai valstybei.

Patarimas NT pardavėjams

NT ekspertė A. Kriščiūnienė gyventojams, parduodantiems nekilnojamąjį turtą, pataria deklaruojant už NT gautas pajamas būtinai pridėti ir brokerio išrašytą sąskaitą už suteiktas paslaugas. „Verta visiems bendrai pakovoti, kad ši spraga įstatymuose būtų sutvarkyta.  Tad jei VMI atmes brokerio išrašytą sąskaitą, svarbu nenuleisti rankų, o pateikti paaiškinimą, kodėl Jums buvo būtinos NT brokerio paslaugos. Kuo daugiau argumentų surašysite ir pagrįsite šių paslaugų būtinumą, tuo didesnė tikimybė bus teisėtai sumažinti mokamą pajamų mokestį”.

Straipsnį parengė Agnė Tamulionytė

Pasidalink naujiena