Į karą Ukrainoje naujo būsto rinka sureagavo identiškai kaip į pandemijos pradžią, o koks bus atoveiksmis?

Šeštadienis, 02 balandžio 2022

Įžvalgomis apie situaciją naujo būsto rinkoje dalinasi EIKA plėtros vadovas Martynas Žibūda.

Neabejotina, jog karas Ukrainoje turėjo esminės įtakos ne tik nekilnojamojo turto rinkai kovo mėnesį, bet ir turės poveikį visai Lietuvos ekonomikai artimiausius metus. Iki karo pradžios 2021 m. pirminėje Vilniaus būsto rinkoje buvo nusistovėjęs 550 parduotų butų per mėnesį lygis (2021 m. mėnesio vidurkis). Šių metų kovo mėnesį šis rodiklis krito iki mažiau nei 50 vienetų, todėl bendras ketvirčio rezultatas buvo 64 proc. mažesnis nei per pirmąjį ketvirtį prieš metus, kai buvo parduoti 2664 butai. Tačiau panašu, jog karo sukeltas psichologinis šokas praeina, būsto pirkėjai atsitokėja: sandoriai dar neįsibėgėjo, bet NT svetainių lankomumas bei užklausų kiekis jau normalizuojasi. Tikėtina ši tendencija virs ir grįžtančiais sandoriais.

Į karą Ukrainoje naujo būsto rinka sureagavo identiškai kaip į pandemijos pradžią, o koks bus atoveiksmis? 1

Būsto pirkėjus sugrįžti verčia ne tik natūralus gyvenimo ciklo nulemtas būsto poreikis, bet ir auganti, sparčiai gyventojų santaupas tirpdanti infliacija. 2021 m. naujo būsto kainos Vilniuje augo net 25 proc. Ši tendencija, deja, tęsiasi. Tą didžia dalimi lemia tiek dėl pandemijos, tiek dėl karo Ukrainoje ir taikomų sankcijų atsiradęs statybinių medžiagų trūkumas bei išsiderinęs jų tiekimas: pagrindinės žaliavos statyboms buvo perkamos Ukrainoje, Rusijoje bei Baltarusijoje. Tai sparčiai augina NT plėtotojų savikainą ir kelia iššūkių dėl projekto realizavimo terminų.

Kita vertus, Vilniuje iki šiol yra ypatingai sunku gauti statybos leidimus naujiems NT projektams. Nuo kovo 1 d. Vilniuje nebeišduodami statybos leidimai nuomojamoje valstybinėje žemėje. Tą lėmė skubotai priimta nauja žemės įstatymo redakcija. Naujų projektų trūkumas bei „dingusios“ ir tuo pačiu brangstančios statybinės medžiagos, net esant kritusiai paklausai, lemia nepakankamą būsto pasiūlą, kai yra fiksuojamas rekordiškai žemas neparduotų butų kiekis. Iš kitos pusės, Vilnius yra sparčiai augantis miestas su didėjančiomis gyventojų pajamomis. Nuo karo pradžios čia atvyksta vis daugiau ukrainiečių bei nuo represyvaus režimo besitraukiančių baltarusių, o tai sparčiai kelia būsto nuomos kainas. Visos šios aplinkybės bent artimiausiam pusmečiui verčia prognozuoti pasiūlos ir paklausos disbalansą, o tai neigiamai atsilieps galutinei būsto kainai, kuri gali kilti net dviženkliu dydžiu.

Faktai

2022 m. I ketvirtį parduoti 956 butai. Ketvirčio rezultatas yra 25 proc. mažesnis nei paskutinį 2021 metų ketvirtį (1277 butai) ir net 64 proc. mažesnis, lyginant su 2021 m. I-u ketvirčiu (2664 butai).
Analizuojant 2022 m. I-o ketvirčio rezultatus kas mėnesį stebimas dar didesnis karo Ukrainoje nulemtas kontrastas – kovo mėnesio pardavimai (48 butai) net 11 kartų mažesni nei sausio mėnesio pardavimai (534 butai). Rinkos sąstingį atspindi ir atšauktos rezervacijos – 48 parduoti butai yra balansas tarp pardavimų ir atšauktų sandorių. Per kovą buvo 98 pardavimai/naujos rezervacijos, bet 50 butų grįžo į rinką.
Ekonominės klasės butų pardavimai per ketvirtį sudarė 58 proc., vidutinės klasės – 37 proc. sandorių ir vos 5 proc. pardavimų teko prabangaus būsto segmentui.
Per ketvirtį labiausiai sumažėjo prestižinės klasės būsto pirkėjų skaičius – net 51 proc., parduoti vos 45 butai lyginant 2021 m. IV-o ketvirčio paduotu 91 butu. Ekonominės klasės pardavimai per ketvirtį sumažėjo 24 proc. lyginant su 2021 m. IV-u ketvirčiu. (nuo 737 iki 558). Vidutinės klasės pardavimai per ketvirtį sumažėjo 21 proc. lyginant su 2021 m. IV-u ketvirčiu. (nuo 449 iki 353).
Per 2022 m. I-ą ketvirtį laisvų butų kiekis rinkoje iš esmės nepasikeitė ir šiuo metu siekia vos 2340 laisvų butų skaičių rinkoje.
Tik 11 proc. šio sandėlio sudaro baigti ir baiginėjami statyti butai, o likę 89 proc., arba 9 iš 10 parduodamų butų matomi tik brėžiniuose.
Per ketvirtį laisvų butų skaičius labiausiai sumenko prestižinės ir vidutinės klasės segmentuose, kur laisvų butų per ketvirtį sumažėjo net 18 proc. (205 butai) ir 14 proc. (855 butai), ekonominės klasės segmento būstų pasiūla išaugo apie 16 proc. (1284 butai).
Per 2022 m. I-ą ketvirtį plėtotojai rinkai pasiūlė apie 950 naujų butų, beveik tiek pat, kiek butų buvo parduota per minimą laikotarpį.
Per 2022 m. I-ą ketvirtį. naujų butų kaina Vilniuje labiausiai augo prestižiniame segmente – net 8,8 proc., ekonominiame ir vidutiniame segmentuose kainos augo atitinkamai - 6,9 proc. ir 6,2 proc. Kainų lygis šiuo metu siekia 2320 EUR kv. m ekonominėje, 3080 EUR kv. m – vidutinėje bei 4670 EUR/kv. m – prestižinėje klasėje.
Dėl minėtų kainų pokyčių, bendra vidutinė naujo būsto kaina Vilniuje per ketvirtį kilo 3,7 proc.: nuo 2710 EUR kv. m sausį iki 2810 EUR kv. m 2022 m. metų balandį.