Būsto nuoma: pasyvios pajamos ar kasdieniai rūpesčiai?

Investicija į nekilnojamąjį turtą Lietuvoje vis dar dažnai laikoma saugiu būdu užsitikrinti pasyvias pajamas. Vis dėlto realybėje tai gerokai daugiau nei tik finansinė grąža – šis procesas reikalauja nemažai laiko, dėmesio ir atsakomybės. Apie tai, kodėl būsto nuoma ne visada atitinka lūkesčius ir kaip šią veiklą galima organizuoti efektyviau, pasakoja nekilnojamąjį turtą administruojančios įmonės „Valdantis“ vadovas Jurgis Vilutis. 

„Daug kam atrodo, kad nuomos pajamos krenta kaip dividendai – nesvarbu, kur esi ar ką veiki. Bet kai tau sekmadienio vakarą skambina nuomininkas ir sako, kad elektros skydinė rūksta – supranti, kad tai ne akcijos ir ne obligacijos. Toks skambutis gali pasigirsti ir per atostogas, ir per svarbiausią darbo susitikimą. Taip pamažu investicija į nekilnojamąjį turtą, iš kurio tikėtasi gauti pasyvias pajamas, tampa darbu“, – pasakoja J. Vilutis.  

Tiesa, pasak pašnekovo, tai nereiškia, kad nekilnojamojo turto investicijos – blogas sprendimas. Anot jo, tai gali būti puikus būdas ilgainiui kaupti vertę ir užsitikrinti stabilų pajamų srautą, tačiau tik tada, kai ši veikla tinkamai organizuota.

Augančios nuomos kainos kelia nuomininkų lūkesčius  

J. Vilučio teigimu, daugeliui investavimas į būstą atrodo patrauklesnis, nes tai apčiuopiamas ir lengviau suprantamas pasirinkimas nei akcijų rinka. Be to, lietuviai dažnai jaučiasi saugiau, kai pinigai investuoti į nekilnojamąjį turtą. 

„Dar nuo senų laikų Lietuvoje buvo gajus įsitikinimas, kad nekilnojamasis turtas beveik negali nuvertėti, o jei dar generuoja pajamas – tai kone ideali investicija. Ir šiandien požiūris mažai pasikeitęs, lietuviai renkasi nekilnojamąjį turtą, nes atrodo, kad čia sunku prašauti, net jei grąža ir 4 ar 5 proc.“, – patirtimi dalijasi pašnekovas.  

Vis dėlto, pasak įmonės vadovo, augančios nuomos kainos kelia ir nuomininkų lūkesčius, todėl „pasyvios“ pajamos dažnai tampa aktyviu darbu. 

„Nuomininkai tikisi kokybiškų paslaugų ir greito problemų sprendimo – tenka ne tik bendrauti su jais, bet ir spręsti klausimus su būsto administratoriumi ar kaimynais. Dažnai tenka tvarkyti ir nesumokėtas sąskaitas ar kitus formalumus, tad savininkas dažnai jaučiasi ir nuomos administratoriumi“, – aiškina J. Vilutis. 

Be didesnių problemų, pasak jo, nuomos administravime netrūksta ir kasdienių smulkmenų. 

„Nuomininkas rūko balkone, skambina pikti kaimynai, laiko šunį, organizuoja vakarėlius ar šiukšlina. Atrodo smulkmenos, bet jų visada atsiranda ir su jomis reikia tvarkytis“, – pasakoja J. Vilutis.  

Verslininkų pasirinkimas – rūpesčių delegavimas 

Asmeniškai susidūręs su šiais iššūkiais, J. Vilutis nusprendė, kad Lietuvoje trūksta sprendimo, kuris nekilnojamojo turto investuotojui iš tiesų leistų būti investuotoju, o ne nuomos vadybininku. Taip prieš dešimtmetį gimė įmonė „Valdantis“, kuri specializuojasi ilgalaikės nuomos administravime.  

„Pas mus kreipiasi tie, kurie nori uždirbti iš nekilnojamojo turto, bet nenori dėl to rūpintis. Už 10 proc. nuomos mokesčio perimame visą administravimą. Tai – suma, kuri dažnai prilygsta vakarienei dviem restorane, o rūpesčių atsikratoma visam mėnesiui“, – sako J. Vilutis.

Įmonė rūpinasi viskuo – nuo nuomininkų atrankos iki skaitiklių deklaravimo ir komunikacijos su paslaugų tiekėjais. Skirtingai nei kai kurios „iš dalies“ administruojančios įmonės, „Valdantis“ siūlo pilną paslaugų paketą, kuriuo klientas gali visiškai pasikliauti. 

„Mūsų tikslas – kad žmogui išvis nereikėtų kištis. Jei kažkas sugenda, klientas net nesužino tol, kol nesutvarkome. Jei reikia keisti šaldytuvą – deriname, bet niekada nepriimame finansinių sprendimų už klientą. Tai – apie pasitikėjimą“, – pasakoja įmonės vadovas. 

Pasak pašnekovo, jų klientai – labai įvairūs: nuo vieną ar du būstus paveldėjusių asmenų iki verslininkų, kurie nori susitelkti į savo veiklą. 

„Daugeliui svarbu ne tik gauti pajamas, bet ir kuo mažiau įsitraukti į kasdienius rūpesčius. Vienas aiškus pavyzdys, kodėl verta patikėti rūpesčius profesionalams, tai atvejis, kai sūnus, gyvenantis užsienyje, prašė mamos iš Elektrėnų autobusu važiuoti į Vilnių, kad įleistų santechniką. Tai rodo, kiek daug laiko ir pastangų gali atimti net ir tokie smulkūs, bet svarbūs darbai“, – priduria jis. 

Ką verta žinoti prieš investuojant? 

Paklaustas apie tai, ką vertėtų žinoti kiekvienam prieš pradedant investuoti, J. Vilutis pasidalijo keliais patarimais tiems, kurie jau turi nekilnojamojo turto arba svarsto apie investiciją į nuomos rinką. Anot jo, sėkmė šioje srityje dažnai priklauso ne nuo pačios investicijos dydžio, o nuo gebėjimo suprasti rinkos poreikius. 

„Prieš pradėdami investuoti, daugelis galvoja apie save – tarkim, jei esi daugiavaikis tėvas, ieškai buto prie darželio, su erdve ir sandėliuku. Bet pagrindinis nuomos klientas dažniausiai – viengungis, jauna pora ar studentas, kuriam daug svarbiau vieta šalia viešojo transporto ar studijų vietos. Pradedantieji neretai investuoja į tai, kas jiems patogu, bet ne visada patrauklu rinkai“, – aiškina jis. 

Pasak jo, „judriausi“ objektai rinkoje – kompaktiški, funkcionalūs, strategiškai patogioje vietoje esantys butai, todėl būtent tokius vertėtų rinktis investicijoms.   

„Nedideli dviejų kambarių butai ar studijos arčiau centro bei universitetų beveik niekada nebūna tušti, nes poreikis tik auga. Užtenka savaitės ar dviejų ir jie jau išnuomoti. O didesni butai ar tie, kurie reikalauja daug išlaikymo – stoviniuoja ilgiau“, – sako pašnekovas. 

Antrasis patarimas – nebijoti konsultuotis su šios srities profesionalais.  

„Mes jau žinome, ko ieško nuomininkai, ką rinktis, kaip apsidrausti, todėl visada esame atviri patarti“, – sako J. Vilutis.  

Trečia, pataria pašnekovas – pagalvokite, ar norėsite viską tvarkyti patys.  

„Nekilnojamasis turtas gali būti pelningas ir stabilus pajamų šaltinis – bet tik tada, kai supranti, kad jis reikalauja laiko, dėmesio ir profesionalumo. Tie, kurie renkasi šią sritį kaip verslą, greitai atranda, kad verta turėti patikimą partnerį – tokį, kuris iš tikrųjų leidžia paversti „pasyvias pajamas“ tikru poilsiu“, – šypteli jis.