Kas laukia NT rinkos nuo 2026 metų?

2026-ieji Lietuvai ir ypač Vilniaus NT rinkai atneš daug naujovių ir pokyčių.

Pokyčiai palies mokesčius, skolinimosi sąlygas, pensijų kaupimą, o taip pat ekonomiką plačiąja prasme. Visa tai tiesiogiai atsilieps nekilnojamojo turto (NT) rinkai, todėl verta pasižiūrėti, ko galime tikėtis jau nuo kitų metų pradžios.

Progresiniai mokesčiai ir NT pardavimo lengvata

Nuo 2026 m. įvedamas progresinis gyventojų pajamų mokestis, kuris taikomas visoms pajamoms, įskaitant NT pardavimą. Tačiau atsiranda labai svarbi lengvata: jeigu būstą ar kitą NT išlaikėte ilgiau nei 5 metus, parduodant GPM mokėti nebereikės. Tai didžiulis palengvinimas, nes iki šiol reikėjo laukti net 10 metų. Tokia tvarka skatins daugiau sandorių rinkoje ir didins pasiūlą. Tačiau kartu rinkoje atsiras ir daugiau laisvų pinigų – klausimas, kur jie nukeliaus?

II pakopos pensijų pinigai

Per 2026–2027 m. žmonės galės atsiimti savo įmokas ir investicinę grąžą iš II pensijų pakopos fondų. Šiuose fonduose sukaupta apie 9 mlrd. €, ir bent dalis šių pinigų tikrai keliaus į NT rinką – tikėtina, kad kaip pradiniai įnašai būsto pirkimui. Tai papildomas impulsas ekonomikai.

Pesimistiniais skaičiavimais tikėtina, kad į NT rinką iš šios sumos gali patekti apie 0,7 mlrd. €, iš kurių Vilniuje „nusės“ apie 50 %.

Jeigu taip nutiks, poveikis bus reikšmingas ir pastebimas, ypač atsižvelgiant į tai, kad dalis šių lėšų bus panaudota kaip pradiniai įnašai – o tai reiškia, kad 0,35 mlrd. €, pasiekę sostinę, gali virsti apie 1,5 mlrd. € paskolinių pinigų. Atsižvelgiant į tai, kad visa Vilniaus NT rinka per metus siekia tik apie 4 mlrd. €, šis impulsas būtų itin stiprus.

Aišku, tai nereiškia, kad visi bėgs atsiimti pensijų pinigų ir juos investuos į NT, bet tam tikra dalis jame tikrai atsiras. Didžioji dalis tikriausiai ir toliau kaups pensijai, ypač vyresni žmonės, tačiau jaunesni – labiau linkę vartoti: dengs paskolas, pirks baldus, buitinę techniką ir kitaip išlaidaus. Tai neišvengiamai didins vidaus vartojimą, o per multiplikatoriaus efektą dalis šių pinigų vis tiek grįš į NT sektorių – remontų, baldų, medžiagų paklausą.

Mažesnis pradinis įnašas

Kitas svarbus veiksnys – planuojamas pradinio įnašo sumažinimas nuo 15 % iki 10 % nuo būsto vertės.

Jeigu taip nutiks, tai sukels papildomą pirkėjų antplūdį NT rinkoje, kurie „staiga“ galės įpirkti turtą, kurio anksčiau negalėjo. Sukaupti 15 000 € nuo 150 000 € vertės būsto gali būti sunku, o 10 % – daug lengviau, ypač su tėvų ar draugų pagalba.

Lietuvos bankas kartu ketina padidinti iki 30 % pradinį įnašą 2 ir 3 turto pirkėjams. Tai sveikintina priemonė, nes neleis, kad „visi“ pirktų būstą tik investicijai.

Investuotojų aktyvumas

Dar vienas veiksnys – GPM lengvata po 5 metų. Investuotojai, kurie anksčiau buvo įsigiję po 3–15 butų, galės sėkmingai parduoti turtą ir gautą kapitalą nukreipti į didesnės vertės NT. Tikėtina, kad jie vėl investuos į šį sektorių, nes būtent čia jau įrodė, kad moka uždirbti.

Prie NT pirkimų prisidės ir naujas NT mokesčio pasikeitimas, kuris realiai pasiturintiems žmonėms sumažėjo. Iki šiol brangesnio nei 500 tūkst. € vertės būstų savininkai galėjo mokėti net iki 2 %. Nuo 2026 m. tarifai suvienodinami: savivaldybės nustatys intervalą 0,1–1 %, o pagrindiniam būstui taikoma neapmokestinama 450 tūkst. € riba (900 tūkst. € šeimai). Tai reiškia, kad turtingiausių mokestinė našta sumažės, todėl brangus būstas taps patrauklesnis investicijai.

Vietinės „mega žvaigždės“ – nauji ekonomikos varikliai

Pastaraisiais metais Lietuvoje išaugo vietinės „mega žvaigždės“, kurios keičia ekonomiką ir tiesiogiai daro įtaką NT paklausai. Prie pramonės lyderių galima priskirti Teltoniką, Vilniuje atidariusią naujas gamyklas ir kuriančią šimtus gerai apmokamų darbo vietų. Technologijų sektoriuje išsiskiria lietuviškas vienaragis Vinted bei sparčiai augantis kibernetinio saugumo lyderis Tesonet. Aviacijos srityje dominuoja tarptautinė grupė Avia Solutions, kurios plėtra taip pat stiprina vidaus ekonomiką.

Šios įmonės ne tik kuria aukštą pridėtinę vertę, bet ir generuoja stabilias pajamas darbuotojams. O pastarieji tampa naujais NT pirkėjais bei nuomininkais, todėl jų augimas tiesiogiai palaiko paklausą būsto, biurų ir net sandėlių rinkoje.

Papildomą impulsą NT rinkai suteiks ir vokiečių brigados dislokacija Lietuvoje – tai auganti nuomos paklausa bei nuolatinė pinigų injekcija į ekonomiką.

Gyventojų augimas ir migracija

Nuolatinis veiksnys, darantis įtaką NT rinkai – augantis Vilniaus gyventojų skaičius. Konservatyviai skaičiuojama, kad sostinė kasmet paauga maždaug +5 000 asmenų.

Realiai Vilniaus aglomeracijoje gyvena apie 700 tūkst. žmonių, nes dalis migrantų nesiregistruoja oficialiai. Skaičiuojama, kad iš visų ~207 000 Lietuvoje esančių užsieniečių apie 45–55 % gyvena Vilniuje ir jo rajone – tai reiškia, kad čia gyvena iki 100 tūkst. migrantų.

Statybos sektorius ir pasiūlos pusė

Lietuva įsipareigojo gynybai skirti apie 6 % BVP, didinti krašto apsaugą – tai naujos statybos ir infrastruktūra. Tai skatins statybų sektoriaus apkrovą, kels medienos bei kitų statybinių medžiagų paklausą, tikėtina, didins atlyginimus, nes statybininkų paklausa tik augs.

Tačiau dideliems daugiabučių projektams Vilniuje statybų leidimų gavimas užtrunka ne 45 dienas, kaip numato įstatymas, o realiai 2–3 metus. Tai smarkiai riboja naujos pasiūlos atsiradimą.

Reziumė

Visi šie veiksniai kartu sukurs labai aktyvią, pirkėjui nepalankią NT rinką, kurioje kainos kils apie 10–15 % per 2026 metus.

• Didieji regioniniai centrai (Vilnius, Kaunas, Klaipėda) patirs didžiausią augimą – +8–13 %.
• Vidutiniai miestai (Šiauliai, Panevėžys, Alytus, Marijampolė): +4–8 % dėl pramonės, LEZ ir naujų darbo vietų.
• Maži miesteliai be pramonės ar turizmo: stagnacija arba simbolinis augimas 0–3 %, nes iš jų gyventojai vis dar išsikelia į didmiesčius.
• „Augantis statybų ir remontų mastas didins medienos paklausą, todėl tikėtina, kad artimiausiais metais kils ir komercinių miškų vertė, ypač brandžių.“

Sandėliai ir logistika

• E-komercija, gamyba, Teltonikos plėtra ir gynybos pramonės užsakymai skatins sandėlių bei logistikos patalpų poreikį.
• Investuotojai gali labiau kreiptis į šį segmentą kaip alternatyvą gyvenamajam NT, ypač turėdami kapitalo iš parduoto turto be GPM.
• Prognozė: sandėlių statybos apimtys augs, nuomos kainos išliks stabilios arba +5–7 % Vilniuje ir Kaune.

Žinoma, visa tai galioja tol, kol neįvyks netikėtų išorinių sukrėtimų – karo, globalios finansų krizės JAV ar Kinijoje. Tačiau jeigu situacija išliks tokia, kokia yra šiandien, NT kainų augimas 2026 m. atrodys neišvengiamas.