Komercinių patalpų nuoma: kokius iššūkius pagimdė pandemija?

Labiausiai per pandemiją nukentėjo viešbučių, parduotuvių, maitinimo įstaigų verslai ir šio tipo patalpų nuomotojai tai itin stipriai pajuto. Dalis iki pandemijos pelningai veikusių viešbučių, šiuo metu sparčiai reorganizuojasi į mažo ploto “hotel apartment” tipo projektus.

Skirtingai, nei galima numanyti, sostinės centrinėje dalyje nematyti itin gausios nedidelių komercinių patalpų pasiūlos. 80-150 kv. metrų multifunkcinės patalpos centre su įėjimu iš judrios gatvės, kuriose galima įkurti ir prekybos/parodomąją zoną, ir ofisą, bei turėti nedidelę sandėliavimo patalpą – šiandien labiausiai pageidaujama ir sunkiausiai rinkoje randama komercinių patalpų kategorija.

„Reikėtų pabrėžti, kad šio tipo patalpų nuomos esminis kriterijus – praeinančių klientų srautas. Dėl ženkliai mažiau atvykstančių turistų, srautai centre ir Senamiestyje yra pasikeitę. Reikia nuolat atidžiai stebėti situaciją. Naujos traukos vietos dėl įvairių priežasčių įgyja miestiečių palankumą ir jose atsiradusias patalpas patartina griebti ilgai nemąstant“, – sako „Capital Commercial“ biuro vadovė Julija Tislenko.

Biuro patalpų šachmatai

Biuro patalpų rinkoje vyksta persistumdymas, tarsi tikroje šachmatų partijoje. Dalis kompanijų per pastaruosius metus pradėjusių dirbti iš namų ir atsisakiusios patalpų, šiuo metu vėl intensyviai ieško naujų biurų. Pandemijos metu ne vienai patalpas besinuomojančiai įmonei teko nelengvos derybos su nuomotoju – dėl sutarčių keitimo, sąlygų palengvinimo, nuolaidų suteikimo. „Ne visi nuomotojai sureagavo vienodai lanksčiai. Šiandien matome, kad tie, kurie buvo itin nelinkę atsižvelgti į keblią nuomininko situaciją, prarado pastarųjų lojalumą. Kai tik leido sutartys, šie nuomininkai nutarė pasirinkti kitas patalpas“, – pastebi J. Tislenko.

Anot jos, ypač ryškiai matoma tendencija – iš senesnių biurų pastatų keltis į naujos statybos modernius centrus. „Capital Commercial“ nekilnojamo turto ekspertai sako, kad seno tipo komercinių patalpų savininkams tai nemenkas smūgis, tačiau tuo pačiu metu ir puiki atsiverianti galimybė investuoti į atsilaisvinusių patalpų modernizavimą.

„Modernizavimas – reali galimybė sėkmingai grįžti į rinką ir konkuruoti su naujais verslo centrais. Matome, kad nemaža dalis savininkų supranta, kad turi tik dvi išeitis: arba mažinti nuomos kainą, arba atlikti remontą ir patalpų modernizaciją. Ne tik perdažyti sienas madinga spalva, bet ir sutvarkyti ventiliaciją, kondicionavimą, perskirstyti patalpas pagal optimalų dydį, darbuotojų patogumui sukurti papildomų pridėtinių verčių tame pačiame pastate“, – įsitikinusi J. Tislenko.

 Trys nuomininkų tipai 

„Capital Commercial“ ekspertai šiuo metu išskiria tris itin dažnai pasitaikančius nuomininkų tipus: pirmasis pasiryžęs gauti patalpas prestižinėje miesto dalyje ir dėl to aukoti tam tikrus patogumus (pvz. vietas automobiliams, biuro dydį);  antrasis –  kaip esminį kriterijų įvardija palankiausią kainą už kvadratinį metrą (šie dažniausiai žvalgosi miesto pakraščiuose, jiems tinka ir senesnio tipo verslo pastatai); trečiasis tipas linkęs galvoti apie maksimalų patogumą darbuotojams.

Pastarieji mėgsta rinktis vis didesnio susidomėjimo sulaukiantį variantą „miestas mieste“. Tai yra, didelius multifunkcinius verslo centrus ar parkus, kuriuose yra ne tik biurų patalpos, bet ir kavinės, restoranai, grožio salonai, maisto prekių parduotuvės, buitinių paslaugų punktai ir net vaikų darželiai. „Nors tokio tipo pastatų patalpos nepriklauso ekonominiam segmentui, vis dėlto šis pasirinkimas rodo progresyvų ir toliaregišką nuomininkų mąstymą. Kiekvienas darbdavys tik laimi, jei darbuotojas nesiblaškydamas visus būtinus reikalus gali sutvarkyti vienoje vietoje“, – pastebi nekilnojamo turto ekspertė, brokerė L. Ivanauskė.

Rinką diktuoja nuomininkas

Nepaisant kai kurių „deficitinių“ komercinių patalpų nuomos segmentų,  „Capital Commercial“ nekilnojamo turto ekspertai pripažįsta, kad šiuo metu sąlygas dažniausiai diktuoja nuomininkas. 

Bendra biuro patalpų pasiūla pakankamai didelė tiek naujuose verslo centruose, tiek pigesniame – senesnės statybos segmente. „Todėl matome, kad nuomininkai šiuo metu neskuba pasirašyti sutarčių. Ilgiau žvalgosi, sveria skirtingus pasiūlymus, prašo papildomų priedų“, – sako nekilnojamo turto ekspertas, brokeris Mark Savicki.

„Papildomi priedai“ yra būtent tai, kas labai dažnai lemia sėkmingus sandorius. Nuomotojai linkę siūlyti papildomas vietas automobiliams, suteikti nemokamą laikotarpį įsikūrimui, juos tenkina ir mažesnis depozitas, ir lankstesnės sutarties nutraukimo sąlygos. Pavyzdžiui, galimybė nutraukti sutartį įspėjus nuomotoją prieš tris - keturis mėnesius.

„Tai labai efektyviai veikia, nes per pandemiją sutarčių įkaitais tapę nuomininkai pasimokė ir nebenori tokių pat griežtų įsipareigojimų. Vietoj penkerių metų dažnai susitariama dviems-trims. Tai tenkina abi puses, nes iš praeitų metų patirties niekas nedrįsta prognozuoti, kas bus po tų penkerių metų“, – sako M. Savicki.

Tiesa, ekspertai įspėja, kad nuomininkai neturėtų pasijusti visagaliais net ir jiems palankesnėje situacijoje. „Vis dar galioja sena taisyklė: kas didesnis, tas ir pirmesnis. Nuomotojas visuomet linkęs išnuomoti daugiau patalpų vienu metu, kartais net aukodamas kainą, todėl mažesnio ploto pageidavę ir net brangiau mokėti sutikę nuomininkai būna pasilieka už borto, jei tik konkurencinėje kovoje atsiranda stambesnis žaidėjas“, – įspėja „Capital Commercial“ ekspertai.