„Letsinvest“ dalinasi: NT verslo vystymo modelių analizė investuotojų akimis

Standartinis „pastatyk ir parduok“ verslo modelis

Tai Lietuvoje populiariausias nekilnojamojo turto vystymo būdas, kuris apima tiek didžiųjų plėtotojų statomus daugiabučius, tiek mažesnių įmonių statomus kotedžų ar individualiųjų namų kvartalus. Tokiame verslo modelyje dalyvauja trys pagrindinės šalys: plėtotojas, kreditorius ir pirkėjai.

Investuoti į tokį verslo modelį galima kaip kreditoriui tiesiogiai per sutelktinio finansavimo platformas arba netiesiogiai per fondus ar obligacijas. Sutelktinio finansavimo platformos „Letsinvest“ projektų vadovas Martynas Cimbalas komentuoja, kad investuotojai bendruomenės principu gali finansuoti projekto statybą ir iš to uždirbti. „Siūlydami tokius projektus investuotojams kreipiame dėmesį į projekto stadiją, vystytojo reputaciją, investuojamą nuosavo kapitalo dalį bei taikomas apsaugos priemones. Taip pat svarbu, kiek sudaryta preliminarių pirkimo-pardavimo sutarčių – tai parodo, kaip projektą priima rinka ir suteikia papildomo saugumo. Finansuoti sklypo pirkimą be verslo plano yra viena rizikingiausių investicijų.“

Be projekto finansavimo investuotojai gali dalyvauti ir kaip turto pirkėjai, kurį išnuomos ir ilgainiui parduos. Tokį modelį renkasi dažnas lietuvis dėl noro turėti „apčiuopiamą“ investiciją. Remiantis 2020 m. „Ober-Haus“ duomenimis, investicijos į butą nuomai Vilniaus centre pajamingumas siekė 4,4%.

Įdomu tai, kad per pastaruosius 15 metų, įskaitant 2009 m. finansų krizę, butų nuomai Vilniaus centre vidutinis pajamingumas nebuvo pakilęs aukščiau 6% ar nusileidęs žemiau 4%, kas parodo rinkos ir turto klasės stabilumą. Įprastai butų investicijai pirkėjų siekis yra išsaugoti sukauptas santaupas nuo pinigų nuvertėjimo, tad ši investicija nepasižymi aukštu pajamingumu, tačiau apsaugo nuo infliacijos.

Ne viskas skirta momentiniam pardavimui

Kitas plačiai Lietuvoje naudojamas verslo modelis yra vykdomas „statyk, išnuomok ir tik tuomet parduok“ principu. Į šią kategoriją patenka verslo, prekybos, logistikos centrai, šiai dienai populiarūs stock-office bei co-living projektai. Esminis juos vienijantis bruožas – pastatą nuomojasi daugiau negu viena įmonė ar vienas asmuo.

Komercinių objektų nuoma užsiimančios bendrovės „Sapus“ vienas iš partnerių Aurimas Namajuška teigia, kad prieš pradedant pirmuosius statybos darbus yra atliekami namų darbai už uždarų durų, kurių metu stengiamasi pritraukti inkarinį nuomininką. Anot jo, tokia praktika yra įprasta ieškant išorinio kapitalo projektui vystyti.

Panašus principas galioja ir investuotojams – jie privalo įvertinti kiek statomas objektas bus patrauklus nuomininkams. Be plėtotojo reputacijos ir numatytų apsaugos priemonių, du kertiniai aspektai priimant investavimo sprendimą yra nuomos sutarčių trukmė ir išnuomoto ploto dalis prieš užbaigiant statybą.

„Letsinvest“ projektų vadovas M. Cimbalas pažymi, kad tokio verslo modelio visas ciklas dažniausiai trunka 1-3 metus. Projektą plėtojanti įmonė pastato, pademonstruoja rinkai stabilius pajamų srautus ir parduoda pastatą pirkėjui (įprastai fondui), taip realizuodama savo pelną. Sandoriuose esminis rodiklis yra investicijos pajamingumas, kuris parodo santykį tarp generuojamų grynųjų nuomos pajamų ir pastato kainos. Kuo žemesnis pajamingumas, tuo pastatas yra saugesnis ir likvidesnis. Palyginimui, Vilniuje A klasės verslo centrai realizuojami su 6% pajamingumu.

„Build-to-suit“ verslo modelis

Unikalus yra „build-to-suit“ verslo modelis, kuomet pastatas statomas pagal būsimo nuomininko poreikius. Esminis šio modelio bruožas – iš anksto sudaromas ilgalaikis (10-15 metų) nuomos susitarimas su įmone, kuri išsinuomos būsimą pastatą. Geriausi to pavyzdžiai yra biurai, maisto prekių parduotuvės, gamyklos, sandėliai. Kadangi tokių įmonių pagrindinė veikla nėra nekilnojamasis turtas, jos geriau renkasi kasmet patirti nuomos kaštus negu savo balanse turėti milijono ar didesnės vertės turtą.

Vienas iš tokių projektų pavyzdžių Lietuvos rinkoje galėtų būti „S7“ verslo centro II korpuso projektas Vilniuje. Statybų plėtros įmonė „Galio Group“ pagal būsimos nuomininkės „Telia“ poreikius pastatė ir įrengė 14 000 kv.m. verslo centrą. Nuomos sutartis buvo sudaryta 10 metų laikotarpiui. Verslo modelio ciklas buvo užbaigtas realizuojant jau veikiantį pastatą „Eastnine“ bendrovei su 5,8% pajamingumu remiantis spaudoje pateikta informacija.

„Letsinvest“ projektų vadovas M. Cimbalas pažymi, kad tokio projekto finansavimas yra įprastai mažiau rizikingas negu daugiabučio ar verslo centro statybos, nes jau yra aiškus galutinis naudotojas. Visgi investuojant į tokio tipo projektus svarbu įvertinti būsimą nuomininką, turto likvidumą bei turėti planą B. Kadangi paskolos grąžinimas bus tiesiogiai susietas su gaunamomis pajamomis, nuomininkė turi būti stipri įmonė, veikianti ne vienerius metus ir pajėgi vykdyti įsipareigojimus. Nuomininkės nemokumo ar nutrauktos sutarties atveju aktualus tampa planas B – ar pastatą būtų galima pritaikyti kitam nuomininkui. Pavyzdžiui, pakeisti vieną maisto prekių tinklą kitu. Šie aspektai aktualūs tiek investuojantiems statybų laikotarpiu, tiek jau įsigyjantiems užbaigtą pastatą, generuojantį stabilų pajamų srautą.

Kodėl statybų įmonės parduoda turtą?

Įprastai galutinė projekto fazė baigiasi turto realizavimu. Tai nėra vienintelė, tačiau plačiausiai naudojama praktika, kurią lemia pelno - rizikos dėsnis.

Statybos laikotarpis yra pats rizikingiausias projekto etapas, kartu generuojantis didžiausią grąžą. Itin sėkmingų projektų metu plėtotojai uždirba grąžą net iki 50% visų pajamų. Solidi dalis uždarbio atiduodama kreditoriui(-iams), kurie prisiima dalį rizikos ir finansuoja statybą, įprastai uždirbdami apie 10% metinę grąžą.

Tačiau tokią riziką nori prisiimti ne visi investuotojai. Pavyzdžiui, pensijų fondai renkasi tik pastatytus ir stabilias pajamas generuojančius objektus su mažesne rizika ir grąža (4-6%). Rinkoje egzistuojant tokiems pirkėjams, statybų plėtotojai noriai parduoda nuomos pajamas generuojančius objektus ir imasi naujų – didesnę grąžą generuojančių projektų.

„Letsinvest“ projektų vadovas M. Cimbalas pažymi, kad egzistuoja ir hibridinis variantas – kapitalo išlaisvinimo būdas. Šią paslaugą teikianti „Letsinvest“ siūlo vystytojams ne parduoti turtą, o jį įkeisti investuotojams. Tokiu būdu išlaisvinamas kapitalas naujiems projektams, o palūkanos investuotojams dengiamos nuomos pajamomis.

Daugiau apie investavimą platformoje „Letsinvest“ sužinosite: letsinvest.eu/invest