Realu.lt

Lietuvos bankas: būsto rinkos perkaitimas - viena iš šiuo metu kylančių rizikų Lietuvos finansų sistemai

Lietuvos bankas: būsto rinkos perkaitimas - viena iš šiuo metu kylančių rizikų Lietuvos finansų sistemai

Pirmadienį vykusioje spaudos konferencijoje Lietuvos banko vadovas Gediminas Šimkus įvardijo tris šiuo metu didžiausias rizikas Lietuvos finansų sistemai: Rusijos karo prieš Ukrainą padariniai, užsitęsusi infliacija ir galimas palūkanų normų padidėjimas. Dar viena svarbiausia šių dienų rizika - būsto rinkos perkaitimas.

Naujausi duomenys rodo, kad būsto kainų augimas pasiekė aukščiausią tempą nuo pat 2007 metų. Anot G. Šimkaus, akivaizdūs būsto pervertinimo ženklai. „Reali būsto kaina ekonomiškai pagrįstą kainą viršija beveik dešimtadaliu. Pervertinimas yra, bet palyginti su tuo, kas buvo prieš 10 metų, kai kainos buvo pervertintos 50 proc., dabartinis pervertinimas yra santykinai nedidelis”. Vis dėlto, jei būstas ir toliau bus pervertinamas, gali pradėti formuotis didesni disbalansai rinkoje, būstas taps sunkiau įperkamas.

Lietuvos banko vadovas kaip svarbiausią spartaus būsto kainų augimo priežastį nurodo pasiūlos ir paklausos disbalansą. Paklausa, pasak G. Šimkaus, išaugo dėl per pandemiją pasikeitusių gyventojų būsto poreikių, padidėjusių gyventojų santaupų, sparčiai augusių atlyginimų, ženkliai pagerėjusių sąlygų įsigyti būstą. Lietuvos banko duomenys rodo, jog būsto paklausa augo nuo pat 2010 metų. Tuo tarpu būstų pasiūla kito labai mažai. Atotrūkis tarp pasiūlos ir paklausos nuolat didėjo.

Išaugus gyventojų susidomėjimui būsto įsigijimu, išaugo ir būsto paskolų rinkos aktyvumas.  Būsto kreditavimas spartėja, išduotų paskolų suma buvo beveik 40 proc. didesnė nei atitinkamu laikotarpiu praėjusiais metais. Brangstant būstui, gyventojams atitinkamai tenka skolintis ir didesnes sumas. Kovo mėnesį vidutinė paskolos suma siekė 87 tūkst. eurų.

Šiai dienai gyventojų nuosavų lėšų dalis rinkoje išlieka didelė ir didėjanti. Nuosavomis lėšomis yra įsigyjama apie pusė būstų.

Rinkos „vėsinimo” priemonės

Anot Lietuvos banko vadovo, šiandieninei Lietuvos NT rinkai labai svarbus yra mažai augančios pasiūlos faktorius. Išaugusi pasiūla mažintų spaudimą būsto kainoms toliau augti. Tačiau ar yra galimybių pasiūlą padidinti? Plėtotojai per pandemiją įsigijo daug sklypų, kuriuose kaip ir galėtų plėtoti naujus gyvenamuosius projektus ne tik Vilniuje, bet ir visoje Lietuvoje. Tad kodėl naujo būsto pasiūla nedidėja?

G. Šimkus teigia, jog nuo 2019 m. mažėja Vilniuje išduotų statybos leidimų skaičius, o likusioje Lietuvoje jų išduodama vis daugiau. Naujo būsto pasiūlos plėtrą apsunkina ir nuo 2021 m. sparčiai didėjančios statybos kainos. Balandžio mėn. duomenimis, gyvenamųjų pastatų statybos kainų augimas siekė 20 proc. Tokį spartų kainų augimą lėmė daugelis priežasčių: iš vienos pusės - aplinkosauginiai reikalavimai, iš kitos pusės - itin stipriai išaugusios statybinių medžiagų kainos. Tikėtina, jog statybinių medžiagų kainų augimas artimiausiu metu išliks spartus. Tai lems prasidėjęs karas prieš Ukrainą, tiekimo grandinių trūkinėjimas, įvairių medžiagų trūkumas, kol bus surastos alternatyvos ir pan. 

„Dėl šių priežasčių būsto pasiūla artimiausiu metu išliks probleminė”, - sako Lietuvos banko valdybos pirmininkas G. Šimkus.

Kaip vieną iš rizikos valdymo priemonę G. Šimkus įvardija atsakingo skolinimo nuostatus, kurie riboja netvarų namų ūkių įsiskolinimą, ir bankams taikomus rezervinius įsipareigojimus, skirtus būtent finansinių įstaigų atsparumui užtikrinti.

„Dar tik matydami NT rinkos kaitimo ženklus, jau pernai rudenį Lietuvos bankas pakoregavo priemonių arsenalą. Siekiant suvienodinti pirmų ir paskesnių paskolų rizikingumą, ėmėme papildomai riboti investicinius sandorius, kurių skaičiaus augimą matėme. Nuo šių metų vasario 1 d. antrai ir paskesnėms paskolos imta taikyti griežtesnis 30 proc. pradinio įnašo reikalavimas. Taip pat taikoma 2 proc. dydžio sektorinės sisteminės rizikos norma kredito įstaigoms būsto paskolų portfeliui”, - sako Lietuvos banko vadovas. 

Lietuvos banko taikomos priemonės rinką veikia per kreditą, per kredito įstaigų išduotas paskolas. Jų poveikis yra ribotas, nes apie pusę būstų nuperkama be paskolų. Todėl, anot Lietuvos banko vadovo, tikslinga yra įvesti visuotinį NT mokestį. „Toks NT mokestis, kokį mes turime dabar, yra labiau prabangos mokestis. Tik tinkamai sukalibruotas nekomercinio NT mokestis galėtų prisidėti prie daugiau tikslų įgyvendinimo”. Pasak G. Šimkaus, visuotinis NT mokestis ne tik didintų savivaldybių pajamas, bet ir subalansuotų NT rinkos plėtrą, užtikrintų didesnį finansinį stabilumą, socialinį teisingumą ir pan.

„Mūsų vertinimu, NT mokestis turėtų būti platus, be daugybės išimčių, socialiai orientuotas, progresyvaus tarifo ir taikomas suminei NT vertei, o ne individualiems objektams”, - sako Lietuvos banko vadovas. 

Rinkos atvėsimui svarbu didinti pasiūlą, o tam reikalingas didesnis institucijos dėmesys problemoms, dėl kurių stringa naujos būsto pasiūlos atsiradimas. „Svarbus glaudesnis bendradarbiavimas tarp centrinės ir vietos valdžios, taip pat nekilnojamojo turto vystytojų, kurie padėtų spręsti būsto statybos butelio kakliuko problemą ir padėtų užtikrinti NT rinkos stabilumą”. 

Palūkanų normų didinimas

Dėl aukštos ir vis didėjančios infliacijos Euro Zonoje atsiranda lūkesčiai dėl Euribor didėjimo ir jo įžengimo į teigiamą zoną. Anot G. Šimkaus, šis veiksnys būsto paskolų turintiems namų ūkiams yra labai svarbus. Dabar Euribor yra ties nuliu, ir jei jis peržengs šią ribą, atitinkamai ims brangti ir paskolos, t.y. didėti grąžinamos paskolos suma. „Vadinasi, iš tų pačių pajamų, kurias turi namų ūkis, jis turės didesnę dalį pajamų atidėti paskolos grąžinimui, o silpnesnės finansinės padėties skolininkams tai gali sukelti ir papildomų iššūkių mokėti paskolos įmokas”, - teigia Lietuvos banko vadovas. 

Vis dėlto skolininkų nemokumo tikimybė Lietuvoje yra nedidelė, nes Lietuvos namų ūkių ir įmonių įsiskolinimas yra vienas mažiausių Europoje. Būsto paskolų turinčių namų ūkių atsparumą palūkanų augimui didina ir tai, jog nuo 2015 m. būsto paskolos yra išduodamos įvertinant palūkanų normų padidėjimą iki 5 proc., tokiu būdu užtikrinant, kad net ir palūkanų normoms išaugus, namų ūkis ar besiskolinantis gyventojas gebės grąžinti paskolą. 

Pasidalink naujiena