Realu.lt

NT kainos skaičiuoklės - pagalba, bet ne išeitis

NT kainos skaičiuoklės - pagalba, bet ne išeitis

Nusprendėte parduoti būstą? Sveikiname! Dabar jūsų laukia kitas žingsnis - apsispręsti, kokios sumos pinigų prašyti už savo nekilnojamąjį turtą (NT). Kaip žinoti, kad prašoma kaina yra teisinga? Kodėl teisinga kaina yra viena svarbiausių sėkmingo pardavimo sąlygų? Kas atsakys, kokia kaina yra teisinga?

Kaip nustatyti turto kainą?

Panaršius internete nesunkiai galima rasti įvairiausių patarimų, kaip nustatyti teisingą parduodamo NT kainą. Pirmiausia raginama išsinagrinėti skelbimų portaluose šiuo metu parduodamus panašius objektus. Kitas patarimas - išsianalizuoti kaimynystėje įvykusius panašių objektų pirkimo-pardavimo sandorius. Tai yra gana rimtas iššūkis, nes ne kiekvienas žino, kur ieškoti tokios informacijos, o ir radus - kaip ja tinkamai pasinaudoti.

Kai jau susirinkote informaciją, metas apskaičiuoti, kiek galėtų kainuoti jūsų turtas, kurį nusprendėte parduoti. Jei skelbimų portaluose radote mažiausiai 3-4 panašius objektus, galite pasikliauti matematika ir, apskaičiavę aritmetinį parduodamų panašių objektų kainų vidurkį, panašią kainą įrašyti ir į savo skelbimą.

Atrodo, nieko sudėtingo. Bet ar tikrai viskas taip paprasta?

Nepasikliaukite patarimais!

Aukščiau išvardinti patarimai kainai apskaičiuoti tiktų tuo atveju, jei rinka yra rami, stabili ir randate pakankamai tiek šiuo metu pasiūloje esančių panašių objektų, tiek kaimynystėje jau įvykusių sandorių. Esant tokiai aktyviai rinkai, kokią Lietuvoje turime šiandien, bet kokie anksčiau buvę naudingi patarimai nebetenka prasmės. Kodėl?

Objekto pardavimo kainą nustatyti lyginant skelbimų portaluose įkeltų butų ar namų kainas nėra patikimas būdas. Nepamirškite, kad dažniausiai pardavėjai skelbimuose nurodo aukštesnę kainą, nei iš tikrųjų norėtų gauti - juk reikia pasilikti kelis procentus deryboms!

Kita priežastis, kodėl neturėtumėte pasikliauti kainomis skelbimuose yra ta, kad ji atspindi daugiau pardavėjų lūkesčius, o ne parodo pirkėjų nusiteikimą mokėti atitinkamą sumą už butą ar namą. Pirkėjų poziciją ir pasiryžimą mokėti pinigus rodo jau įvykę sandoriai.

Registrų centro turimi duomenys yra gana patikimas būdas realiai kainai nustatyti. Bet ne šiandien. Kai nekilnojamojo turto kainos taip greitai kinta, prieš mėnesį ar dar anksčiau sudaryti sandoriai neparodo šiandieninės situacijos. Per ketvirtį būsto kainos Vilniuje pakyla 5-6 proc., todėl tokių kainų, kokios buvo prieš porą mėnesių, šiandien nebėra, jau nekalbant apie dar anksčiau įvykusius sandorius.

Registrų centras, pateikdamas informaciją apie įvykusius sandorius, nepateikia jų nuotraukų ir išsamių aprašymų. Jo pateikiami duomenys yra sausa informacija: objekto tipas, plotas, jei butas - kiek kambarių ir kelintame aukšte jis yra, net tikslaus adreso iš Registrų centro nesužinosite. Lyginti reikia palyginamus dalykus. Bet ar galima aklai lyginti kad ir kaimynystėje parduotą butą, galbūt panašaus ploto, bet nežinia kokios būklės? Gal parduotą butą reikėjo remontuoti, o gal kaip tik jis buvo prašmatniai įrengtas, todėl jo kaina buvo būtent tokia? O gal pardavėjas pirkėjui butą perleido kartu su baldais ir buitine technika, gal buvo kažkokių papildomų, mums nežinomų sąlygų, turėjusių įtakos to konkretaus buto kainai? Šito neįmanoma sužinoti, įvertinti ir palyginti su savo butu.

O kaip palyginti namus? Net ir toje pačioje gatvėje gali būti visiškai skirtingos vertės gyvenamieji namai: vienas puikiai įrengtas, prižiūrėtas, su išpuoselėtu kiemu, o kitas - reikalaujantis remonto ar įrengtas paprastomis ar net prastomis medžiagomis. Registrų centras apie abu namus pateiks vienodą informaciją: sklypo plotą, namo bendrą plotą, aukštų skaičių, apytikslį adresą. Viskas. Kaip žinoti, į kurį jau įvykusį sandorį reikėtų orientuotis jums?

Automatinės skaičiuoklės - pagalba, bet ne išeitis

Lietuvoje turime ir automatinių būsto kainų skaičiuoklių. Jomis naudotis labai paprasta: įvedate savo turto adresą, plotą, kambarių skaičių ir per kelias minutes pamatote ekrane ar gaunate elektroninį laišką su automatiškai apskaičiuota galima jūsų turto kaina. Ar galima ja pasikliauti?

Automatinės būsto kainų skaičiuoklės paprastai veikia dviem būdais: vienos kainos apskaičiavimui naudoja Registrų centro duomenis apie įvykusius sandorius, kitos - dažniausiai esančios skelbimų portaluose - galimą kainą apskaičiuoja iš skelbimuose esančių duomenų. Vienos pateikia vidutinę kainą, apskaičiuotą pagal nebelabai aktualius duomenis, kitos - pagal pardavėjų lūkestinę kainą.

Tiek vienu, tiek kitu atveju kaina yra skaičiuojama neatsižvelgiant nei į turto būklę, perspektyvas, nei kiek laiko jis buvo pardavinėjamas. Jei turite tipinį butą, vidutiniškai įrengtą, niekuo per daug neišsiskiriantį, automatinės skaičiuoklės galbūt gali parodyti, į kokią kainą galėtumėte orientuotis. Tačiau jei norite parduoti namą ar žemės sklypą, remtis jokia skaičiuokle nepatartina.

O ir nepavyks. Automatinės būsto kainų skaičiuoklės, ypatingai tos, kurios remiasi Registrų centro turimais duomenimis, net nepajėgs paskaičiuoti namo ar sklypo kainos. Namai ir sklypai yra per daug skirtingi. Jų kainą reikia nustatyti individualiai, nes yra per daug faktorių, lemiančių kainų skirtumus.

Kas yra „teisinga kaina”?

Teisinga bet kokio parduodamo turto kaina yra kaina, kurią sutinka mokėti pirkėjas, o pardavėjas, gavęs tokią sumą pinigų už savo turtą, jaučiasi gerai. Žinoma, pirkėjas visada sieks bet kokį turtą ar daiktą įsigyti pigiau, o pardavėjas, savo ruožtu, norės savo turtą parduoti kuo brangiau. Teisinga kaina arba rinkos kaina - kompromisas, kuris tenkina abi sandorio puses.

Kodėl taip svarbu nustatyti teisingą kainą? Jei parduodamą nekilnojamąjį turtą įvertinsite per pigiai, jus užgrius pirkėjų užklausos ir skambučiai. To rezultatas - tikėtina greitai parduotas objektas ir nuskriaustas bei nepatenkintas pardavėjas, kurį vis grauš mintis, kad galbūt galėjo parduoti brangiau.

Jei skelbime įrašysite per didelę turto kainą, nesulauksite susidomėjimo, skelbimas „kabės” kelis mėnesius, o jo peržiūrų skaičius kiekvieną savaitę vis mažės. Galiausiai nusivylęs ir apimtas neigiamų emocijų, nuleisite kainą iki tos, kuri galiausiai bus tinkama pirkėjams.

Savo turtą iš karto pasiūlę už teisingą, rinkos, kainą, sulauksite rimtai susidomėjusių pirkėjų, pasiruošusių įsigyti jūsų NT, sandoriui įvykus nesijausite pralaimėjęs, o ir pats pardavimo procesas neužtruks.

Tai kas nustatys tikrąją kainą?

„Tikrą kainą nustato patys pirkėjai (t.y. pati rinka), ir jokia skaičiuoklė nenustatys tikros kainos”, - sako „Capital” tinklo brokerė Justina Zabarauskienė. Vis dėl to, kai turime tokią aktyvią rinką, rekomenduojama kreiptis į šios sferos specialistus - NT brokerius, kurie individualiai įvertins NT ir patars, kokia kaina galima pradėti turto pardavimą, kad procesas vyktų sklandžiai.

Anot J. Zabarauskienės, net ir brokeriams šiandien sunku nustatyti tikrą kainą, nes jos yra vis kylančios, ir „tikrai šiandieninėmis sąlygomis sunku nuspėti, kiek pirkėjai bus pasiryžę maksimaliai mokėti už tam tikrą NT, bet brokeris gali padėti suvaldyti procesą, kurio rezultatas - maksimaliai geriausia kaina ir sąlygos”.

Brokeriai kasdien bendrauja tiek su pirkėjais, tiek su pardavėjais, tad puikiai jaučia rinkos pulsą. Turėdami prieigą prie įvairių duomenų bazių, jie net ir apie įvykusius sandorius gali gauti išsamesnės informacijos nei pateikia Registrų centras. Šiandieninėje rinkoje kiekvieną objektą reikia vertinti individualiai, tik tokiu būdu galima gauti daugiausia naudos.

Kaip pasakoja „Capital” brokerė J.Zabarauskienė, pardavėjams dažnai būna svarbiau net ne kaina, o sandorio sąlygos, pvz., galimybė likti parduotame bute tol, kol bus baigtas įrengti namas ir pan. Ar pats pardavėjas sugebės suvaldyti susidomėjusių pirkėjų srautus, išsiderėti tinkamiausias sąlygas ar suorganizuoti šiai dienai populiarius aukcionus?

Viską galime pasidaryti patys. Tačiau viską darydami patys, patys turime ir prisiimti riziką ir kartu atsakomybę už padarytas klaidas. Jei savo šukuosenas patikime plaukų kirpimo specialistams, sveikatą - sveikatos priežiūros specialistams, tai ir būsto pardavimu turėtų rūpintis kasdien šioje srityje dirbantys specialistai.

Gera žinia - dažniausiai brokeriai turtą įvertina ir pataria, kokia kaina pradėti NT pardavimą, visiškai nemokamai! Kam gaišti laiką ir dirbti darbą, kurį kitas gali atlikti greičiau ir kokybiškiau?

Pasidalink naujiena