NT vertinimas – šykštus moka du kartus

Dažniausiai NT vertinimas atliekamas įkeitimo ir nuosavybės perleidimo tikslais. NT vertinimas įkeičiant – aktualu NT pirkėjams, imantiems būsto paskolą turtui įsigyti. Bankai, siekdami suvaldyti savo rizikas, leidžia įkeisti tik vertintojų įvertintą turtą. Tai vienas iš nedaugelio atvejų, kai NT vertinimas yra būtinas.

Turto pirkėjas, net ir neimdamas būsto paskolos, gali atlikti perkamo turto vertinimą ir sužinoti, ar jo išsirinktas objektas yra vertas tos kainos, kurios prašo pardavėjas, ar jis nepermokės už jį. Taip pat ir turto pardavėjas gali atlikti parduodamo turto vertinimą ir turėti prašomos kainos pagrindimą. O gal parduodamas turtas yra vertas daugiau nei manė pardavėjas? Derybose dėl kainos NT vertinimo ataskaita gali būti lemiamas argumentas atitinkamam sprendimui priimti.

Paveldėjimo bei dovanojimo atveju NT vertinimas nėra privalomas. Į dokumentus notarai įrašo Registrų centro nustatytą turto vertę. Kodėl vis dėlto reikėtų atlikti paveldėto ar dovanojamo turto vertinimą? Pirmiausia dėl realios turto vertės nustatymo. Tai ypatingai svarbu, jei paveldėtą ar padovanotą turtą bus norima parduoti anksčiau nei po 10 metų. „Iš artimų giminaičių – tėvų, vaikų, anūkų, senelių, brolių bei seserų – paveldėtam ir dovanų gautam turtui yra taikoma mokestinė lengvata, t.y. toks turtas nėra apmokestinamas gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Tačiau tokį turtą pardavus, neišlaikius jo 10 metų, jau atsiranda prievolė mokėti GPM, kuris skaičiuojamas nuo skirtumo tarp turto įgijimo ir pardavimo kainos“, - aiškina turto vertinimo paslaugas teikiančios įmonės „1Partner“ direktorius Viktoras Račkovskis.

Registrų centras turto vertę nustato masinio vertinimo būdu, neatsižvelgdamas į individualius vertinamo objekto ypatumus, kurie turi įtakos realiai turto vertei. Dažniausiai masinio vertinimo būdu nustatyta objekto vertė būna mažesnė nei reali rinkos vertė ir tai nėra palanku parduodant paveldėtą ar dovanų gautą turtą, nes padidėja skirtumas, nuo kurio skaičiuojamas gyventojų pajamų mokestis.

Tuo tarpu atliekant individualų vertinimą yra atsižvelgiama į objekto unikalumus ir nustatoma aktuali rinkos vertė, kuri būna labai artima pardavimo kainai, tad ir mokėtinas GPM bus minimalus arba jo apskritai nereikės mokėti.

Retrospektyvinis NT vertinimas – būdas sumažinti mokėtiną GPM

Apie tai, kad priimant paveldėtą ar dovanojamą NT verta atlikti jo vertinimą, žino nedaugelis, o ir jei žino, galvodami sutaupyti pinigų, neskuba jo atlikti. Šios neatliktos procedūros svarba išryškėja dažniausiai tada, kai mokesčių inspekcijai tenka deklaruoti 10 metų neišlaikytą parduotą turtą ir už jį susimokėti GPM. NT vertintojai gali padėti ir šioje situacijoje.

Kaip aiškina V. Račkovskis, NT vertintojai tokiu atveju atlieka retrospektyvinį turto vertinimą, t.y. nustato turto vertę tam tikram praeities momentui. Tai gali būti paveldėjimo priėmimas ar dovanojimo sutarties sudarymas. Jei bus atliktas retrospektyvinis vertinimas, mokesčių inspekcija remsis būtent vertintojų nustatyta turto verte nuosavybės perėmimo momentu, o ne Registrų centro masiniu būdu nustatyta rinkos verte, kuri, tikėtina, bus ženkliai mažesnė. Tokiu būdu retrospektyvinis vertinimas padės sumažinti mokėtiną GPM ir sutaupyti. O jei pardavimo kaina sutaps su vertintojo nustatyta buvusia verte, GPM mokėti nereikės.

„1Partner“ vadovas atkreipia dėmesį, jog gana dažnai žmonės neišnaudoja retrospektyvinio vertinimo teikiamos naudos, kai parduoda paveldėtame ar dovanų gautame sklype pastatytą namą. „Tarkime, šeima gavo dovanų žemės sklypą, kurio vertė dokumentuose buvo užfiksuota 10 tūkst. eurų. Jame šeima už 90 tūkst. eurų pasistatė namą ir pardavė už 120 tūkst. eurų. Pirkimo-pardavimo sutartyje nurodė, jog sklypo vertė 30 tūkst. eurų, o namo – 90 tūkst. eurų. Jei retrospektyvinio vertinimo metu vertintojas nustatytų, jog dovanojimo metu reali sklypo rinkos vertė buvo 30 tūkst. eurų, o ne 10 tūkst. eurų, už parduotą sklypą nereikėtų mokėti GMP. Apmokestinama vertė sumažėja 20 tūkst. eurų, o mokėtinas GPM - 3000 eurų“, - praktinį pavyzdį pateikia V. Račkovskis.

Kaip išsirinkti patikimą vertintoją?

Žmogui paprastai turto vertintojo prireikia retai, tad pasirinkti patikimą specialistą būna keblu. Bene geriausias būdas išsirinkti vertintoją yra klausti rekomendacijų. Specialistas, apie kurį gerai atsiliepia klientai ir kurie nebijo jo rekomenduoti savo artimam ratui, savo kompetencija jau yra įgijęs klientų pasitikėjimą.

Jei NT vertinimo reikia įkeičiant būstą, patartina rinktis iš banko rekomenduojamų turto vertintojų. Nors pagal įstatymus bankai privalo priimti visų turto vertintojų paruoštas vertinimo ataskaitas, pasirinkus vertintoją iš banko pateikiamo sąrašo būsto paskolos suteikimo procesas paprastai trunka kiek trumpiau.

Ką daryti, jei dėl banko paskolos yra kreipiamasi ne į vieną, o į kelis bankus? Rekomenduojama rinktis turto vertintoją, kuris yra visų bankų, į kuriuos kreipiamasi dėl paskolos, rekomenduojamųjų turto vertintojų sąrašuose. Tokiu būdu vienas turto vertinimas tiks keliems bankams ir klientui nereikės kreiptis į kelis turto vertintojus ir kiekvienam jų mokėti už paslaugas.

Svarbiausia – rezultatas

Šiuo metu rinkoje NT vertinimo kainos prasideda nuo 150 eurų. Paslaugos kainos dydis priklauso nuo vertinamo objekto tipo, būklės, ypatybių, lokacijos, vertinimo atlikimo skubos ir kitų faktorių. „Nekilnojamojo turto vertinimas yra paslauga, kuri orientuota į rezultatą, o ne paslaugos atlikimo kainą“, - pabrėžia V. Račkovskis. Dažniausiai klientai NT vertinimą užsako tikėdamiesi kuo aukštesnės vertės. Vertinimo ataskaitoje įrašyta turto vertė privalo būti pagrįsta skaičiavimais, lyginamaisiais pavyzdžiais. Profesionalus vertintojas negailės laiko ir ieškos papildomų argumentų vertinamo objekto vertei pagrįsti. Atitinkamai tai atsispindės paslaugos kainoje. „Kaip ir kirpykloje: vanduo ir naudojamos priemonės kainuoja tiek pat, tačiau meistro profesionalumas ir jo sukuriamas rezultatas – yra tai, už ką mokame pinigus ir dėl ko nuolat grįžtame pas tą patį specialistą“, - vaizdžiai pailiustruoja V. Račkovskis.

Lietuvoje vyrauja nuomonė, jog kuo brangesnė vertinimo paslauga, tuo aukštesnę objekto vertę vertintojas nustatys. „Tai visiškai nėra tiesa“, - sklandantį mitą paneigia „1Partner“ vadovas V. Račkovskis. „Vertinimo paslaugos kaina tiesiogiai priklauso nuo vertintojo sugaištamo laiko. Kuo unikalesnis objektas, kuo sudėtingiau rasti į jį panašių objektų, tuo daugiau laiko vertintojas turės skirti vertinimui paruošti“, - teigia ne tik NT, bet ir verslo vertinimą atliekančios įmonės vadovas bei priduria, jog visi NT vertintojai privalo būti objektyvūs ir vadovautis Turto vertintojų etikos kodeksu.

„Geras vertintojas nėra tas, kuris įrašo didesnę vertę, o tas, kuris sugeba įrodyti, jog ji yra didesnė“, - akcentuoja V. Račkovskis.

Rizika patirti finansinius nuostolius

Vertintojo nustatyta turto vertė gali turėti didelės įtakos finansiniams sprendimams. Jei atliekamas retrospektyvinis vertinimas ar turto vertinimas dovanojimo ar paveldėjimo atveju, nustatyta mažesnė vertė reikš didesnį mokėtiną GPM vėliau turtą parduodant.

Jei turto vertinimas atliekamas perkant būstą su banko paskola, mažesnė vertintojo nustatyta vertė sąlygos didesnę nuosavų lėšų dalį. Suteikiamos būsto paskolos dydį bankas skaičiuoja nuo turto vertinime nustatytos įkeičiamo turto vertės. Kuo ji mažesnė, tuo mažesnę paskolą bankas suteiks. Kartais ieškodami mažesnės turto vertinimo paslaugos kainos būsto pirkėjai praranda sumokėtus rankpinigius, nes neturi galimybių sumokėti staiga išaugusį pradinį įnašą.

„Kartais sutaupę 20 eurų žmonės praranda kelis tūkstančius. Štai kodėl paslaugos kaina neturėtų būti pagrindinis kriterijus renkantis turto vertintoją“, - sako V. Račkovskis ir primena, jog ne veltui liaudies išmintis byloja, jog šykštus moka du kartus. Kalbant apie NT vertinimą ši taisyklė pasitvirtina labai dažnai.