Nuomotojai ir nuomininkai: klaidos ir mokesčiai

Brokeriai, ne vienerius metus dirbantys nekilnojamojo turto srityje, pastebi nuomotojų daromas klaidas, kurios neleidžia gauti maksimalaus pelno iš nuomojamo buto. Viena iš klaidų - savininkai vengia atnaujinti nuomojamą turtą. „Būna, kad po vienų nuomininkų ateina kiti, ir laikui bėgant butas lieka neatnaujintas. Tada savininkai nusivilia, kad jie negali buto išnuomoti už didesnę kainą, nors rinka aplinkui ir auga. Taip, rinka auga, bet ir butas nusidėvi”, pasakoja NT brokeris Mantas Sladkevičius. Jam antrina kolega Arūnas Pranevičius teigdamas, kad nuomos kainai didelę įtaką daro nuomojamų butų įrengimas. Jis pasakoja, kad butų, kurie buvo įrengti prieš 15 metų ir yra jau morališkai pasenę, savininkai lygina savo turtą su naujai įrengtais butais ir nori gauti panašią kainą. „Nuomininkai yra gana išrankūs ir jie visada nuomosis butą, kuris yra šiuolaikiško interjero, geros būklės, su švariais ir tvarkingais baldais”, - sako brokeris.

NT brokeriams, dirbantiems nuomos rinkoje, dažnai tenka susidurti ir su priešingu reiškiniu, kai savininkai butus nuomai įrengia ypatingai brangiai, apstato prabangiais baldais ir brangia buitine technika, ir tada neturi ramybės nuolat bijodami, kad nuomininkai ką nors sugadins ar nudėvės.

Brokeriai pasakoja, kad vis dar pasitaiko, jog nuomotojai palieka tik dalinai baldais ar buitine technika aprūpintą butą, tikėdamiesi, kad nuomininkai trūkstamus daiktus turės savo arba, jei nuomininkas pageidaus, tada ir nupirks, ko trūks. Jei anksčiau dažniau pasitaikydavo, kad nuomininkai keliauja kartu su savo baldais, tai dabar tokių pasitaiko vis rečiau, nes žmonės suprato, kad kraustytis į nuomuojamą butą su savo baldais yra didžiulis nereikalingas rūpestis ir vargas. Nuomininkams labiau imponuoja butai, kur jie gali ateiti su savo asmeniniais daiktais ir iš karto pilnavertiškai gyventi, nesirūpindami, kad dar kažką labai reikalingo reikia įsigyti.

Capital tinklo brokeris Justas Pranskaitis pamini klaidą, kurią daro nuomotojai, skaičiuodami investicijų atsiperkamumą: „Retas nuomojamo buto savininkų apskritai žiūri atsiperkamumo. Jie mato, kiek į tą butą pinigų įdės ir kokią sumą gaus, o kiek tai gaunasi procentaliai arba koks investicijų metinis atsiperkamumas, jiems neaktualu”. Kolega Mantas Sladkevičius patvirtina, kad jis taip pat yra pastebėjęs, jog žmonės retai kada skaičiuoja nuomai perkamo buto atsiperkamumą ir nurodo to priežastį - žmonės per daug asmeniškai ir emocionaliai žiūri į butą. „Labai dažnai pirkėjai butą nuomai renkasi vadovaudamiesi mintimi „aš pats čia gyvenčiau” ir jie tada dėmesį sutelkia į vaizdą pro langą, kad matytųsi medžiai, fontanas, pasidaro svarbu smulkios interjero detalės, ir žmonės pamiršta kainas, investicines grąžas”. „Investuojant žmogus turi remtis skaičiavimais, deja, dažnai remiamasi emocija”, - apibendrina NT ekspertas Arūnas Pranevičius.

Nuomininkų klaidos

Ne visada nuomininkams pavyksta iš karto susitarti su buto savininku dėl nuomos ir savininkas pasirenka kitus nuomininkus arba iš karto atsisako išnuomoti butą. Kodėl taip nutinka? Ką nuomininkai daro ne taip, kad nepavyksta išsinuomuoti patikusį butą?

„Jei neturite savo nuosavo būsto, tai labai atsakingai pagalvokite, prieš įsigydami augintinį”, - pataria ilgametę brokeriavimo patirtį turintis Arūnas Pranevičius. „Kiekvienas būsto savininkas supranta riziką jo bute apsigyvenus su augintiniu, ir ypatingai, jei jis pats yra turėjęs asmeninės neigiamos patirties su naminiais gyvūnais. Savininkas geriau palauks kito nuomininko, kuris neturės jokio augintinio”. Brokerio patarimas: kol nuomojatės būstą, pakentėkite be augintinių. Jei jau turite augintinį ir radote jums tinkantį butą, tačiau jo savininkas nelinkęs jūsų priimti vien dėl gyvūno, Capital tinklo brokeris Justas Pranskaitis siūlo išeitį - pasiūlyti savininkui 30-50 eurų didesnį nuomos mokestį, taip tarsi kompensuojant galimus nuostolius ar galimą didesnį buto nusidėvėjimą. Taip pat galima įsipareigoti kas kuris laikas kviesti valymo tarnybą ir kapitaliai išvalyti butą, tokiu būdu sumažinant savininko nerimą.

Jei į butą pretenduoja ne vienas, o keli nuomininkai, pranašumą turi tas, kuris yra punktualus, atsiliepia į skambučius ar perskambina, jei tuo metu negalėjo atsiliepti, mandagiai ir maloniai bendrauja, išsamiai prisistato savininkui, papasakodamas, kur dirba, kokias pajamas gauna, kuo domisi ir pan. Bandydami kažką nuslėpti ar ne išsamiai atsakyti į brokerio ar paties savininko užduodamus klausimus, tokie žmonės iš karto kelia įtarimą ir tikėtina, kad savininkas pasirinks kitą gyventoją savo butui.

Nuomininkai neturėtų nustebti, jei bus jų paprašyta pristatyti buvusių nuomotojų rekomendacijas, ypatingai, jei nuomojamas brangesnis būstas. Tai yra vienas atrankos kriterijų, kurį ne visi nuomininkai įveikia.

Nuomos sutarties pasirašymo metu paprastai yra mokamas depozitas už vieną ar du mėnesius. Jei nuomininkas turi finansinių galimybių ir nori savininkui sukelti didesnį pasitikėjimą, jis gali depozitą padidinti. Nuomojamo buto savininkas tikrai jausis saugiau, turėdamas didesnę sumą galimiems nuostoliams padengti. Tačiau jei potencialus nuomininkas pradeda derybas dėl prašomo depozito dydžio ar prašo atidėti jo mokėjimą, tai vienas iš signalų, kad toks žmogus gali turėti bėdų ir su nuomos mokesčio mokėjimu.

Mokesčiai: kas už ką moka?

Būsto nuomai ieškantys žmonės dažnai nemaloniai būna nustebinti, kai turi sumokėti už nuomotojo pasamdyto brokerio paslaugas. Teisinga būtų pabrėžti, jog ne visi brokeriai ir ne visos agentūros ima tarpininkavimo mokestį iš nuomininko. Logika yra paprasta: kas užsako paslaugą, tas ją ir apmoka. Darbo principas, kai brokerio paslaugas apmoka nuomininkas, yra likęs nuo 2009-2010 metų, kai nuomos rinka buvo aktyvi ir toks mokesčio rinkimo būdas buvo itin paplitęs. Capital tinklo brokeriai Justas Pranskaitis, Arūnas Pranevičius ir Mantas Sladkevičius vienbalsiai pritaria, kad ne nuomininkai turi mokėti už brokerio paslaugas, o nuomotojas, kuris paprašė paslaugų ir kuriam paslaugos buvo suteiktos. Žinoma, jei brokerio paslaugas užsako nuomininkas prašydamas surasti jam tinkamą būstą, tokiu atveju brokerio paslaugas nuomininkas ir apmoka.

Brokeriai pastebi, kad savininkai naudojasi situacija rinkoje, kad yra tokių tarpininkų, kurie mokestį ima iš nuomininkų - tokiu būdu jie gauna paslaugą, jų butas yra išnuomojamas, o jie sutaupo mokestį brokeriui. Tačiau yra kita medalio pusė. Jei brokeris gauna atlygį už atvestą nuomininką, jis bus suinteresuotas kuo greičiau nuomininką surasti ir nesigilinti, ar tas nuomininkas yra patikimas, mokus ir pan. Ir jei su tokiu nuomininku kyla kokia nors problema, brokeris nėra įsipareigojęs savininkui jos spręsti. Normali ir logiška praktika turėtų būti tokia: brokeris tarpininkavimo mokestį gauna iš nuomotojo, todėl jis ir atstovauja nuomotoją, atrinkinėja nuomininkus, ruošia sutartis taip, kad pirmiausia nuomotojas būtų saugus ir garantuotas dėl savo turto.

Tarp nuomotojo ir nuomininko neretai kyla ginčai ir pykčiai dėl to, kas kokius mokesčius turėtų sumokėti. Įprasta, kad nuomininkai kas mėnesį nuomotojui moka sutartą mokestį už nuomą bei einamuosius komunalinius mokesčius: už išnaudotą elektrą, vandenį, šildymą, šiukšlių išvežimą, laiptinių tvarkymą, liftą ir pan. NT specialistai sako, kad nuomotojai visgi turėtų elgtis sąžiningai nuomininkų atžvilgiu ir nereikalauti iš jų mokesčių už renovaciją, laiptinės remontą ar kitų kaupiamųjų mokesčių.