Su nekilnojamuoju turtu susiję gyventojų mokestiniai ginčai: klaidos ir pamokos

Pastaraisiais metais buvo priimta visa eilė sprendimų, kuriais buvo pripažinta, kad gyventojai turi mokėti PVM dėl vykdytų  statybų ar nekilnojamojo turto pardavimo. PVM nuo sandorių apskaičiuojamas nustačius, kad sandoriai susiję su nekilnojamuoju turtu nebuvo atsitiktiniai, tai buvo savarankiška, atlygintinė veikla (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo (toliau – LVAT) 2022-01-26 nutartis adm. byloje Nr. eA-25-602/2022; 2020-02-26 nutartis adm. byloje Nr. A-269-442/2020). Europos Sąjungos teisingumo teismas (toliau – ESTT) yra pripažinęs, kad sandorių atvejų skaičius, apimtis ar rezultatas savaime nėra esminiai pripažįstant gyventojo veiklą ekonomine veikla (sujungtos bylos C-180/10 ir C-181/10), tačiau jei gyventojas veikia kaip nekilnojamojo turto prekybininkas ar statytojas, t. y. jo veikla yra panaši į verslą, ji gali būti pripažįstama ekonomine veikla ir apmokestinama PVM.

Svarbiomis aplinkybėmis vertinant ekonominę veiklą bylose buvo pripažinta tai, kad gyventojas veiklą nekilnojamojo turto srityje vykdė tęstinį laikotarpį, nekilnojamojo turto pardavimo pajamos buvo jo pagrindinės pajamos (LVAT 2020-05-13 nutartis adm. byloje Nr. eA-1789-575/2020). Tačiau ekonomine veikla gali būti pripažinti ir keli sandoriai, jei gyventojas veikia kaip verslininkas. Pavyzdžiui, PVM buvo apskaičiuotas gyventojui, kuris įsigijo 2 žemės sklypus ir juose  pastatė po vieną dviejų butų gyvenamąjį namą, o vėliau juos pardavė (LVAT 2020-07-01nutartis adm. byloje Nr. eA-1436-602/2020).

Su žemės sklypų įsigijimu, paskirties keitimu, jų padalinimu, parengimo darbais susiję veiksmai taip pat gali būti pripažinti gyventojo vykdyta ekonomine veikla. Pavyzdžiui, gyventojams savo iniciatyva ir pastangomis pakeitus žemės sklypų naudojimo paskirtį į leidžiančią juose vykdyti statybas, šių sklypų pardavimo sandoriai buvo apmokestinami PVM (LVAT 2021-02-10 nutartis adm. byloje Nr. A-384-438/2021; 2021-02-10 nutartis adm. byloje Nr. eA-526-602/2021).

Rekomendacija gyventojams: jei gyventojas ketina imtis statybos ir/ar turto pardavimo veiklos, kuri atitinka ekonominės veiklos požymius ir numato, kad pajamos iš jos viršys 45 tūkst. eurų ribą, gyventojui registruotis PVM mokėtoju rekomenduojama iš karto, prieš pradedant veiklą. Neįsiregistravus laiku, nereikėtų nerimauti, nes PVM galima apskaičiuoti ir neįsiregistravus PVM mokėtoju, pateikiant PVM mokėtoju neįregistruoto asmens mokėtino PVM apyskaitą.

Ginčų buvo kilę ir dėl to, ar parduodant kelis nekilnojamojo turto objektus (pavyzdžiui, sodybą, kurią sudaro sklypas, namas, lauko virtuvė, pirtis, ūkinis pastatas) vienam pirkėjui susidaro vienas PVM objektas ar keli. ESTT išaiškino, kad jei įvyksta tokio nekilnojamojo turto, kurį sudaro keli nekilnojamojo turto objektai, pardavimas tam pačiam pirkėjui viena pirkimo–pardavimo sutartimi, laikoma, kad parduotas vienas PVM objektas (byla C-265/18), ir kai viršijama PVM riba, apmokestinamasis asmuo turi sumokėti PVM nuo viso ginčo tiekimo vertės, net jei atsižvelgus į vieno iš šių objektų vertę minėta metinė riba nebūtų viršyta (LVAT 2021-06-23 nutartis adm. byloje Nr. A-1645-575/2021). Skirtingai nei PVM atveju, apskaičiuojant gyventojų pajamų mokestį (toliau – GPM), kiekvieno parduoto statinio pelnas (apmokestinamos pajamos) ar nuostolis apskaičiuojamas atskirai, net jei keli objektai parduodami vienu sandoriu (LVAT 2022-02-02 nutartis adm. Nr. eA-169-602/2022). Svarbu žinoti, kad GPM tikslais pelningi ir nuostolingi nekilnojamojo turto pardavimo sandoriai nesumuojami ir negali būti skaičiuojami nuo bendro (galutinio) metinio rezultato, t. y. vieno statinio pardavimo nuostolis nemažina iš kito statinio pardavimo gautų apmokestinamų pajamų.

Pastaraisiais metais ginčuose dalyvavo ir gyventojai, kurie veiklą vykdo jungtinės veiklos pagrindu. Tokio pobūdžio bylose pirmiausia yra sprendžiama, ar veikla yra PVM apmokestinama (pvz., ekonomine veikla buvo pripažinta veikla, kai buvo pastatyti kaimo turizmo pastatai, kurie buvo parduoti kaip gyvenamieji namai), o antras svarbus klausimas – kuriam partneriui (-iams) atsiranda pareiga sumokėti mokesčius (LVAT 2019-02-27 nutartis adm. byloje Nr. A-363-442/2019, 2021-02-10 nutartis adm. byloje Nr. eA-526-602/2021). Aiškiai nepasidalinus pareigų ir įsigijus nekilnojamąjį turtą vieno asmens vardu, o vėliau jo vardu pardavus, PVM gali būti apskaičiuojamas tik vienam iš partnerių, nors jungtinės veiklos sutartyje nurodyta, kad gyventojas santykiuose su trečiaisiais asmenimis veikia abiejų partnerių vardu (LVAT 2020-12-16 nutartis adm. byloje Nr. eA-1508-602/2020).

Antroji ginčų grupė yra susijusi su gyventojų pajamų mokesčio apskaičiavimu

Visa eilė ginčų kilo dėl to, ar mokesčių administratorius pagrįstai apmokestino gyventojo gautas pajamas, laikydamas, kad gyventojui nepriklauso Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatyme (toliau – GPMĮ) 17 straipsnio 53 ir 54 punktuose nurodyta neapmokestinimo lengvata.

Nustatant galimybę taikyti pajamų mokesčio lengvatą, dėl gyvenamosios vietos nedeklaravimo fakto ir reikšmės formavosi skirtinga praktika. LVAT yra nurodęs, kad gyvenamosios vietos deklaravimo aplinkybė yra esminė ir tai, kad gyventojas faktiškai gyveno parduotame gyvenamajame būste, neturi reikšmės taikant GPMĮ 17 straipsnio 1 dalies 54 punkto lengvatą nuostatas (LVAT 2020-02-26  nutartis adm. byloje Nr. eA-307-442/2020, 2018-04-11 nutartis adm. byloje Nr. eA-614-556/2018). Komisija 2019-08-26 priimtame sprendime Nr. S-106 (7-79/2019) yra konstatavusi, kad deklaravimo sąlygos neišpildymas galėtų būti laikomas formalaus reikalavimo trūkumu ir situacija turėtų būti vertinama taikant turinio viršenybės prieš formą principą palankia gyventojui kryptimi, jei įrodoma, kad gyventojas faktiškai gyveno parduotame būste.

Rekomendacija gyventojams: registruotis abiem sutuoktiniams gyvenamojo būsto adresu; apgalvoti, jog registracija kitame nekilnojamojo turto objekte (pavyzdžiui, su tikslu gauti vietą darželyje, ar renkantis mokyklą), ateityje gali pridaryti rūpesčių dėl mokesčių. 

Ne vienas ginčas vyko dėl gyventojų piktnaudžiavimo GPMĮ nustatytomis lengvatomis. Piktnaudžiavimu buvo pripažįstamos situacijos, kai gyventojas prieš parduodamas nekilnojamąjį turtą jį padovanoja artimam giminaičiui (mamai, vaikui), tokiu būdu įterpdamas dirbtinį sandorį, siekdamas padidinti įsigijimo kainą ir tuo pačiu nemokėti pajamų mokesčio. Piktnaudžiavimu taip pat ne kartą buvo pripažintos situacijos, kai vienu sandoriu parduodant kelis objektus buvo dirbtinai skaidoma kaina: didesnę pardavimo kainą nustatant tam turtui, kurio pardavimo pajamos neapmokestinamos, tuo pačiu sumažinant apmokestinamo statinio ar žemės sklypo kainą. Tokiu atveju mokesčių administratoriaus pardavimo kaina buvo perskaičiuota, atsižvelgiant į tikrąją rinkos kainą.

Visa eilė ginčų kilo ir dėl turto įsigijimo kainos, kurią gyventojas gali atimti iš nekilnojamojo turto pardavimo pajamų. Ginčų praktika parodė, kad gyventojai turi pagrįsti aplinkybę, jog jie realiai patyrė nekilnojamojo turto įsigijimo bei statybos išlaidas. Šias išlaidas gyventojas turi pagrįsti juridinę galią turinčiais dokumentais (PVM sąskaitomis faktūromis, banko apmokėjimo dokumentais, kvitais, sutartimis ar kitais dokumentais, iš kurių galima nustatyti ūkinės operacijos turinį. Nesant dokumentų, namo ar kito statinio pasistatymo kaina negali būti nustatoma remiantis ekonominio modeliavimo, turto vertintojo ar kitais netiesioginiais metodais (LVAT 2020-10-07 nutartis adm. byloje Nr. A-1494-438/2020, 2020-11-04 nutartis adm. byloje Nr. A-1764-442/2020).

Atkreipiame dėmesį, jog dokumentai svarbūs ne tik pagrindžiant turto įsigijimo, pasistatymo ir įsirengimo kainą, bet ir situacijose, kai mokesčių administratorius tikrina, ar gyventojo oficialios pajamos atitinka jo patiriamas išlaidas, pavyzdžiui, vertinant, ar gyventojas turėjo pakankamai lėšų pasistatyti gyvenamąjį namą. Gyventojui neturint statybos išlaidų dokumentų, šias išlaidas (turto pasistatymo kainą) nustato mokesčių administratorius, remdamasis  VĮ „Registrų centras“ duomenimis bei UAB „Sistela“ sudarytais kainynais (LVAT 2021-01-27 sprendimas adm. byloje Nr. eA-435-602/2021), turto vertinimo ataskaitomis ar net teismo eksperto nustatyta kaina (LVAT 2021-03-17 nutartis adm. byloje Nr. eA-620-556/2021) bei kitais duomenimis. Pavyzdžiui, vienoje iš bylų teismo ekspertas atsižvelgęs į tai, kad nėra tikslių objektyvių duomenų apie tai, kokie namo statybos darbai buvo atliekami rangos būdu, o kokie – ūkio būdu, laikė, kad namo statybos darbai buvo atliekami 50 proc. rangos būdu ir 50 proc. ūkio būdu.

Rekomendacija gyventojams: vykdant statybas, siūlome rinkti ir saugoti visus su statybomis susijusius prekių ar paslaugų įsigijimus, paprašant PVM sąskaitų faktūrų, pirkimo kvitų ar kitų dokumentų.

Šaltinis: Mokestinių ginčų komisija prie Lietuvos Respublikos Vyriausybės