Ekspertai, vystytojų atstovai jau ne kartą yra minėję, jog didinti statybų apimtis ir kartu padidinti naujo būsto pasiūlą trukdo sklypų trūkumas ir sudėtingas ir šiandienos poreikių neatitinkantis valstybinės žemės nuomos ir įsigijimo reglamentavimas. Kas nuomoja valstybinę žemę? Kokios pagrindinės šio proceso taisyklės? Kada galima pakeisti valstybinės žemės paskirtį ar statyti joje naujus statinius?

NŽT - pagrindinė valstybinės žemės valdymo tarnyba

Pagrindinė valstybinės žemės valdymo, administravimo ir kontrolės institucija yra Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (NŽT). Svarbiausios NŽT veiklos sritys:

• Žemės reforma: žemės reformos žemėtvarkos projektų rengimo ir įgyvendinimo organizavimas; valstybinės žemės pardavimas, nuoma, suteikimas neatlygintinai, suteikimas laikinai naudotis žemės ūkio veiklai.
• Žemėtvarka: žemės paėmimas visuomenės poreikiams; dalyvavimas žemėtvarkos ir teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir derinimo procese; valstybinė žemėtvarkos planavimo dokumentų priežiūra; Žemėtvarkos Planavimo Dokumentų Rengimo Informacinės Sistemos (ŽPDRIS) tvarkymas.
• Geodezija ir kartografija: valstybinių geodezijos ir kartografijos darbų organizavimas; ortofotografinių žemėlapių atnaujinimas; valstybinio geodezinio pagrindo plėtojimas.
• Nekilnojamojo turto kadastras: žemės sklypų kadastro duomenų bylų tikrinimas; žemės sklypų planų derinimas.
• Kontrolė ir priežiūra: žemės naudojimo valstybinė kontrolė; privačios žemės, miško pardavimo proceso priežiūra; žemėtvarkos projektuotojų, matininkų ir geodezininkų veiklos priežiūra.

Lietuvoje iš viso yra 6,53 mln. ha žemės. Valstybei priklauso 2,15 mln. ha, o likusieji 4,38 mln. ha - privatūs sklypai. Apie pusę valstybinė žemės sudaro miškai, kita dalis - tiek žemės ūkio paskirties, tiek kitos paskirties žemė.

Šiai dienai NŽT yra sudariusi 121,7 tūkst. valstybinės žemės nuomos sutarčių, 19,1 tūkst. sutarčių dėl valstybinės žemės panaudos bei 7,75 tūkst. valstybinės žemės pardavimo išsimokėtinai sutarčių. Iš žemės nuomos, panaudos ir pardavimo NŽT kasmet generuoja daugiau nei 30 mln. eurų.

Kas nuomoja valstybinę žemę?

Valstybei priklausančius žemės sklypus nuomoja ne tik NŽT, bet ir kitos valstybinės institucijos:

• savivaldybės - valstybinės žemės sklypus, perduotus patikėjimo teise savivaldybėms;
• centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas - kai valstybinė žemė yra priskirta centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojo patikėjimo teise valdomam valstybinės nekilnojamajam turtui (pvz., Turto bankas);
• kituose įstatymuose nurodyti valstybinės žemės patikėtiniai - šių įstatymų nustatytais atvejais, kai valstybinės žemės sklypai jiems perduoti patikėjimo teise (pvz., Valstybinių miškų urėdija).

Visais kitais atvejais valstybinės žemės nuoma rūpinasi NŽT.

Valstybinės žemės nuoma ar pardavimas aukciono būdu

Valstybinės žemės sklypą išsinuomoti ar įsigyti galima dviem būdais: aukciono būdu arba ne aukciono būdu.

Aukciono būdu paprastai nuomojami ar parduodami nauji kitos paskirties žemės sklypai, neužstatyti statiniais. Aukcionai valstybinės žemės sklypų nuomai ar pardavimui nevyksta Vilniaus miesto, Trakų miesto ir Birštono miesto savivaldybėse, nes čia dar nėra užbaigtas nuosavybės teisių atkūrimo procesas.

Pasak NŽT direktoriaus, nuosavybės teisių atkūrimo procesas yra savivaldybių ir NŽT bendradarbiavimo klausimas. „Mes būtume atkūrimą jau ir užbaigę, tačiau negauname pakankamai sklypų iš atitinkamų savivaldybių, kad galėtume tą atkūrimą atlikti”, - teigė L.Čiakas ir pridūrė, jog „būtent savivaldybės yra atsakingos už teritorijų plėtrą, jos sprendžia, kokios teritorijos reikalingos miesto reikmėms, kokias teritorijas galima skirti atkūrimui”.

Surengtų valstybinės žemės nuomos ir pardavimo aukcionų skaičius 2018-2020 metais (Šaltinis: NŽT)

Valstybinės žemės nuoma ar pardavimas be aukciono

NŽT išskiria 9 atvejus, kai valstybinę žemę galima išsinuomoti ar įsigyti be aukciono, t.y. lengvatine tvarka:

1. Kai žemė užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais;
2. Žemės gelmių įstatymo nustatyta tvarka gautas leidimas naudoti žemės gelmių išteklius ir ertmes;
3. Valstybei svarbiems ekonominiams ar kultūriniams projektams;
4. Regiono socialinės, ekonominės plėtros ir (arba) infrastruktūros projektams;
5. Investicijų įstatyme nustatytais atvejais, kai jos reikia stambiems projektams įgyvendinti;
6. Žemės sklypai yra įsiterpę tarp valstybinės žemės išnuomotų žemės sklypų - šių sklypų valstybinės žemės nuomininkams;
7. Kai žemės sklypas reikalingas koncesijos projektui įgyvendinti - Koncesijų įstatymo nustatytais atvejais;
8. Kai žemės sklypas reikalingas valdžios ir privataus subjektų partnerystės sutarčiai įgyvendinti - Investicijų įstatymo nustatytais atvejais;
9. Kai žemės sklypas yra su įrengtais akvakultūros tvenkiniais (įskaitant užtvankos įrenginių užimtą žemę).

Valstybinės žemės nuomos ypatumai

Valstybinės žemės sklypai išnuomojami tik tokio dydžio, kuris reikalingas statiniams eksploatuoti.

Jeigu nuomininkas statinį ir valstybinę žemę naudoja ne pagal nustatytą paskirtį arba nepateisinamai ilgai valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) faktiškai nenaudoja, valstybinės žemės nuomos sutartys yra nutraukiamos.

Statyba išnuomotame valstybiniame sklype galima tik nuomos sutartyje nustatytomis sąlygomis, kurios ne visada tenkina nuomininkus.

Teikiant prašymą išsinuomoti žemės sklypą, turi būti pateikti ne senesni kaip vienerių metų statinio nusidėvėjimo duomenys.

Valstybinės žemės sklypo paskirtį pakeisti galima tik tuomet, kai pagal savivaldybės bendrąjį planą išnuomoto žemės sklypo teritorijoje nebenumatoma veikla, kuriai buvo išnuomotas žemės sklypas. Tais atvejais, kai pagal savivaldybės bendrąjį planą numatytos kelios leistinos plėtoti veiklos, nuomininkas neturi teisės keisti žemės sklypo paskirties, jeigu žemės sklypas išnuomotas vienai iš tų bendrajame plane numatytų veiklų.

Žemės įstatymo pakeitimo projektas

Šiandieninis valstybinės žemės nuomos reglamentavimas nėra pakankamai lankstus ir palankus tiek valstybei, tiek vystytojams, todėl yra paruoštas Žemės įstatymo pakeitimo projektas, šiek tiek atlaisvinantis išnuomotos valstybinės žemės naudojimo taisykles.

Paruoštame Žemės įstatymo pakeitimo projekte yra numatyta, jog valstybinės žemės sklypo paskirtį būtų galima pakeisti, jei tai būtų numatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime, taip pat jei tokia galimybė būtų numatyta galiojančiuose teritorijų planavimo dokumentuose.

Jei teisės aktai leidžia pakeisti valstybinės žemės paskirtį, nuomininkas, norintis tai padaryti, į valstybės biudžetą turėtų sumokėti pagrindinės žemės naudojimo paskirties keitimo atlyginimą, lygų 5 proc. žemės sklypo vidutinės rinkos vertės po paskirties pakeitimo. Šį mokestį nuomininkas turėtų sumokėti, jei nuomojamame sklype nebūtų numatyta naujų statinių arba per 2 metus nebūtų pradėta numatyta statyba.

Parengtame Žemės įstatymo pakeitimo projekte yra kalbama ir apie galimybę statyti naujus ar rekonstruoti esamus statinius išnuomotuose valstybinės žemės sklypuose. Naujų pastatų statyba ar jau sklype esančių pastatų rekonstrukcija būtų leidžiama, jei tai būtų numatyta valstybinės žemės nuomos sutartyje ar jos pakeitime.

Statyba ar esančių pastatų rekonstrukcija išnuomotame valstybiniame sklype būtų galima, jei ji atitiktų galiojančių teritorijų planavimo dokumentų sprendinius ir nuomos sutartyje nurodytą valstybinės žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir būdą.

Jei valstybinės žemės nuomininkas joje norės statyti naujus statinius ar rekonstruoti jau esančius, už teisę statyti jis turės sumokėti nustatyto dydžio atlyginimą. Atlyginimo dydis nustatomas, atsižvelgiant į statinių užstatyto žemės ploto ir (ar) po statybos ir (ar) rekonstrukcijos statinio bendro ploto padidėjimą procentais. Mokesčio dydis sudarytų nuo 10 iki 75 procentų valstybinės žemės sklypo vidutinės rinkos vertės.

Nenorintiems mokėti šio mokesčio, NŽT vadovas siūlo išeitį - nuomojamą valstybinės žemės sklypą įsigyti. Įsigijus valstybinės žemės sklypą, jam ims galioti bendrojo plano reikalavimai ir nereikės mokėti šio mokesčio už teisę statyti ar rekonstruoti.

Žemės įstatymo pakeitime numatyta galimybė nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą, jeigu per nustatytą 2 metų laikotarpį nuomininkas nesutvarko statinių, kurie nenaudojami pagal paskirtį dėl jų būklės, ir (ar) nepradeda statinių naudoti pagal paskirtį.

Priėmus sprendimą nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį arba jos nesudaryti, kai tai neatitinka valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo sąlygų, valstybė išperka teisėtai pastatytus statinius ir įrenginius, atlygindama jų rinkos vertę, apskaičiuotą taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, atsižvelgiant į esamą statinių ir įrenginių būklę.