Vienas didžiausių 2024-ųjų NT rinkos iššūkių – suspausta paklausos spyruoklė

SEB banko ekonomistas Tadas PovilauskasDidžiausią teigiamą įtaką statybų sektoriaus rezultatui turėjo net 20,5 proc. didėjusi inžinerinių statinių statybos apimtis. Tai labiausiai susiję su augusiomis investicijomis į transporto ir elektros tinklų infrastruktūrą. Tačiau ir negyvenamųjų pastatų statyba augo gana nemažai – 8,7 procento. Gyvenamųjų pastatų statybos apimtis smuko tik 0,4 proc. dėl baigiamų statybos darbų pagal tuos projektus, kurie buvo pradėti įgyvendinti dar 2021 ir 2022 metais. Šiemet inžinerinių statinių statybos apimtis gali išlikti labai panaši, tačiau negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų statybos darbų turėtų būti atlikta mažiau. Tiesa, jeigu būsto paklausa pirminėje rinkoje atsigautų sparčiau, negu tikimasi, tai galėtų daryti teigiamą įtaką statybų sektoriui antrą šių metų pusmetį. 

Demografija – pagrindinis nekilnojamojo turto (NT) rinkos variklis. Remiantis išankstiniais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2023 metais nuolatinių šalies gyventojų skaičius išaugo 1 proc., iki 2 886 515. Nemaža dalimi – dėl karo pabėgėlių iš Ukrainos. Vilniuje per metus gyventojų skaičius išaugo daugiau nei 2 proc. 

2023 metais „Inreal“ Vilniuje fiksavo 2189 naujo būsto pardavimus (1018 pirmąjį pusmetį, 1171 antrąjį pusmetį), 2 proc. mažiau nei 2022 metais (2234 iš viso, 1611 pirmąjį pusmetį, 623 antrąjį pusmetį), tačiau tiek ketvirtiniai, tiek pusmetiniai duomenys rodo nuosaikų rinkos atsigavimą, kurį 2024 metais turėtų paskatinti mažesnės būsto paskolų palūkanos bei augantys atlyginimai. Per metus vystytojai pasiūlė 2924 naujus būstus, beveik tiek pat, kiek 2022 metais (2946). Už paklausą spartesnis pasiūlos augimas lėmė pasiūlos kiekio padidėjimą iki 4587 būstų metų pabaigoje, iš kurio penktadalis jau rezervuotas pirkėjams.

„Vertinant rinkos aktyvumo ir gyventojų prieaugio santykį galima daryti prielaidą, kad formuojasi paklausos spyruoklė, kuriai rinka gali būti ne pilnai pasiruošusi. Vangi rinka neskatina siūlyti daugiau projektų, o pradėtų ir leistų statyti būstų santykis išlieka neigiamas. Prie to pridėjus keletą tūkstančių karių ir jų šeimų narių iš Vokietijos galima vėl susidurti su būsto pasiūlos trūkumu. Menkai tikėtina, kad pasiūlos trūkumas labai ženkliai padidintų kainas, tačiau ribotas naujo būsto fondas ir toliau neleistų gyventojams įsigyti nuosavo būsto“,– teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas

2023 metais Vilniaus biurų rinka pasipildė apie 100 000 kv.m nuomojamo ploto, o per artimiausius keletą metus rinką papildyti turėtų dar nemažiau 150 000 kv.m. Kaune ir Klaipėdoje verslo centrų plėtra išliko vangi, tačiau per keletą metų numatyta išplėtoti naujo biurų ploto apie 40 000 kv.m Kaune ir apie 25 000 kv. m. Klaipėdoje. Biurų nuomos kainos reikšmingai nesikeitė. Sandėliavimo patalpų segmente fiksuota ūgtelėjusi vakansija. Vilniaus regione ji siekė apie 3 proc., Kaune ir Klaipėdoje – apie 4 proc. Tai rodo atsiradusią nuomininkų galimybę rinktis nelaukiant naujų patalpų statybos. Reikšmingi kainų pokyčiai nefiksuoti, tačiau nuomininkai įgavo kiek daugiau derybinės galios santykiuose su nuomotojais, siekiančiais užpildyti laisvus sandėlių plotus. 

„Didelių palūkanų kontekste ir 2023 metų antrąjį pusmetį turėjome sąlyginai mažai naujų gyvenamųjų projektų. Didesni projektai startavo laiko patikrintose populiariose vietose ir nedideliais etapais – Vilniaus Pilaitėje, Naujamiestyje. Kita vertus, pirkėjų reakcija parodė, kad jie seka rinką ir sugeba įvertinti naujas idėjas ir lokacijas, kuriose trūko pasirinkimo. Vystytojai, turintys NT platformos „CityNow“ kūrėjas ir vadovas Vilius Visockasplatesnį projektų portfolio, šiuo metu gali labiau patenkinti išrankių pirkėjų poreikius“, –  sako NT platformos „CityNow“ kūrėjas ir vadovas Vilius Visockas. Anot jo, ryškiausi 2023 metų nauji projektai – komerciniai. Rinkos sąlygos reikalauja tvarių, modernių pastatų, tad į pajamų srautą generuojančius ilgalaikius projektus nukreipta didžioji dalis vystytojų resursų. Iš dalies dėl to galime stebėti situaciją, kai dalis mažesnių gyvenamųjų projektų parduodami rinkoje ar bent atidedami. 2024-ieji metai turėtų būti išskirtiniai dėl suplanuoto ar jau vykdomo plataus prestižinio būsto pasirinkimo. Kita vertus, manome, kad jeigu palūkanų normos pasieks lūžio tašką, pamatysime daugiau ir vidutinės/ekonominės klasės būsto projektų.

„Kaip įprasta, teisėkūros procesas 2023 metais, ypatingai antrojoje pusėje, buvo aktyvus. Statybos įstatymas ir vėl buvo populiarus pokyčių taikinys. Reikšmingi pakeitimai, įsigaliosiantys nuo lapkričio 1 d., žada jei ne perversmą, tai bent jau turbulenciją projektavimo procese. Pakeitimais stiprinama projektinių pasiūlymų stadija, vietoje buvusių trijų projektavimo etapų pasiūlomi du – projektinių pasiūlymų ir techninio darbo projekto. Kaip tai atsilieps praktikoje? Esama nuogąstavimų, kad toks, iš pirmo žvilgsnio darantis projektavimo procesą paprastesniu, pakeitimas iš tiesų komplikuos procesą. Artūras Kojala, COBALT Lietuvos biuro partneris Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupėjeEsminių statinio architektūros reikalavimų patikslinimas teikiant nuorodą į Architektūros įstatymą nuteikia labiau optimistiškai ir žada didesnį skaidrumą lyginant su iki šiol buvusia įstatymo formuluote, paliekančia derinančioms institucijoms subjektyviai nuspręsti, ar techninio projekto sprendiniai dera prie kraštovaizdžio. Visgi, mūsų vertinimu, neišvengta ir pakeitimų, kurių nauda abejotina. Vienas tokių – savivaldybės vyriausiojo architekto teisė spręsti dėl poreikio papildomai konsultuoti su visuomene ir todėl pratęsti specialiųjų architektūros reikalavimų išdavimo terminą. Teritorijų planavimo įstatymas vėl gręžiasi į savivaldybės administracijos direktorius. Pakeitimais, įsigaliojusiais nuo sausio 2 d. formalizuojama praktika, kada savivaldybės merui leidžiama nemažą dalį jam įstatymo priskirtų funkcijų deleguoti savivaldybės administracijos direktoriams. Taigi, kaip ir visuomet, matydami gausius įstatymų leidėjo pasiūlytus pakeitimus, lauksime, kaip jie paveiks kasdienę praktiką“,– teigia Artūras Kojala, COBALT Lietuvos biuro partneris Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupėje.

APIE INREAL

INREAL – tai ženklas idėjos, duodančios pradžią unikaliems projektams, pagrindą – profesionalioms paslaugoms ir pridėtinę vertę – verslams, klientams ir partneriams. INREAL pozicionuoja kūrybiškumą kaip esminę vertybę dinamiškame verslo pasaulyje. INREAL grupė, kurią sudaro: UAB „Inreal“, UAB „Inreal GEO“ bei UAB „Inreal valdymas“ su jos valdomomis įmonėmis plėtoja nekilnojamojo turto (NT) projektus bei teikia bene plačiausią Lietuvoje NT paslaugų spektrą 11-oje šalies miestų. Per 29 veiklos metus įgyvendinta virš 70 įvairios paskirties nekilnojamojo turto projektų, kurie pelnė pripažinimą ir apdovanojimus ne tik Lietuvos, bet ir tarptautiniuose konkursuose. INREAL grupės įmonės priklauso AB „Invalda privatus kapitalas“.

APIE SEB

SEB yra pirmaujanti Šiaurės šalių finansinių paslaugų grupė. Esame įsitikinę, kad versliai mąstantys žmonės ir inovatyvios įmonės yra itin svarbūs kuriant geresnį pasaulį. Esame tam, kad ir gerais, ir blogais laikais jiems padėtume įgyvendinti jų siekius ir prisidėtume prie jų sėkmės. Švedijoje ir Baltijos šalyse SEB konsultuoja klientus finansų klausimais ir teikia jiems universalias finansines paslaugas. SEB grupei priklausančių bankų Danijoje, Suomijoje, Norvegijoje ir Vokietijoje pagrindinės veiklos sritys yra verslo ir investicinės bankininkystės paslaugos verslo klientams ir institucijoms. SEB padaliniai veikia 20 pasaulio šalių. SEB grupėje dirba apie 15 tūkst. darbuotojų. 

APIE COBALT

COBALT yra viena didžiausių advokatų kontorų Baltijos šalyse. Daugiau kaip 200 teisininkų teikia kompleksines paslaugas vietos, regiono ir tarptautinėms korporacijoms, fondams, kredito įstaigoms bei įmonėms, taip pat privatiems asmenims visose verslo teisės srityse. Septynis kartus kontora laimėjo „Geriausios advokatų kontoros Baltijos šalyse“ titulą. Prestižiniai advokatų kontorų žinynai „Chambers Global“, „Chambers Europe“, „Legal 500“, „IFLR 1000“ ir kiti kasmet COBALT įtraukia į geriausių regiono advokatų kontorų sąrašą.

APIE CITYNOW

„CityNow“ yra įrankis, skirtas sekti naujus NT projektus. Planuojami ir statomi projektai atvaizduoti interaktyviame žemėlapyje kartu su svarbiausia

projektų informacija. Šiuo metu sukaupta virš 2500 gyvenamųjų projektų duomenų bazė projektams Lietuvos, Latvijos, Estijos ir Lenkijos didžiuosiuose miestuose.