Būsto pardavimo procesas – 10 žingsnių tikslo link

Apsisprendus parduoti nekilnojamąjį turtą (NT) ir pradėjus dėliotis veiksmų planą, pats pirmas žingsnis yra nuspręsti, ar turtą pardavinėsite pats, ar kreipsitės į tarpininkus. 

Jei pardavimo procesas atrodo per daug sudėtingas, jei negalite tam skirti pakankamai laiko, NT brokerio paslauga jums yra būtina. Profesionalus NT brokeris būsto pardavimo procesą suvaldys taip, jog jums, kaip turto savininkui, tereikės atvykti pas notarą pasirašyti pirkimo-pardavimo sutarties ir užbaigti sandorį. Jums nereikės ruošti skelbimo, bendrauti su skambinančiais potencialiais pirkėjais, nereikės dalyvauti derybose ar ruošti reikalingų dokumentų. Viską už jus atliks NT brokeris. Taip sutaupysite laiko, kurį galėsite skirti savo darbinėms veikloms ar laisvalaikiui, nepatirsite įtampos pristatant parduodamą objektą potencialiems pirkėjams, o dažnai NT brokeriams pavyksta turtą parduoti net gi ir brangiau nei pačiam turto savininkui. 

Jei vis dėlto nuspręsite, jog būstą pardavinėsite patys, be brokerio pagalbos, turite nusiteikti skirti šiam procesui nemažai laiko, būti pasiruošę apginti savo kainą derybose su pirkėjais bei nusiteikti, kad ne viskas gali vykti taip, kaip tikėjotės. 

2 žingsnis. Apgalvoti pardavimo terminus 

Nekilnojamojo turto pardavimas gali užtrukti keletą mėnesių. Jei rinkoje yra didelis panašaus būsto pasirinkimas, o pirkėjų nedaug, pardavimas gali užsitęsti. Jei rinkoje yra daug aktyvių ir pirkti pasiruošusių pirkėjų, būstą parduosite greičiau. 

Būstą žmonės dažniausiai nusprendžia parduoti turėdami tikslą už gautus pinigus įsigyti kitą turtą. Tad jei ir jūs, pardavę būstą pirksite kitą, įvertinkite, kiek pardavimo procesas gali užtrukti, ar spėsite rasti naują būstą, ar turėsite kur gyventi, kol nebūsite įsigiję naujų namų, o senieji jau bus parduoti. 

3 žingsnis. Paruošti būstą pardavimui 

Tam, kad pardavimo procesas baigtųsi sėkmingai, reikia kruopščiai tam pasiruošti – ne tik emociškai nusiteikti rimtam darbui, bet ir paruošti patį būstą. 

Parduodamas būstas jį apžiūrėti atėjusiems pirkėjams turi kelti teigiamas emocijas, gerą nuotaiką. Pirkėjams turi būti paprasta įsivaizduoti, kad tame būste jie galėtų gyventi. Kaip to pasiekti? Pirmiausia, būstas apžiūru metu turi būti švarus ir tvarkingas. Apdulkėjusios knygų lentynos ar atplyšę tapetai tikrai nesukurs jaukių namų įspūdžio. 

Jei būstas buvo seniai remontuotas, gal vertėtų jį atšviežinti perdažant sienas ar paremontuojant labiausiai to reikalaujančias vietas. Ar prieš parduodant būstą reikia daryti kapitalinį jo remontą? Vienareikšmiškai sunku pasakyti. Reikia paskaičiuoti, kiek remontas kainuos. Vis dėlto ne visada remontui išleisti pinigai grįžta pardavus būstą. Jei sudėtinga apsispręsti dėl remonto būtinumo, pasitarkite su specialistais, išgirskite profesionalų nuomonę ir tik tada priimkite sprendimą. 

Jei parduodate namą, nepamirškite sutvarkyti ir atitinkamai paruošti kiemo. Pirkėjai tikrai eis apžiūrėti namo aplinkos, o suaugę šabakštynai ir neravėti gėlynai gali paskatinti juos priimti jums nepalankų sprendimą ir namo nepirkti. 

Tam, kad sužadintumėte pirkėjų fantaziją bei suteiktumėte būstui jaukumo, prieš apžiūrą pamerkite kambariuose šviežių gėlių, iškepkite pyragą (cinamono kvapas ypatingai veikia svečius) ar uždekite cinamono, kavos ar obuolių pyrago aromato žvakių. 

4 žingsnis. Paruošti aukštos kokybės nuotraukų 

Būsto paieška šiais laikais prasideda internete. Pirmiausia pirkėjo dėmesį patraukia nuotraukos, todėl nenuvertinkite jų galios. Nepagailėkite laikų ir lėšų profesionaliam fotografui, turinčiam patirties fotografuojant nekilnojamojo turto objektus.  

Gražios, kokybiškos nuotraukos gali pagreitinti būsto pardavimą, o tuo tarpu prastos kokybės nuotraukos jį pailgins ir lems kainos mažinimą. 

5 žingsnis. Nustatyti realią pardavimo kainą 

Pardavėjams visada norisi už savo prekę gauti kuo daugiau pinigų, tačiau pirkėjai už ją mokės tiek, kiek ji verta. Parduodant būstą labai svarbu nustatyti teisingą kainą. Jei ji bus aukštesnė nei rinkos, procesas užtruks arba apskritai baigsis nesėkme. Jei būstą parduosite žemesne nei rinkos kaina, nuskriausite save. 

Kokia galėtų būti būsto pardavimo kaina, gali įvertinti NT brokeris, išanalizavęs rinką ir jau įvykusius panašių objektų sandorius. Būsto rinkos kainą gali nustatyti ir turto vertintojai, pateikdami ataskaitą. 

6 žingsnis. Paruošti skelbimą 

Kai jau turite kokybiškas būsto nuotraukas ir žinote, kiek pinigų prašyti iš pirkėjų, paruoškite išsamų, unikalų būsto aprašymą ir įdėkite skelbimą į internetines skelbimų svetaines. Kuo plačiau paskleisite žinią apie parduodamą būstą, tuo daugiau potencialių pirkėjų susidomės juo. 

Nepamirškite šia informacija pasidalinti ir socialiniuose tinkluose, papasakokite artimiesiems ir pažįstamiems – galbūt jų aplinkoje kas nors kaip tik ieško būsto pirkti? 

7 žingsnis. Pasirinkti pirkėją 

Jei jūsų paruoštas skelbimas yra patrauklus, sulauksite daug skambučių su įvairiausiais klausimais ir prašymais leisti apžiūrėti būstą. Jei norinčiųjų apžiūrėti būstą daug, gali būti sudėtinga organizuoti apžiūras. Kad sutaupytumėte laiko, paskirkite tam vieną dieną per savaitę ir potencialius pirkėjus būstą apžiūrėti kvieskite būtent tada. 

Pasiruoškite atremti pirkėjų argumentus, kodėl turėtumėte sumažinti kainą. Gali būti nemalonu išgirsti, jog jūsų parduodamas būstas, kuriame daugelį metų buvo jūsų namai, turi trūkumų. Tvirtai laikykitės savo pozicijos, tačiau būkite objektyvūs ir sąžiningi – gal iš tiesų pirkėjai yra teisūs ir jų įvardijamos priežastys kainai mažinti iš tikrųjų yra pagrįstos. 

Jei kainos pasiūlymą pateikia daugiau nei vienas pirkėjas, logiškiausia pasirinkti tą, kuris pasiūlė didžiausią kainą. Vis dėlto svarbu atsižvelgti ir į kitas jų nurodomas sąlygas, tokias kaip galima notarinės sutarties sudarymo data, būsto atlaisvinimo ir išsikraustymo terminas, ar būstas perkamas su banko paskola ar nuosavomis lėšomis. 

8 žingsnis. Pasirašyti preliminarią sutartį 

Sutartus su pirkėju dėl būsto pardavimo sąlygų, rekomenduojama pasirašyti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje turi būti nurodyta būsto pardavimo kaina, iki kada turi būti sudaroma notarinė sutartis, kas mokės notaro mokestį bei kitos sutartos turto pardavimo sąlygos. 

9 žingsnis. Pasirašyti notarinę sutartį 

Kokius dokumentus ir kokią informaciją pateikti, nurodys notaras, pas kurį nuspręsite tvirtinti būsto pirkimo-pardavimo sutartį. 

Pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymas pas notarą – sandorio pabaiga. Tačiau pats procesas dar tęsiasi. Po notarinės sutarties pasirašymo turite perduoti pirkėjui visą būsto dokumentaciją, raktus, kartu su pirkėju sutikrinti vandens, elektros, dujų skaitiklių parodymus, pasirašyti būsto priėmimo-perdavimo aktą. 

10 žingsnis. Sumokėti gyventojų pajamų mokestį 

Jei parduodamo būsto savininku buvote 10 ar daugiau metų, gyventojų pajamų mokesčio (GPM) jums mokėti nereikės. Tačiau jei būstą pardavėte neišlaikęs jo 10 metų, teks valstybei sumokėti 15 proc. nuo uždirbto pelno, t.y. nuo skirtumo tarp būsto pardavimo ir įsigijimo kainos.  

Faktiškai prievolė sumokėti GPM atsiranda tuomet, jei nekilnojamojo turto objektas parduodamas nepraėjus 10 metų nuo jo įsigijimo ir jo pardavimo kaina buvo didesnė nei įsigijimo. 

Tam tikrais atvejais – paveldėjimo ar dovanojimo – verta prašyti turto vertintojų, kad atliktų retrospektyvinį parduodamo turto vertinimą. Dažnai tokiu būdu padidinama būsto vertė nuosavybės teisės į jį gavimo dieną ir kartu sumažėja GPM suma, kurią reikia sumokėti pardavus turtą. 

Jei kyla dvejonių ar klausimų dėl mokesčio sumos, Mokesčių inspekcijos specialistai atsakys į jūsų klausimus.