Būsto rinkoje – atokvėpis po didelio aktyvumo per pandemiją

Parduotų būstų skaičius toliau mažėja, didesnis sumažėjimas fiksuojamas senos statybos būstų segmente. Registrų centro duomenimis, birželio–rugpjūčio mėn. būstų parduota 15 proc. mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus ir 4 proc. mažiau nei pavasarį. Verta atkreipti dėmesį, kad pardavimų sulėtėjimo mastas skirtinguose segmentuose yra nevienodas. Senos statybos būstų šiuo metu parduodama panašiai tiek, kaip 2015 m., o naujos statybos – kaip 2020 m. Senos statybos būstų pardavimų sulėtėjimas galimai yra didesnis, nes dėl mažesnės kainos juos perka mažesnes pajamas gaunantys gyventojai, kuriems būstą įsigyti išaugus palūkanų normoms yra sunkiau. Naujos statybos būstų pardavimai gali būti labiau inertiški, nes dėl įsigijimo galėjo būti sutarta pirminėje rinkoje gerokai anksčiau, o dabar yra oficialiai užbaigiami šie išankstiniai susitarimai. Valstybės duomenų agentūros atliekama gyventojų apklausa apie ketinimus pirkti ar statyti būstą per artimiausius 12 mėn. rodo, kad šiuo metu panaši gyventojų dalis, kaip 2020 m. svarsto apie būsto įsigijimą. Todėl tikėtina, kad būsto rinkos sulėtėjimą daugiau lemia ne sumažėjęs gyventojų noras įsigyti būstą, o suprastėjusios galimybės.

Investicijai įsigyjamų būstų skaičius taip pat mažėja, bet investuotojai iš rinkos atsitraukia mažesniu mastu nei pirkėjai, būstą perkantys sau. Investicijai įsigyjamų būstų lygis šiuo metu yra panašus į matytą 2021 m. pradžioje. Santykinai didesnį investuotojų aktyvumą palaiko tai, kad tik apie 15 proc. būstų investicijai perkama su paskola – didėjančių palūkanų normų poveikis yra gerokai mažesnis. Dėl mažiau susitraukusio investicijai perkamų būstų skaičiaus Vilniuje investicijai įsigytų būstų dalis išaugo iki 27 proc. ir vis dar didėja, o visoje Lietuvoje, išskyrus Vilnių, svyruoja ties 30 proc.

Būstų rezervacijų skaičius Vilniaus pirminėje rinkoje vasarą šiek tiek padidėjo, o naujų būstų pasiūla vis dar buvo mažesnė nei prieš pandemiją. UAB „Inreal“ duomenimis, vasaros mėnesiais Vilniuje buvo rezervuoti 566 butai (8 % daugiau nei pavasarį ir 70 % daugiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus). Nors vasarą pirminė rinka šiek tiek pagyvėjo, rezervacijų skaičius vis dar buvo vienas mažiausių nuo 2013 m. Naujų būstų pasiūlos didėjimas taip pat tebėra vangus, plėtotojams nesiryžtant imtis naujų projektų esant sumažėjusiam pardavimų skaičiui. Vasarą Vilniuje pasiūlyti 724 nauji būstai – 18 proc. daugiau nei žiemą, bet 5 proc. mažiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus. Bendras pasiūlos skaičius Vilniaus pirminėje rinkoje 2023 m. rugpjūčio mėn. sudarė 4 493 butus – 36 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, bet 8 proc. mažiau nei prieš pandemiją (2020 m. vasario mėn.).

Valstybės duomenų agentūros duomenimis, būsto kainų metinis augimo tempas Lietuvoje 2023 m. antrąjį ketvirtį lėtėjo ir po dvejų su puse metų vėl tapo vienaženklis – sudarė 9,4 proc. Toks kainų augimas buvo lėtesnis nei vidutinio darbo užmokesčio augimas (11,2 %). Kainų augimo lėtėjimas fiksuotas visuose rinkos segmentuose, o naujos statybos būstų pardavimams susitraukus mažiau nei senos statybos, jų kainų augimo tempas (15,4 %) buvo gerokai spartesnis nei senos statybos (6,3 %). Daugiausia per metus pabrango naujos statybos namai Vilniuje (20,2 %). Per ketvirtį būsto kainos paaugo 2,4 proc., didžiausias augimas fiksuotas senos statybos butų Vilniuje (4,3 %).

Naujesni Lietuvos banko ir privačių rinkos dalyvių duomenys rodo, kad metinis butų kainų augimo tempas toliau mažėja. Pagal Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksą (PSBKI) butai 2023 m. rugpjūčio mėn. Lietuvoje buvo 6,8 proc. brangesni nei prieš metus. Per aštuonis 2023 m. mėnesius kainos paaugo 4,6 proc. Pagal UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas (toliau – Ober–Haus) būsto kainų indeksą (OHBI) butai penkiuose didžiausiuose miestuose rugpjūčio mėn. buvo 4,9 proc. brangesni nei prieš metus. Pagal šį indeksą kainos nuo metų pradžios pakilo 1,2 proc. Vilniuje metinis kainų augimo tempas rugpjūčio mėn. pagal PSBKI sudarė 7 proc. (pagal OHBI – 5,1 %), Kaune – 8,2 proc. (5,3 %), Klaipėdoje – 8,8 proc. (3,5 %).

Būsto kainų atotrūkis nuo fundamentaliųjų verčių 2023 m. antrąjį ketvirtį iš esmės nepakito ir sudarė 2,6 proc. Toks kainų pervertinimas buvo 3,7 proc. punkto mažesnis nei prieš metus ir 0,2 proc. punkto didesnis nei prieš ketvirtį. Nors nominalusis būsto kainų augimas lėtėja, mažėjant infliacijai realusis augimas šiek tiek didėja. Taip pat pastaruoju metu būsto pardavimo kainų augimas aplenkė nuomos kainų augimą. Šie veiksniai lėmė, kad bendras šešių rodiklių kainų pervertinimo įvertis per ketvirtį šiek tiek padidėjo.

Metinis nuomos kainų augimo tempas toliau lėtėjo, o būsto nuomos kaina beveik susilygino su paskolos įmokos dydžiu. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, metinis nuomos kainų augimo tempas rugpjūčio mėn. siekė 7,3 proc. ir buvo mažiausias nuo 2022 m. pradžios. Skelbimuose fiksuotas 6,8 proc. kainų sumažėjimas, nulemtas bazės efekto prieš metus kainoms staiga išaugus dėl padidėjusios paklausos atvykus ukrainiečių karo pabėgėliams. Lėtėjant nuomos kainų augimui ir kartu išaugus būsto paskolų įmokoms, nuomos kainos ir paskolos įmokos santykis beveik susivienodino – kainos požiūriu beveik nebėra skirtumo, ar būstą nuomotis, ar mokėti paskolos įmokas. Nors nuomos kainų augimas šiuo metu nėra itin spartus, jei daugiau gyventojų nuspręs būstą nuomotis palūkanų normoms ir paskolų įmokoms išlikus aukštoms ilgesnį laikotarpį, nuomos kainų augimas gali paspartėti. Tokiu atveju mažesnes pajamas uždirbantiems gyventojams, kurie ir anksčiau neįpirko nuosavo būsto, gali tapti sunkiai prieinamas ir nuomojamas būstas.

Šaltinis: Lietuvos bankas