„Eika“: rinka veikia vos 50 proc. pajėgumu

Ketvirtadienis, 04 sausio 2024

Autorius: „Eika Development“ plėtros departamento vadovas Tomas Žiaugra

Po 2022 m. riedėjimo nuo kalno, 2023 m. būsto rinka pasižymėjo seniai matytu stabilumu: per 2023-iuosius Vilniuje buvo parduoti 2302 butai (2022 m. – 2252 butai), paskutinio ketvirčio rezultatai metų kontekste taip pat neišsiskyrė – buvo realizuoti 549 nauji butai (2023 m. III ketv. – 533 butai). Jei ankstesnius keletą metų įvairūs įvykiai drebindavo NT rinką, dėl ko per metus pardavimų apimtys pasikeisdavo kartais, tai visus 2023 m. palūkanos taip prispaudė ir apribojo naujo būsto klientų gretas, kad lengviau atsikvėpti greičiausiai pavyks tik įsibėgėjant šiems metams.

Plėtotojai taip pat stebi situaciją ir bando prie jos prisitaikyti – dalis projektų yra koreguojami numatant galimybę statyti etapais, dalis projektų yra atidedama. Kaip bebūtų, rinka šiuo metu veikia vos 50 proc. pajėgumu – parduodama apie 200 butų, kai paskutinių 7 metų vidurkis yra apie 380-400 pardavimų per mėnesį.

„Eika“: rinka veikia vos 50 proc. pajėgumu 1

Sumažėjus paklausai, laisvų butų kiekis rinkoje sparčiai neauga – per metus laisvų butų kiekis padidėjo penktadaliu ir siekia 3400 butų. Istoriškai vertinant tai nėra didelis „sandėlis“. Tačiau spartesnio pasiūlos augimo tikėtis nevertėtų, bent jau tol, kol Europos centrinis bankas nepradės mažinti palūkanų, o su jų mažinimu į rinką turėtų atsigręžti ir pirkėjai. Tikėtina, tada visas sektorius įsibėgėtų ir grįžtų į buvusias apimtis. Pernai metais stabilizavosi ir dar vienas 2021-2022 m. iškreiptas rodiklis, kai vos 1/10 parduodamų butų buvo galima apžiūrėti gyvai. Šiuo metu jau apie 40 proc. rinkoje neparduotų butų perkopia į baigiamąją stadiją, kai pirkėjas gali įvertinti perkamo turto baigtumą bei kokybę.

Metinis vidutinis naujų butų kainos augimas 2023 m. pabaigoje siekė vos 0,3 proc. ribą, kuri rodo, jog naujo būsto kainos išliko apie 3350 Eur/kv. m. Paskutinis metų ketvirtis tik atspindėjo visų metų tendencijas, kad atskiruose rinkos segmentuose vyksta skirtingi procesai, kurie ne visada atsispindi bendroje statistikoje. Ekonominėje klasėje per metus būstas pigo 6 proc. ir šiuo metu siekia 2820 Eur/kv. m – šiame segmente daromi didžiausi kompromisai bandant surasti susitarimus tarp pirkėjų ir pardavėjų, atskirais atvejais gali siekti net iki 8-10 proc. Tuo tarpu prabangiame segmente būsto kainos auga – šiuo metu siekia apie 5510 Eur/kv. m – dėl paskutiniu metu sumenkusios pasiūlos, bet koks naujo projekto startas padaro didelę įtaką bendrai segmento kainos kitimo tendencijai.

Tikime, kad 2024 m. palūkanų „presas“ pradės vis mažiau spausti rinkos dalyvius ir lūkesčiai rinkoje po truputį pradės gerėti. Plėtotojai 2023 m. išnaudojo pasiruošimui, statybos leidimų gavimui, kad, atsiradus poreikiui, galėtų startuoti su naujais projektais. 2024 m. greičiausiai vis dar išliks pirkėjų metai, nes susitarimai tarp pirkėjų ir pardavėjų privalo būti surasti, kad rinka išliktų gyvybinga. O daugiausia išloš tie pirkėjai, kurie nesusikurs nepagrįstų lūkesčių ir ryšis priimti sprendimus.

Faktai

2023 m. IV-ą ketvirtį parduoti 549 butai. Ketvirčio rezultatas vos 3 proc. didesnis nei trečiąjį 2023 m. ketvirtį (533 butai), bet yra net 39 proc. didesnis, lyginant su 2022 m. IV-u ketvirčiu (394 butai).
Lyginant 2023 m. (2302 butai) su 2022 m. (2252 butų) – parduota 2 proc. daugiau butų nei pernai.
Populiariausi būstai 2023 m. IV-ą ketvirtį buvo vidutinės klasės – 51 proc. parduotų butų (278 butai), ekonominės klasės butai (242 butų) sudarė 44 proc. pardavimų ir vos 5 proc. per ketvirtį parduotų butų sudarė prabangūs būstai (29 butai).
Metinės tendencijos taip pat labai panašios. Ekonominės ir vidutinės klasės būstų per 2023 metus buvo parduota atitinkamai – 54 proc. ir 41 proc. (1237 ir 955 butai), o prabangaus būsto vos 5 proc. (110 butų).
Per ketvirtį išaugo ekonominės klasės būsto pirkėjų skaičius – 16 proc., vidutinės klasės pardavimai per ketvirtį sumažėjo 4 proc. lyginant su 2022 m. IV-u ketvirčiu. Prestižinės klasės pardavimai per ketvirtį taip pat sumažėjo - 15 proc., bet butų kiekiu vos 5 parduotais butais – nuo 34 iki 29 parduotų butų.
Per 2023 m. IV-ą ketvirtį laisvų butų kiekis rinkoje padidėjo 6 proc. ir šiuo metu siekia 3400 laisvų butų rinkoje, kai ankstesnį ketvirtį laisvų butų rinkoje buvo 3210.
Metinis pasiūlos pokytis yra didesnis – 20 proc. 2022 metų pabaigoje laisvų butų rinkoje buvo vos 2850, kai šiuo metu 3400 vnt.
Per ketvirtį nuo 43 proc. iki 38 proc. sumažėjo baigtų ir baiginėjamų statyti butų dalis rinkoje (1310 butai), o likę 62 proc. (2090 butai) butų matomi tik brėžiniuose arba statybų įkarštyje.
Per metus laiko baigtų ir baiginėjamų projektų dalis rinkoje padidėjo nuo 25 iki 38 proc. ir augimas buvo fiksuojamas visus keturis metų ketvirčius.
Per ketvirtį laisvų butų skaičius labiausiai keitėsi ekonominės klasės segmente – padidėjo 11 proc. (iki 1710 butų), kituose segmentuose laisvų butų kiekis didėjo atitinkamai 2 proc. (iki 1520 butų) vidutinėje klasėje ir mažėjo 2 proc. prabangiame segmente (vos 170 butų).
Per 2023 m. IV-ą ketvirtį plėtotojai rinkai pasiūlė apie 750 naujų butų ir tai yra 15 proc. daugiau nei ankstesnį ketvirtį (650 naujų butų).
Per 2023 m. IV-ą ketvirtį naujų butų kaina Vilniuje labiausiai augo prabangiame segmente – net 6,8 proc., bet tai daugiausia rekordiškai žema pasiūla šiame segmente, vidutiniame segmente buvo fiksuotas augimas 0,8 proc., o ekonominės būsto klasės būstas pigo 0,4 proc. Kainų lygis šiuo metu siekia 2820 Eur/kv. m ekonominėje, 3690 Eur/kv. m – vidutinėje bei 5510 Eur/kv. m – prestižinėje klasėje.
Dėl minėtų kainų pokyčių, bendra vidutinė naujo būsto kaina Vilniuje per ketvirtį nežymiai augo 0,3 proc.: nuo 3340 Eur/kv. m iki 3350 Eur/kv. m 2022 m. metų pabaigoje. Metinis augimas skaičiuojant 2023 metus taip pat priartėjo prie nulio ir siekė 0,3 proc.

Apie „Eika“ grupę

EIKA grupė – veikianti nuo 1993 m. bei sukaupusi įvairiapusę patirtį nekilnojamo turto projektų plėtojime ir valdyme. Veiklą pradėjusi nuo remonto darbų, statybinių prekių parduotuvės, individualių namų ir pirmųjų kotedžų Lietuvoje statybos iki į dangų besistiebiančių verslo centrų, ištisų gyvenamųjų kvartalų plėtojimo, šiai dienai šalia prigimtinės veiklos – nekilnojamo turto plėtojimo – įmonė kuria technologijas, perorientuoja veiklą tvarumo principais, gamina saulės energiją, teikia apgyvendinimo paslaugas, valdo investicinius fondus ir investuoja užsienyje, yra vienas didesnių šalies labdarių.