Lietuvos banko komentaras apie situaciją būsto rinkoje per pandemiją
Prasidėjus pandemijai 2020 m., būsto rinka kelis mėnesius sustojo, tačiau po pirminio pandemijos šoko atsigavo ir 2021 m. būstų pardavimų skaičius jau siekė istorines aukštumas, o kainų augimo tempas buvo sparčiausias nuo finansų krizės laikų. Būsto rinkos suaktyvėjimą lėmė pasikeitę gyventojų poreikiai ir padidėjusi namų bei naujų butų paklausa, kuri reikšmingai viršijo naujų būstų pasiūlą, ir vis daugiau būstų perkantys juridiniai asmenys.
Įsigytų būstų vertė 2021 m. išaugo 1 mlrd. Eur, toks prieaugis buvo didesnis nei prieš finansų krizę, o būstas buvo įsigyjamas tiek skolintomis, tiek nuosavomis lėšomis. Didėjantis statybos leidimų bei įsigytų žemės sklypų skaičius signalizuoja, kad būstų pasiūla didės ir vysis išaugusią paklausą, tačiau kylančios statybos kainos ir Rusijos agresija prieš Ukrainą gali apsunkinti naujų būstų pateikimą rinkai. 2021 m. paspartėjęs būsto kainų augimo tempas pralenkė atlyginimų augimo tempą ir būsto įperkamumas ėmė prastėti. Nors Vilniuje įperkamumas vis dar yra geresnis nei kituose Europos didmiesčiuose, jei kainų augimo tempas vis dar bus spartus, būsto įperkamumas ir toliau prastės.
Būsto paklausa ir jos pokyčiai per pandemiją
Po pradinio pandemijos šoko aktyvumas Lietuvos būsto rinkoje ėmė didėti dėl spyruoklės efekto ir pasikeitusių gyventojų poreikių, o naujos statybos tempas atsiliko nuo išaugusios paklausos. Prasidėjus pandemijai ir gyventojams vis daugiau laiko praleidžiant namuose, pasikeitė jų būsto poreikiai, o pandemija daugumos gyventojų finansinės padėties neigiamai nepaveikė. Tad prasidėjusi pandemija dėl padidėjusio neapibrėžtumo būsto rinkos aktyvumą tik šiek tiek pristabdė, o nuo 2020 m. trečiojo ketvirčio rinka vėl suaktyvėjo ir 2021 m. pirmąją pusę pardavimų skaičius jau siekė rekordines aukštumas. 2021 m. antrąją pusę naujų būstų pardavimų skaičius pasiekė istorines aukštumas, ir rudenį aktyvumas Vilniaus naujos statybos būstų rinkoje buvo dvigubai didesnis, o kitoje Lietuvos teritorijoje – trigubai didesnis už istorinį vidurkį. Baigtų statyti būstų skaičius taip sparčiai nedidėjo ir 2021 m. ketvirtąjį ketvirtį Vilniuje net buvo 16 proc. mažesnis, o kitoje Lietuvos teritorijoje – 43 proc. didesnis už istorinį vidurkį.
Išaugusi būsto paklausa ir jos patenkinti nespėjanti pasiūla lėmė, kad laisvų būstų ėmė mažėti, o tai sudarė spaudimą kilti būsto kainoms. Rinkos dalyvių duomenimis, neparduotų naujų butų skaičius Vilniuje 2021 m. pasiekė mažiausią lygį nuo 2016 m., o 2022 m. pirmais mėnesiais butų sandėlis nepasipildė. Esant ribotam naujų būstų pasirinkimui, daliai pirkėjų tenka rinktis senesnės statybos būstus, tad ribota naujų būstų pasiūla paveikia visą būsto rinką.
Padidėjus aktyvumui būsto rinkoje, paspartėjo ir būsto kainų augimo tempas visoje Lietuvoje. Kitaip nei būsto pardavimų skaičiaus, pandemijos pradžia kainų augimo tempo beveik nepaveikė. Kainų augimo tempas pagal Lietuvos banko ir rinkos dalyvio UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas (toliau – Ober-Haus) kainų indeksus šiek tiek sulėtėjo 2020 m. antrąjį pusmetį, pagal Lietuvos statistikos departamento būsto kainų indeksą kainos pradėjo kilti sparčiau, o nuo 2021 m. pradžios kainų augimo tempas spartėjo jau pagal visus analizuojamus indeksus. 2020 m. gruodžio mėn. metinis kainų augimo tempas sudarė 4,1–9,4 proc. pagal skirtingus indeksus, o 2021 m. gruodžio mėn. augimo tempas jau sudarė 19,8–23,8 proc. ir buvo sparčiausias nuo 2007–2008 m.
Spartus, siekiantis 15 ar daugiau proc., metinis kainų augimo tempas 2022 m. pradžioje stebimas visoje Lietuvos teritorijoje, ypač išsiskiria 34 proc. siekiantis būsto kainų augimas Kaune, tačiau tam įtakos turi ir bazės efektas, susidaręs dėl atitinkamu laikotarpiu prieš metus mažėjusių būsto kainų Kaune.
Prasidėjus pandemijai ėmė keistis gyventojų būsto poreikiai – santykinai padidėjo namų ir naujos statybos būstų pardavimų skaičius. 2010–2019 m. namų pardavimo sandoriai vidutiniškai sudarė 25 proc. visų būsto sandorių. Prasidėjus pandemijai, 2020 m. ši dalis padidėjo iki 29, o 2021 m. – iki 30 proc. Didmiesčiuose namų pardavimo sandoriai 2019 m. sudarė 11, o 2021 m. – 13 proc. Namų populiarumas labiausiai padidėjo Lietuvos teritorijoje, neįskaitant trijų didmiesčių, – čia namai 2019 m. sudarė 39, o 2021 m. – 45 proc. visų būsto sandorių (žr. 7 pav.). Nors augo visų būstų pardavimų skaičius, pirmais pandemijos metais pastebimai išaugo naujos statybos būstų dalis, palyginti su visu pardavimų skaičiumi. Naujos statybos būstų dalis, palyginti su visais pardavimais, didėja jau kurį laiką, o prasidėjusi pandemija tendenciją dar labiau išryškino. Visoje Lietuvoje naujos statybos būstai 2015 m. sudarė 13, prieš pandemiją 2019 m. ši dalis buvo padidėjusi iki 19 proc. visų parduotų būstų. 2020 m. nauji būstai sudarė 24 proc. visų parduotų būstų, tačiau 2021 m., labai sumažėjus naujų būstų pasiūlai, naujų būstų rinkos dalis taip pat sumažėjo ir nauji būstai sudarė 21 proc. visų įsigytų būstų. Trijuose didmiesčiuose naujų būstų dalis padidėjo nuo 28 proc. (2019 m.) iki 35 proc. viso pardavimų skaičiaus (2020 m.), tačiau 2021 m. grįžo į ikipandeminį lygį ir sudarė 29 proc. Kitoje šalies teritorijoje naujų būstų dalis padidėjo nuo 11 proc. (2019 m.) iki 14 proc. (2020 m.) ir 2021 m. nepakito.
Nors per pandemiją gyventojai perka daugiau namų ir naujos statybos būstų, vidutinis įsigyjamo būsto plotas nesikeičia. Per pandemiją 2021 m. antrąjį pusmetį butų rinkoje pakito tik vidutinis naujos statybos įsigyjamo būsto plotas – padidėjo apie 4 kv. m. Pažymėtina, kad, nors nuo pandemijos pradžios vidutinis senos statybos butų plotas reikšmingai nepakito, tačiau jis iš lėto didėjo visu analizuojamu laikotarpiu ir 2021 m. viduryje buvo istoriškai didelis. Namų rinkoje vidutinis būstų plotas pasižymi gana dideliu kintamumu, ir pandemijos metais tendencijų pokyčio nesimato. Per pandemiją atsiradęs didesnių būstų poreikis dirbant iš namų, tačiau reikšmingai nedidėjantis vidutinis įsigyjamų namų ir butų plotas gali būti paaiškintas tuo, kad didesnio ploto būsto reikia gyventojams, gyvenantiems butuose. Tokie gyventojai kraustosi ne į didesnio ploto butus, o į namus, tai patvirtina jau aptartas santykinai didesnis namų pardavimų skaičiaus augimas per pandemiją. Be to, galimybes įsigyti didesnio ploto būstą, ypač butą, riboja tai, kad nedidėja vidutinis statomų būstų plotas.
Per pandemiją padidėjusį būsto rinkos aktyvumą veikia ir Vilniuje suaktyvėję juridiniai asmenys. Juridinių asmenų visoje Lietuvoje nuperkamų būstų dalis prieš pandemiją 2015–2019 m. buvo gana stabili ir sudarė apie 5 proc. visų nupirktų būstų skaičiaus, arba 6,5 proc. būstų vertės. Pirmais pandemijos metais juridinių asmenų aktyvumas reikšmingai nekito, tačiau 2020 m. pabaigoje–2021 m. pradžioje jų pirkinių skaičius ėmė augti. 2021 m. pabaigoje juridinių asmenų įsigyti būstai sudarė apie 6 proc. viso įsigytų būstų skaičiaus (1 proc. p. daugiau nei 2019–2020 m.), arba 8 proc. visų nupirktų būstų vertės (2 proc. p. daugiau nei 2019–2020 m.). Didžiausias juridinių asmenų aktyvumas buvo Vilniuje – čia juridiniai asmenys 2021 m. pabaigoje nupirko 9,5 proc. viso įsigytų būstų skaičiaus (4 proc. p. daugiau nei 2019 m. ir 3 proc. p. daugiau nei 2020 m.), arba 11 proc. būstų vertės (4 proc. p. daugiau nei 2019–2020 m.).
Šiuo metu sparčiausias nuo 2008 m. statybos kainų augimo tempas gali palaikyti spaudimą būsto kainoms toliau didėti. 2022 m. sausio mėn. gyvenamųjų pastatų statybos sąnaudos buvo 12,9 proc. didesnės nei prieš metus, sparčiausiai augo statybos medžiagų ir gaminių kainos (14,2 %). Prasidėjus Rusijos karui prieš Ukrainą ir Lietuvoje atsisakant rusiškų ir baltarusiškų statybos medžiagų, tikėtina, kad statybos kainų augimo tempas dar spartės. Didėjanti būstų savikaina lemtų, kad, net ir padidėjus būstų pasiūlai, vis dar būtų spaudimas būsto kainoms toliau kilti. Be to, naujų būstų statybos terminai gali nusitęsti, kol bus rasta alternatyvų rusiškoms ir baltarusiškoms statybos medžiagoms, tad naujų būstų statybos gali užtrukti ilgiau, nei tikėtasi.
Komentaro autorius Dovydas Poderys, Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento vyresnysis ekonomistas
Šaltinis: Lietuvos bankas
