Miesto plėtra turto vertintojo akimis

Jau ne kartą vystytojai buvo užsiminę, kad Vilniuje nebėra sklypų naujiems projektams vystyti. Vis dažniau jiems tenka įsigyti iš valstybės nuomojamus žemės sklypus, už kuriuos tenka sumokėti net ir tris kartus brangiau, nei buvo nustatyta to sklypo rinkos vertė. Kodėl atsiranda toks atotrūkis tarp objekto vertės ir realiai sumokamos kainos?

Mindaugas Kulbokas, „Newsec” rinkos tyrimų ir strateginės analizės padalinio vadovas Baltijos šalims, sako, jog vystytojai, vertindami, kiek jie gali sau leisti sumokėti už vieną ar kitą objektą, skaičiuoja „vilties” vertę. Jie vertina ateities pokytį. Tuo tarpu turto vertintojai žiūri objektyvią objekto situaciją ir būklę.

„Žemės nuoma negali būti atsieta nuo turto, kuris yra ant tos žemės. Dažniausiai būna, jei turtas yra geroje vietoje, viename iš didesnių Lietuvos miestų, ir jame yra sandėliavimo paskirties objektai, sklypas pagal bendrąjį miesto planą, kuris jau pats savaime programuoja vilties vertę, yra mišrios gyvenamosios paskirties, tačiau tai automatiškai nereiškia, kad tas sklypas kažkieno lazdelės mostelėjimu tampa išnuomotas gyvenamajam būstui statyti”. M.Kulbokas sako, jog išnuomotos žemės paskirties keitimas yra daug laiko, pastangų ir kantrybės reikalaujantis darbas. Anot jo, istoriškai susiklostė taip, jog bene pusė Vilniaus daugiabučių stovi sklypuose su buvusia nuomos ar panaudos teise, kuri tuo metu buvo visai kitaip reglamentuojama. Šiandien situacija yra pasikeitusi ir valstybinės institucijos, Nacionalinė žemės tarnyba, nustato taisykles, pagal kurias yra taip, „jog jei nusiperki sandėliavimo paskirties žemės nuomos kontraktą, tai turi turėti sandėliavimo paskirties objektą ir jį naudoti pagal jo paskirtį”.

Paprastai miestai nebenori matyti pramonės ar sandėliavimo paskirties objektų mieste ir tai įtvirtina savo bendraisiais planais. Pasak M. Kulboko, iš čia kyla konfliktas „tarp to, ką valstybė įsivaizduoja, jog yra išnuomavusi, ir tarp to, ką miestas planuoja toje vietoje kurti, ir, jei nesusitariama taikiuoju būdu, ta kova persikelia į teismą”.

Pokyčiams reikia laiko

„Newsec” padalinio vadovui atrodo visai logiška, kad vystytojai skaičiuoja vilties vertę, nes „nėra dalykų, kurie nekinta. Visada yra pokyčiai, kurie yra svarbūs ne tik tam vystytojui. Tai užima laiko, reikalauja daug pastangų ir kantrybės, bet matome ir gerų pavyzdžių, kai mieste atsiranda tokie rajonai, kaip Paupio rajonas Vilniaus mieste”.

Kulbokas pasakoja, kad šiandieninio Paupio dalis su Markučiais dar prieš 20 metų buvo įtraukti į regeneruojamų teritorijų sąrašą. Realiai šio projekto įgyvendinimas užtruko 20 metų. Kitas panašus ir svarbus projektas, anot M. Kulboko, yra Vilnius Connect - Vilniaus stoties rajonas, kurio regeneracija duoda impulsą ir šalia esantiems Naujininkams.

„Turime paradoksalią situaciją: paimkime Naujininkuose naują statybą, kur kelių pradėtų projektų kainos yra 1700-1900 Eur/m². Įsivaizduokite vertintoją, kuris remdamasis palyginamaisiais sandoriais turi nustatyti tų objektų rinkos vertę. Visi supranta, kad visi jo palyginamieji sandoriai yra bendrabučio tipo gyvenamosios patalpos, kurių kaina 800-900 Eur/m², patenkinamos būklės, be san. mazgų ir pan. Ar tai gali būti lyginami dalykai ar ne?”

Kulbokas sako, jog panašūs iššūkiai, susiję su vertės pagrindimu, iškyla vis dažniau, vystytojams vis dažniau plėtojant naujus projektus miestų dalyse, kur naujų projektų iki tol nebuvo. Vertintojo užduotis per rinkos tyrimą atskleisti to rajono kainų potencialą, o riziką, susijusią dėl būsimos objekto vertės, prisiima vystytojas.

Vilniaus perspektyvos turto vertintojo akimis

Kalbant apie Vilnių, M. Kulbokas mano, jog daugiausia perspektyvų turi pietinė miesto dalis. Anot jo, tai liudija ir miesto bendrasis planas.

„Daug kas šneka apie geležinkelio keliamą triukšmą. Triukšmą kelia krovininiai traukiniai, kurie veža krovinius. Tokie krovininiai traukiniai jau seniai nebevažiuoja per Vilnių, jie turi savo aplinkkelį greta Vilniaus ir miestą apvažiuoja. Reiškia, mes turime keleivinio transporto stotį, kuri šiuo metu yra elektrifikuota ir „dyzeliukų”, kurie triukšmaudavo rytais, kol įšildavo, nebėra”. NT eksperto teigimu, ši miesto dalis yra tapusi jau visai kitokia ir natūralu, kad Vilniaus miesto savivaldybė, Lietuvos geležinkeliai ir Vilniaus autobusų stotis vienija jėgas siekdami išnaudoti šios vietos potencialą.

Kulbokas plėtros potencialą mato ir šalia stoties rajono esančiuose Naujininkuose. „Ten turime daug įdomių vietų, kurios gali šį rajoną pastūmėti į kitą kokybę. Manau, kad 10 metų perspektyvoje šį rajoną tikrai atrasime iš naujo. Juolab, kad atstumas iki miesto centro - vos 5 minutės”.

Kitą, kaip nemažai potencialo plėtrai turintį Vilniaus rajoną, M. Kulbokas įvardina Vilkpėdę. Jo nuomone, Kalnėnuose yra dar nemažai potencialo plėtrai. Vienok jam keista, kodėl nėra aktyviai plėtojama Savanorių prospekto pabaiga. „Kažkada Savanoriai buvo vidinis miesto aplinkkelis. Dabar, atsiradus naujiems apklinkkeliams, kurie nuėmė transporto srautą nuo Savanorių prospekto, tai yra ta vieta, kur matyčiau miesto plėtrą”. Ekspertas pabrėžia, kad toje miesto dalyje yra puikiai išvystytas miesto viešasis transportas, o tai plėtrai yra labai svarbu.

Apskritai „Newsec” rinkos tyrimų ir strateginės analizės padalinio vadovas Baltijos šalims M. Kulbokas mano, jog miesto plėtra, iki šiol aktyviai vykusi šiaurės kryptimi, pereis į pietinę miesto dalį ir miesto specialistai ir vystytojai dar „atras naujus plėtros kanalus ir galimybes”.

Šaltinis: Profitus GYVAI

Kviečiame investuoti: profitus.lt