Realu.lt

NT sandoris teisininko akimis. II dalis

NT sandoris teisininko akimis. II dalis

Nekilnojamojo turto rinkoje veiksmas verda: vystomi įvairiausi projektai, sudaroma daug sandorių, pasirašoma daug sutarčių. Tokioje įtemptoje situacijoje svarbu išmanyti ir įvairius teisinius klausimus, kad būtų išvengta klaidų ir finansinių nuostolių. Į dažnai kylančius klausimus atsako teisininkė Rasa Vaičekauskytė.

Šiandien rinkoje yra labai dažna situacija, kai žmonės perka kotedžus ar namus, kurių Registrų centre užregistruotas baigtumas yra 80 proc. ar mažiau. 100 proc. baigtumo registravimas gula jau ant pačių pirkėjų pečių. Neretai pilno baigtumo registravimo procese žmonės įstringa, nes išlenda statytojo padarytos klaidos. Ar tokiu atveju pirkėjai gali kaltinti statytoją dėl padarytų klaidų ar ne iki galo atliktų darbų, kurie trukdo įregistruoti namo 100 proc. baigtumą?

Teisininkė Rasa Vaičekauskytė pripažįsta, kad pirkėjai labai dažnai susiduria su sunkumais užregistruoti 100 proc. namo baigtumą, kai jis buvo įsigytas 80 ar 85 proc. baigtumo. Tam, kad būtų galima pasakyti, kas buvo kaltas – pardavėjas, projektuotojas ar dar kažkas kitas – dėl tam tikrų darbų atlikimo ar neatlikimo, reikėtų labai gerai išstudijuoti situaciją. Teisininkė pabrėžia, kad lengviausia yra ieškinį nukreipti į pardavėją, tačiau pradėjus nagrinėti priežastinius ryšius dažnai ekspertai nurodo visai kitą kaltininką. Didelę problemą Rasa Vaičekauskytė mato tame, kad įstatymuose nėra konkrečiai apibrėžta, kas yra 85 proc. baigtumas. Jei būtų įstatymiškai parengtas detalizuotas sąrašas kriterijų, kuriuos tam tikto procento baigtumo objektas turėtų atitikti, būtų daug daugiau aiškumo ir nebeliktų vietos diskusijoms ir piktnaudžiavimams. 

Dažnai pasitaiko, kad nekilnojamąjį turtą perka nesusituokusi pora. Jei vienas iš poroje esančių už perkamą būstą mokėjo 80 proc. sumos, kitas prisidėjo tik 20 proc., ar skyrybų atveju turtas dalinamas pusiau ar proporcingai įdėtų lėšų daliai?

Jei nesusituokusi pora gyvena keletą metų kartu, teisiškai laikoma, kad jie vykdo bendrą ūkinę veiklą. Tokiu atveju jau niekas nebeskirsto, kas kiek ir kam pinigų išleido. Vykdant bendrą ūkinę veiklą prie turto prisidėti galima ne tik pinigais, bet ir savo darbu (namų ruoša, remontas vaikų priežiūra ir pan.), todėl labiausiai tikėtina, kad skyrybų atveju teismas turtą padalins abiems pusėms po lygiai, nesvarbu, kokia dalimi jos prisidėjo įsigyjant nekilnojamąjį turtą. Teisininkė Rasa Vaičekauskytė pabrėžia, kad teismo nutarimas galėtų būti kitoks, jei pora pasirašytų ikivedybinę sutartį, kurioje būtų nurodyta, kaip turtas dalinamas skyrybų atveju.

Pati teisininkė palankiai žiūri į vedybinę sutartį, nors vis dar nemažai žmonių ją traktuoja kaip nepasitikėjimo ženklą. Pasirašius ikivedybinę ar povedybinę sutartį, skyrybų atveju galima išvengti purvo pylimo vienam ant kito, teisminio proceso, energijos ir laiko švaistymo. Galiausiai nereikia leisti pinigų tam, kad išsiaiškintų, kas kam priklauso. Sveikintina, jei būsimi sutuoktiniai dar iki vedybų aptaria tokius klausimus. 

Prisiminus prieš kelias savaites Vilniuje, Pašilaičių mikrorajone, nutikusį įvykį, kai gana pavojingai skilo daugiabučio sienos, kyla klausimas, ar to namo gyventojai galėtų kreiptis į statytoją dėl statybų broko taisymo ar žalos atlyginimo?

Pasak teisininkės, šioje situacijoje labai svarbios yra ekspertų išvados, nes tik ekspertizė parodys, kokie brokai buvo padaryti ir kas už tai potencialiai yra atsakingas. Tik turėdami ekspertizę, gyventojai galėtų kreiptis dėl broko taisymo ar kompensacijų. Nustatinėjant priežastinį ryšį ir ieškant atsakingų ar kaltų, būna atvejų, kad net ir geriausi statybų ekspertai atsiduria aklavietėje, nes taip ir lieka neaišku, kas gi vis dėlto yra kaltas dėl padaryto broko. 

Vystytojai dažnai pradėdami naują projektą, steigia dukterines įmones ir per jas realizuoja projektus. Jei tokia dukterinė įmonė likviduojama ar bankrutuoja, ar gali pirkėjai kreiptis į motininę kompaniją dėl žalos atlyginimo?

Tokioje situacijoje yra svarbu, koks ryšys sieja vystytoją ir jo dukterinę įmonę. Paprastai vystytojas būna užsakovas, dukterinė įmonė – rangovas. Pagal LR įstatymus, rangovas privalo duoti garantijas ir atlyginti žalą dėl statybų broko. Bankroto atveju atsako pats vystytojas. Tuo labiau, kad didieji vystytojai saugo savo vardą ir stengiasi nesivelti į nesutarimus dėl nekokybiškai atliktų darbų. Pagal LR Statybos įstatymą rangovas privalo mažiausiai 3 metams įšaldyti ne mažiau kaip 5 proc. statinio statybos kainos. Šios lėšos būtų skiriamos garantinių įsipareigojimų vykdymui. Tai yra saugiklis, apsaugantis gyventojus nuo statytojų, kurie vengia atsakomybės už nekokybiškai atliktus darbus.

Nemažai projektų yra pastatyti ant iš valstybės išnuomotos žemės. Kokia rizika kyla pirkėjams, norintiems įsigyti tokį nekilnojamąjį turtą?

Teisininkė Rasa Vaičekauskytė teigia, kad rizika yra dvejopa. Jei valstybė nebepratęstų nuomos sutarties, kas kartais nutinka, nebeliktų galimybės perleisti to turto kitam asmeniui, kitaip tariant nebebūtų galima jo parduoti. Kitas variantas, kai vystytojas būna sutaręs iš valstybės išpirkti sklypą, o valstybės institucijos nusprendžia nebeparduoti sklypo. Vėl akligatvis. Jei sklypas yra išnuomotas 99 metams, vargu ar kas galvoja, kas nutiks, kai nuomos terminas baigsis. Tikėtina, kad protinga būtų avarinės būklės pastatus nugriauti, bet kas bus su geros būklės pastatais, sunku pasakyti. Žinoma, valstybė greičiausiai bus suinteresuota pratęsti nuomą, nes tai būdas gauti pajamų. Tačiau kartais valstybės priimamus sprendimus sunku nuspėti.

Pasidalink naujiena