NT sandorių mitai: kai kurie jų šiandien visai nebeaktualūs
Ar galima pirkti butą viršutiniame aukšte? Kodėl mano butas vertas mažiau nei kaimyno? Kodėl notaras negali padaryti man nuolaidos? Vis labiau populiarėjančioje tinklalaidėjė „NT tiesiogiai“ biuro „Capital Smart“ brokeriai Justas Pranskaitis, Mantas Sladkevičius, Arūnas Pranevičius šį kartą apžvelgia populiariausius mitus, susijusius su nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo procesu. Šiame tekste – trumpa ir glausta dažniausiai sutinkamų mitų apžvalga taupantiems laiką.
1 mitas. Pirkti NT objektą su hipotekos įregistravimo žyma – negerai
Priešingai – pirkti nekilnojamojo turto objektą su hipotekos įregistravimo žyma – visiškai saugu ir tai yra įprasta praktika mūsų rinkoje. Perkant būstą, kurį ankstesni savininkai įsigijo be paskolos, tokios žymos Registrų centre nebūtų, tačiau didelė dalis Lietuvoje parduodamų butų buvo įsigyti už skolintas iš banko lėšas. Tokią žymą didesniuose miestuose turės maždaug 70-80 proc. parduodamų NT objektų.
Hipoteka reiškia NT įkeitimą, užtikrinant esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymą, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui ir jo savininkui paliekama teisė įkeistą turtą valdyti. Šiuo atveju kreditorius yra bankas, todėl įsigyjant tokį būstą pardavėjas iš pradžių turės gauti banko leidimą. Pasak brokerių, jo negauti galima tik tokiu atveju, jei būsto paskola yra didesnė už parduodamą turtą, bet tokių atvejų rinkoje šiuo metu beveik nepasitaiko.
2 mitas. Mano butas vertas tiek, kiek gavo kaimynai
Kaip pastebi NT ekspertai, patys savininkai parduodami NT objektus dažnai mėgsta apžvelgti aplink parduodamų objektų skelbimus, pabendrauti su kaimynais, o padarę kainų apžvalgą dar šiek tiek pridėti ir nuo savęs – juk mano namai man buvo patys geriausi. Ir taip nustatyti savo objekto kainą. Visgi klaidinga manyti, kad butus ar namus žmonės parduoda už tokias pat kainas, kokias buvo nurodę skelbimuose. Nutinka ir taip, kad kaimynai mėgsta pasigirti pelningesniu sandoriu, nei šis buvo iš tiesų. Tiksliausią ir rinkos galimybes atitinkančią kainą pardavėjams geriausiai gali padėti nustatyti patyrę NT brokeriai, išmanantys rinkos specifiką.
3 mitas. Preliminari sutartis – pernelyg rimtas įsipareigojimas
Jeigu išsirinktas turtas tinka ir patinka, jį rekomenduojama rezervuoti. Kaip pastebi brokeriai, tai padaryti civilizuotai galima tik pasirašant preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį. Jos pasirašymas leis jums tvarkyti kitus NT objekto įsigijimo žingsnius be streso – pavyzdžiui, atlikti turto vertinimą, su jo ataskaita keliauti į banką ir jame, specialistams įvertinus perkamą NT objektą bei jūsų finansines galimybes, gauti banko garantinį raštą jo įsigijimui.
Per šį 2-3 savaičių laikotarpį, nepasirašius preliminarios sutarties, objektas gali būti nupirktas kitų juo susidomėjusių pirkėjų. Patarimas – preliminari sutartis taip negąsdins, jei prieš pradėdami būsto paieškas, būsite įsivertinę savo finansines galimybes ir jas aptarę su banku konsultacijos metu. Mitą apie pernelyg rimtą įsipareigojimą sugriausime pasakydami, kad preliminariose sutartyse jau kurį laiką populiarėja punktas, kuris apibrėžia, jog negavus paskolos NT įsigijimui iš komercinių šalies bankų, jums gali bus grąžintas sumokėtas avansas ar rezervacijos mokestis.
4 mitas. 100 proc. nebaigtas NT objektas sukels daug problemų
Dažnu atveju rinkoje pirkėjams siūloma įsigyti būstą, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. Objekto baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Jis apskaičiuoja ir įvertina, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų metu. Svarbu nepamiršti, jog pasiekus 100 proc. objekto baigtumą, reikia suformuoti naują NT objekto kadastrinę bylą. Tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai. Įprastai naujos statybos būstuose bendrą pastato baigtumą organizuoja visi bendrijos nariai kartu. Nors gali skambėti gąsdinančiai, tai tiesiog dar vienas žingsnis NT įsigijimo procese, kurį atlieka didelė dalis naujakurių.
5 mitas. Perkamo buto vieta name – nepirkti šiaurinėje dalyje, penktame aukšte
Kampiniai butai, viršutiniai aukštai – jau nuo seno laikomi blogu pasirinkimu. Karšta, šalta, veisis pelėsis, kiaurai pūs vėjai ir daugybę kitų stereotipų pirkėjai vardija brokeriams, apžiūrėdami kampinius ar viršutiniuose aukštuose esančius butus. Kaip pastebi NT ekspertai, mitą griauti galima kalbant tik apie naujos ir senos statybos būstus atskirai. Brokeriai neslepia, jog senos statybos būstuose galima tikėtis tikrai visko, naujos statybos būstuose dauguma mitų dėl augančių statybos reikalavimų ir konkurencijos tarp statytojų tiesiog neįmanomi arba veikiau yra darbo brokas.
Pastaruoju metu viršutiniai aukštai naujos statybos būstuose itin populiarūs ir netgi brangesni. Tiek dėl vaizdų ir šviesos patekimo galimybių, tiek dėl mažesnio kaimynų keliamo triukšmo pirkėjai vertina juos. Perkant butą sename name patartina atidžiai įvertinti stogo kokybę, paties namo amžių ir jo techninę būklę. Pasak brokerių, daug apie namą pasako ir laiptinė – jei ji apleista, greičiausiai bendrija nėra aktyvi, nebus tvarkingas ir pats namas.
6 mitas. Notarai gali padaryti nuolaidą ir net „paderinti“ geresnes sąlygas
Visiška netiesa. Visų notarų įkainiai Lietuvoje yra vienodi. Notaras yra valstybės įgaliotas asmuo ir, remiantis notariato įstatymu, už savo darbą privalo imti valstybės nustatytą atlyginimą. Jo dydis priklauso nuo atliekamo veiksmo ir yra griežtai reglamentuotas. Visuose be išimties notarų biuruose taikomi tie patys notarų paslaugų įkainiai. Notarams tarpusavyje draudžiama konkuruoti kainomis, o leidžiama tik teikiamų paslaugų kokybe. Todėl bet kokie kliento ir notaro susitarimai dėl atlyginimo dydžio būtų tiesiog negaliojantys. Notarų klientai, nepriklausomai nuo atliekamų veiksmų skaičiaus, negali prašyti jokių nuolaidų, nes nuolaidų taikymas būtų neteisėtas.
