Vilniaus ir Kauno būsto rinkos investicinis patrauklumas: kaip pagerinti situaciją?

Kaina yra vienas iš svarbiausių aspektų, į kurį žiūri būsto ieškantys žmonės ir kuris didelę įtaką turi pardavėjų sprendimui parduoti. Naujausiais „Ober-Haus“ duomenimis, šių metų gegužės mėnesį vidutinė vieno kvadratinio metro kaina siekė 2556 eurus, Kaune – 1719 eurų. Per metus būsto kainos Vilniuje pakilo 14,7 proc., Kaune – 10,2 proc., tačiau lyginant kainų pokytį per mėnesį, abiejuose miestuose jis yra artimas nuliui.

„Nebėra beprotybės, kuri buvo prieš metus, kai galėjai parduoti bet ką, bet kaip ir už bet kokią kainą“, - šiandieninę rinką apibūdina M. Čiulada. Jis prisimena, jog pastaruosius kelerius metus buvęs rekordinis būsto rinkos aktyvumas nebuvo palankus pirkėjams. „Pirkėjas neturėjo jokio pasirinkimo, sprendimą pirkti jis turėjo priimti čia ir dabar, nes jei sprendimą atidėsi mėnesiui ar dviem, tą patį būstą turėsi pirkti gerokai brangiau. Dabar rinka pasikeitė į pirkėjo naudą“, - dalinasi M. Čiulada. Anot eksperto, šiandieninėje rinkoje pirkėjas sulaukia gerokai daugiau dėmesio iš pardavėjo ar jo atstovo. Šiandien nebėra jokios priežasties skubėti priimti sprendimą.

Anot eksperto, trumpuoju periodu būsto kainos išliks tame pačiame lygyje ar sumažės iki 5 proc., tačiau šis pokytis neturės didelės reikšmės, nes apskritai būsto kainos per pastaruosius kelerius metus išaugusios gerokai daugiau. Statytojai kol kas stengiasi išlaikyti esamų kainų lygį ir daro „paslėptas nuolaidas“, t. y. nuolaidas sandėliuko ar parkavimo vietos įsigijimui, siūlo padengti dalį įsirengimo kaštų ir pan., tačiau pačios kvadrato kainos nemažina.

„Šie metai – ramybės metai. Rinka bus pakankamai subalansuota“, - mano M. Čiulada ir pabrėžia, kad apskritai noras pirkti nėra dingęs, tačiau ženkliai sumenko būsto pirkimas investiciniais tikslais. „Rinkos aktyvumą labiausiai ir paveikdavo ne tie, kurie perka būstą sau, o tie, kurie perka būstą nuomai. Jie paprastai yra greitesni, greičiau ir lengviau apsisprendžia ir tokiu būdu maišo kortas tiems, kurie perka būstą sau. Nuomos kainos praktiškai nekyla, trumpame periode vertės prieaugio nenusimato, tad ieškantiems greito uždarbio rinka nebe tokia patraukli“, - sako ekspertas.

Pastaruosius penkerius metus buvo stebimas gana spartus Kauno būsto rinkos augimas. Jį nulėmė spartus visos šalies augimas ir susidomėjimas investicijų galimybėmis mūsų šalyje. Kaunas, kaip antras šalies miestas, sulaukė nemažai dėmesio. Investuotojai ir NT plėtotojai pamatė neišnaudotą Kauno potencialą ir pradėjo aktyviai investuoti. Po ilgos pertraukos ėmė dygti verslo centrai, sandėliai, pradėtos kurti inovatyvios darbo vietos.

„Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas S. Šarauskas pasakoja, jog investuotojai pamatė ir nemažą potencialą būsto paklausoje ir pradėjo investuoti dideliais mastais į būsto rinką.

Nuo 2019 m. fiksuojamas nuolatinis Kauno gyventojų skaičiaus augimas. „Tai nuteikia optimistiškai. 2022 m. pasiekėme rekordinius butų pardavimus Kaune. Buvo parduota 1020 butų. Šiais metais, pagal „Ober-Haus“ duomenis, į rinką turėtų būti pateikta 1500 pastatytų butų. Kauno miestas tampa svarbiu centru visame Pabaltijyje pagal pastatytų butų ir nuolatinių gyventojų santykį“, - sako S. Šarauskas.

Būsto rinką veikiantys faktoriai

„Ober-Haus“ Vilniaus Senamiesčio biuro vadovas mano, jog Vilniaus būsto rinkai didžiausią įtaką daro ne kaina, o įperkamumo rodiklis – kiek kvadratinių metrų žmogus gali nusipirkti už metinį atlyginimą. Ilgą laiką Vilniuje būsto įperkamumo rodiklis vis augo, nes būsto kainos augo lėčiau nei atlyginimai. „Įperkamumo rodiklis dabar lyg ir nustojo augęs, o gal kiek ir mažėja, nes dėl išaugusios infliacijos mažėja laisvų pinigų suma, kurią pirkėjas gali skirti būsto įsigijimui ar kredito aptarnavimui, tai ir būsto kainos yra sustingusios. Jei žiūrėti ilgalaikę perspektyvą, kainos atsistatys ir anksčiau ar vėliau vėl ims kopti į viršų“, - sako M. Čiulada.

Būsto kainų kritimui priežasčių nemato ir S. Šarauskas, dirbantis Kaune. „Rinkoje stebime, kad padidėjęs Euriboras vis tik turi nemažą įtaką būsto pirkimui ir jis yra vienas svarbiausių faktorių, lemiančių nepirkimą. Kitas faktorius – potencialių pirkėjų lūkesčiai, kad būsto kainos turi kristi, tai ir laukia to momento. Bet ekspertai nemato jokių prielaidų kainų mažėjimui, nebent vystytojai susidurtų su apyvartinių lėšų trūkumu ir, būdami prispausti finansinių sunkumų, norėtų į projektą investuotus pinigus greičiau atgauti, tada pradėtų projekto pardavimus su didelėmis nuolaidomis. Bet čia kritinis ir kraštutinis atvejis“, - sako S. Šarauskas.

Ko ieško investuotojai?

Vilniaus nekilnojamojo turto rinką stebintis M. Čiulada sako, jog nieko keisto, kad investuotojai į NT dažniausiai pasirenka Vilnių. „Vilnius – sostinė, o sostinės visada sulaukia daugiausia dėmesio, daugiausia jaunų žmonių, studentų, darbuotojų. Čia daugiausia galimybių rasti tinkamą darbą, atitinkamai sostinėje vyksta ir didžiausia būsto segmento plėtra“, - įžvalgomis dalinasi M. Čiulada. Jis priduria, jog didelis šalies gyventojų ir investuotojų dėmesys sostinei turi ir neigiamų padarinių – dėl didelės žmonių ir verslo koncentracijos susidaro kamščiai gatvėse, trūksta tinkamos infrastruktūros, viešųjų paslaugų.

Šalies sostinė, pasak M. Čiulados, net ir krizės akivaizdoje išlaikys bent kiek gyvybingumo. Kaunas taip pat turi puikių perspektyvų pritraukti investuotojų. Čia jau kuriasi dideli projektai, tokie kaip Urban Hub – 70 tūkst. kv. metrų miestelis. Panašūs projektai sudaro galimybę Lietuvos širdyje prie arterijos A1 turėti savo verslo, prekybos ar gamybos vietą. Verslo miesteliai kuriasi ir šalia Via Baltica. Panašios Kauno strateginės vietos vilioja investuotojus ir jie gan aktyviai plėtoja ir išnaudoja tokias vietas. „Tai yra džiugu, nes kuriama gera infrastruktūra bei žmonių srautas, o tai savo ruožtu kuria ir darbo vietas, ir miestas plečiasi“, - džiaugiasi S. Šarauskas.

S. Šarauskas sako pastebintis, jog į Kauno NT rinką pradeda investuoti ne tik lietuviško kapitalo įmonės, bet ir užsienio. Šiais metais duris turi atverti daugiabučiai, skirti ilgalaikei nuomai. Į šį projektą investuoja Estijos kompanija. Atsiranda vis daugiau užsienio kapitalo įmonių, kurios, matydamos Kauno perspektyvas, nutaria investuoti būtent čia.

Kaip padidinti miestų investicinį patrauklumą?

M. Čiulados manymu, pagrindinis trukdis investuotojams ir vystytojams sklandžiai planuoti ir vykdyti savo planus Vilniuje – biurokratija, o ypač statybos leidimo išdavimo tvarka. Kaip pastebi ekspertas, vystytojams dažniausiai ne tiek baisūs piniginiai kaštai, kiek laike užsitęsę procesai. Esant dabartinei ekonominei situacijai, projektų plėtotojai, kurie projektavimo ir statybos leidimo gavimo procesą pradėjo prieš metus ar dvejus, dabar yra didelėje dilemoje, ar jiems apskritai verta pradėti projektą. Nors butų pardavimai Vilniuje vyksta, naujų butų sandėlis pildosi, t. y. pastatoma daugiau, nei parduodama. „Pirkėjui dabar ne tik kad brangu, bet ir perspektyvos gana prastos, nes palūkanos vis kyla. Statytojui per tą ištęstą pasiruošimo laiką pinigai taip pat išbrango, todėl vis mažiau drąsos pradėti vieną ar kitą projektą“, - sako. M. Čiulada.

Vystytojai, jau pradėję konkrečius projekto statybos darbus, jei gali, projektą skaido į mažesnius etapus, pasilikdami sau galimybę prireikus vieno ar kito pastato nebestatyti ir taip sumažinti riziką patirti nuostolių. Tačiau planus ir strategijas vėl sujaukė naujasis įstatyminis reguliavimas, pagal kurį būstai gali būti parduodami tik baigtame projekte. „Todėl visi skuba pabaigti iki naujos tvarkos įsigaliojimo, o tai reiškia vėl pildomą naujų neparduotų butų sandėlį“, - teigia M. Čiulada.

Kaune statybos leidimų išdavimo problema nėra tokia aštri kaip Vilniuje. „Ober-Haus“ Kauno biuro vadovas mano, kad Kaunas turėtų ir toliau daryti reikšmingas investicijas ne tik miesto pakraščiuose ar prie strateginių objektų, bet ir centrinėje miesto dalyje. Svarbu išlaikyti miesto centro gyvybingumą, pasiūlyti šioje miesto dalyje įvairesnio ir ypatingai aukštesnės klasės būsto. Tai padėtų pritraukti aukštesnes pajamas uždirbančius specialistus, kurie prisidėtų prie miesto ekonomikos augimo.

„Poreikis būtų ir šiuolaikinių verslo centrų. Turime kelis naujesnius centrus, o daugiau nieko lyg ir nevyksta. Norint pritraukti daugiau verslo bei užsienio kapitalo, reikėtų didesnės modernių biurų pasiūlos,“, - sako S. Šarauskas.

Tiek Vilniaus, tiek Kauno NT ekspertai kaip pagrindinius šiandien būsto rinką veikiančius faktorius akcentuoja ekonominę situaciją, išaugusią infliaciją ir vis keliamas palūkanas. Fiziniams pirkėjams, vystytojams ir investuotojams neapibrėžtumo fone sudėtinga priimti sprendimus, susijusius su būsto įsigijimu ar naujų projektų vystymu, todėl vieni, siekdami sumažinti riziką, ieško būdų savo investicijoms apsaugoti, kiti – sprendimą veikti atideda vėlesniam laikui.