Vilniaus Senamiestis: unikalumas ir prabanga

Paulius Žilvitis, ilgametės patirties nekilnojamojo turto rinkoje turintis Capital tinklo brokeris, sako, jog Vilniaus Senamiestis abejingų nepalieka. Anot jo, vieni daro viską, kad tik įsigytų būstą jame, tuo tarpu kiti, nors ir mėgsta pasidžiaugti Senamiesčio architektūra ir kultūriniais objektais, skuba į savus namus toliau nuo miesto centro, kuriame jiems per daug šurmulio. Prabangaus nekilnojamojo turto specialistė, brokerė Toma Galiautdinova dalinasi savo nuomone, jog „bet kurios šalies sostinėje Senamiestis yra traukos rajonas, kuriame žmonės nori gyventi, bet ne visada visi gali tai sau leisti finansiškai. Vilniaus Senamiestyje gyvenamosios paskirties NT kvadrato kaina gali svyruoti tarp 3000-7000 eurų”. Kaip pagrindinį Vilniaus Senamiesčio privalumą brokerė įvardina jo vietą, istoriškai esančią miesto centre, „išlaikiusią miestietiško gyvenimo atmosferą ir kokybę, turinčią patogų susisiekimą dviračiu, pėsčiomis ir viešuoju transportu, patogią ugdymo, gydymo įstaigų ar pasilinksminimo bei pramogų vietų atžvilgiu”. NT profesionalės manymu, Senamiestis yra unikalus ir tuo, jog tai yra vienintelė miesto dalis, kurioje pastatų amžius neturi tokios neigiamos įtakos, kaip kitose miesto dalyse. Žinoma, „ne visi seni pastatai yra patrauklūs pirkėjams. O ir turtas nelygu turtui, kaip ir pirkėjai būna patys įvairiausi su skirtingais tikslais bei poreikiais”, - priduria Toma Galiautdinova.

Prabangus būstas: koks jis?

Daugeliui Vilniaus Senamiestis asocijuojasi su prestižiniu ir prabangiu būstu. Prabangiam turtui skirtame Capital Luxury portale 30 proc. visų skelbimų sudaro skelbimai parduodamų objektų, kurie yra būtent Vilniaus Senamiestyje. Tai patvirtina ir NT specialistas Paulius Žilvitis, teigdamas, jog „iš kompanijos parduodamų butų galima pastebėti, kad prestižas ir Senamiestis - sinonimai”.

Toma Galiautdinova atkreipia dėmesį, kad ne visą brangiai kainuojantį nekilnojamąjį turtą reikėtų vadinti prabangiu. „Kad nekilnojamasis turtas galėtų būti vadinamas prabangiu, neužtenka vien didelės jo kainos”, sako NT specialistė. „Šioje sąvokoje telpa daug kriterijų. Lietuvoje išskirtinio statusą gali pelnyti autentiškus interjero elementus išsaugojęs butas Senamiestyje, turtas, esantis istoriškai ypatingoje vietoje ar netoli miesto centro, pušų apsuptyje esantis namas. Jei interjere panaudotos medžiagos yra kokybiškos – vertė gali pakilti netgi dvigubai. Ją kelia, pavyzdžiui, išlikusios sienų freskos, tapytos ranka ar itin profesionaliai restauruotos, taip pat meninę vertę turintys originalūs, iš natūralių medžiagų pagaminti daiktai, baldai, paveikslai”.

Kaip ypatingo nekilnojamojo turto pavyzdį brokerė Toma Galiautdinova pateikia šiuo metu parduodamus apartamentus, esančius Senamiesčio širdyje - Gaono gatvėje. „Tai viena labiausiai vertinamų Senamiesčio gatvių. Šie apartamentai tikrai įkūnija geidžiamiausias savybes: aukštos lubos, kas suteikia erdvės pojūtį, nestandartinės erdvės, itin kokybiškas įrengimas, negausi ir solidi kaimynystė, uždaras ir privatus kiemas, visą parą saugomas gyvos apsaugos”. Bute vyrauja prabangus, šviesaus klasikinio stiliaus interjeras, kurio detalėms buvo skirta daug laiko ir investicijų, naudotos natūralios ir ilgaamžės medžiagos, sukuriančios jaukumo ir prabangos jausmą. „Dažniausiai žmonės parduoda savo turimą, jau nugyventą turtą keisdami jį naujesniu. O šiuo atveju bute gyventa mažai. Apartamentų savininkas daug keliaujantis verslo reikalais, turintis ne vieną būstą, tad šie apartamentai buvo naudojami tik laikinam apsistojimui būnant Lietuvoje”, - pasakoja specialistė.

Kainos kyla ir Senamiestyje

Kainų kitimo dinamikos atžvilgiu Senamiestis neatsilieka nuo bendros rinkos situacijos: nekilnojamojo turto kainos Vilniaus Senamiestyje kyla, kaip ir kitose miesto dalyse. „Prestižinio turto kaina paaugo 3 procentais per pirmąjį metų ketvirtį”, sako NT brokeris Paulius Žilvitis, remdamasis įmonės „Eika” atlikta Vilniaus būsto rinkos analize (šaltinis: https://www.eika.lt/2021-m-pirmo-ketvircio-vilniaus-busto-rinka-soka-bugivugi/) bei priduria: „Verta paminėti, kad pirmąjį metų ketvirtį pastarasis rajonas (aut.p. Vilniaus Senamiestis) neapleido pozicijų ir pademonstravo įspūdingus rezultatus. Net du brangiausi butai Vilniuje buvo parduoti būtent Senamiestyje, atitinkamai už bene 1,4 mln. Eur bei kitas šiek tiek brangiau nei 1 mln. Eur (VĮ Registrų centro duomenys)”.

Daug metų nekilnojamojo turto srityje dirbanti Toma Galiautdinova pažymi, kad Senamiestyje sudaromi įvairių kainų sandoriai ir kainų amplitudė yra labai plati. „Senamiestyje galima butą nupirkti ir už 100 000 Eur, bet tai bus tvarkingas nedidelio ploto butas, t.y. iki 25 kv.m, arba dvigubai didesnį plotą, tačiau labai apleistą”.

Šiandien nekilnojamojo turto rinkoje susiklostė tokia situacija, kai paklausa kone viršija pasiūlą ir pirkėjai, atrodo, čiumpa bet kokius, net dar ir nepastatytus, objektus. Į klausimą, ar Vilniaus Senamiestyje esantys objektai taip pat lengvai randa savo pirkėjus kaip ir kitose miesto dalyse, NT ekspertas Paulius Žilvitis atsako, jog tai yra klausimas, kurį reikia plačiau paanalizuoti. „Mažos ar vidutinės kvadratūros turto realizacija užtrunka panašiai kaip ir kitose miesto dalyse, tiesa, Senamiestyje yra turto, kuris yra ypatingai didelės kvadratūros arba kurio įrengimas yra ypatingai aukštos klasės, kas labai atrenka potencialius klientus ir, reikia pripažinti, kad prestižinio turto pirkėjų yra ženkliai mažiau nei ekonominio ar vidutinio”.

Kas perka būstus Vilniaus Senamiestyje?

Senamiestyje esantys objektai išsiskiria savo unikalumu. Paulius Žilvitis, kaip ir Toma Galiautdinova, akcentuoja, kad nekilnojamasis turtas, esantis Senamiestyje, yra pačiame miesto centre, o tai jį ir išskiria iš kitų miesto dalių. Žinoma, Senamiesčio pastatai turi savitą architektūrą bei istoriją, kuri, anot pašnekovo, imponuoja daugeliui. „Senamiesčio pirkėjams, kurie perka senosios statybos, kultūros paveldo objektus, labai įdomu sužinoti, kas tame pastate gyveno anksčiau, kokia buvo pirminė to pastato paskirtis. Žmonėms labai patinka freskos, įvairūs autentiški lipdiniai, židiniai...” - savo įžvalgomis dalinasi NT profesionalas.

Kalbant apie Senamiesčio prabangių būstų pirkėjus, vargu ar įmanoma apibūdinti tipinį pirkėją. „Tipinio pirkėjo Senamiestis neturi, jis patrauklus įvairiausiems pirkėjams ir tas žavi labiausiai”, - apibendrina Paulius Žilvitis.

Kaip išsirinkti būstą Senamiestyje?

Renkantis būstą šioje miesto dalyje, būtina įvertinti jo vietą ir tai, kas vyksta šalia. Brokeris Paulius Žilvitis mano, „kad perkant turtą Senamiestyje reikia jį pažinoti. Turiu omenyje tai, kad Senamiestis yra toks dinamiškas, kad vienoje vietoje gali įsigyti turtą ir jaustis, kad gyveni mažai apkrautoje vietoje, o kitąpus gatvės turėsi didelį šurmulį ir būsi įvykių sūkuryje”.

Gerai ištyrinėti perkamo būsto aplinką pataria ir brokerė Toma Galiautdinova. Anot jos, „jeigu butas ar namas įrengtas naudojant pačias kokybiškiausias medžiagas, jame įdiegtos moderniausios technologijos, tačiau jis yra triukšmingoje aplinkoje, kiemas – nesutvarkytas, o netoliese yra judri gatvė, tai ir jūsų gyvenimo kokybė tokiame būste bus prastesnė. Taip pat net ir idealiai įrengtas būstas nekompensuos nemalonaus jausmo, kai kasryt, atitraukus užuolaidą ar atidarius langą, išvysite, pavyzdžiui, šviesą užstojančią mūro sieną ar vos kelių metrų atstumu esančius kaimynų iš gretimo namo langus”.

Kodėl parduoda?

Jei jau nekilnojamasis turtas Vilniaus Senamiestyje toks prestižinis, natūralu, kad kyla klausimas, kodėl savininkai jį parduoda? Ne vieną objektą šioje miesto dalyje pardavęs brokeris Paulius Žilvitis pasakoja, jog dalis pardavėjų yra vystytojai, kurie stato objektus Senamiestyje su tikslu parduoti ir tokiu būdu uždirbti pelno. Kita dalis - užsieniečiai ar užsienyje gyvenantys lietuviai. „Jie nori realizuoti nenaudojamą turtą”, sako brokeris ir priduria, jog kita dažnai pasitaikanti pardavimo priežastis - būsto keitimas į erdvesnį. NT specialistas pamini ir dar vieną priežastį, kodėl žmonės apsisprendžia parduoti nekilnojamąjį turtą Senamiestyje - paveldėjimas.

Vis tik nekilnojamojo turto rinkoje dirbantys specialistai pastebi tendenciją, kad žmonės stengiasi išlaikyti turtą Senamiestyje ir, jei įmanoma, jo neparduoti. „Jie laikosi tos nuomonės, kad tokioje vietoje turtas yra vienas likvidžiausių, jo vertė pastoviai auga, atsižvelgiant į tai, kad naujai statybai vietos čia praktiškai nėra, ir jie yra teisūs”, - sako Capital tinklo brokeris Paulius Žilvitis. Jam pritaria ir Toma Galiautdinova sakydama, kad „Senamiestyje vertės prieaugis vienas didžiausių iš visų Vilniaus mikrorajonų ir tai kažin ar pasikeis. Likvidumą labai nesunku įsivertinti dėl ribotos pasiūlos ir vis didėjančios paklausos”.

Rizikos

Senamiestyje gausu kultūros paveldo objektų, kurių pardavimas, įsigijimas ir tvarkymas yra reglamentuojamas specialiais teisės aktais, tad ir pats pardavimo procesas vyksta šiek tiek kitaip nei parduodant ne kultūros paveldo objektą. Prieš priimant sprendimą įsigyti būstą Senamiestyje, rekomenduojama pasikonsultuoti su Kultūros paveldo departamentu ir išsiaiškinti, kokios yra galimybės tvarkyti būstą ar jo aplinką bei kokios pareigos užguls tapus tokio turto savininku.